חוזה שכירות בלתי מוגנת: מה זה ומה הזכויות של כל צד

מה זה חוזה שכירות בלתי מוגנת

חוזה שכירות בלתי מוגנת הוא סוג החוזה הנפוץ בשוק השכירות בישראל. המשכיר מעמיד את הדירה לרשות השוכר לתקופה מוגדרת, למשל שנה, והשוכר משלם עליה שכר דירה חודשי. בסוף התקופה, או אחרי ביטול כדין, השוכר מחזיר את הדירה. אין לו זכות להישאר בה בלי הסכמת המשכיר.

המונח "בלתי מוגנת" מבדיל את החוזה הזה משכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר. בשכירות מוגנת הדייר שילם דמי מפתח, ובתמורה קיבל הגנה מפינוי ושכר דירה קבוע. בחוזה בלתי מוגן לא משולמים דמי מפתח, וחוק הגנת הדייר לא חל. לכן נהוג לכתוב בחוזה במפורש שהשוכר לא שילם דמי מפתח ושהחוק הזה לא חל.

גם בחוזה בלתי מוגן לשוכר יש הגנות. מאז תיקון החוק ב-2017 יש בחוק השכירות והשאילה פרק שמכונה "שכירות הוגנת" (סעיפים 25א עד 25טו). הפרק קובע זכויות מינימום בשכירות למגורים, ואת רובן אפשר לשנות בחוזה רק לטובת השוכר.

שכירות מוגנת מול שכירות בלתי מוגנת: ההבדלים בטבלה

בשכירות מוגנת, דייר שמעביר את הזכות לדייר חדש מקבל חלק מדמי המפתח שהדייר החדש משלם, וחלק אחר עובר לבעל הנכס. לבעל הנכס יש גם עדיפות לרכוש את הזכות בעצמו. בחוזה בלתי מוגן אין לשוכר זכות שאפשר למכור, וכשהחוזה מסתיים הקשר בין הצדדים נגמר.

זכויות השוכר בחוזה שכירות בלתי מוגנת

חוק השכירות והשאילה קובע זכויות מינימום לשוכר דירה למגורים. אלה העיקריות:

• דירה ראויה למגורים: המשכיר חייב למסור דירה ראויה למגורים. לפי התוספת הראשונה לחוק, דירה לא ראויה למגורים אם אין בה מערכת ניקוז, חשמל או תאורה, מערכת מי שתייה, פתחי אוורור ותאורה טבעית עם דלתות וחלונות (כולל דלת כניסה ננעלת), או מחיצה בין השירותים לדירה, או אם יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות. מסירת דירה כזו נחשבת הפרת חוזה, ואי אפשר לוותר על הזכות הזו.
• תיקון ליקויים: ליקוי שאינו זניח המשכיר צריך לתקן בזמן סביר, ולא יאוחר מ-30 יום מהיום שקיבל דרישה מהשוכר. ליקוי דחוף שמונע מגורים סבירים צריך לתקן תוך 3 ימים מהדרישה.
• תשלומים שלא עוברים לשוכר: השוכר משלם שכר דירה, ארנונה, מים, חשמל, גז, חימום ותשלומים שוטפים לוועד הבית. רכישה או שדרוג של מערכות קבועות בדירה, ביטוח המבנה ודמי תיווך של מתווך שפעל מטעם המשכיר לא מוטלים על השוכר.
• תקרה לערובה: הסכום המצטבר של כל הערובות מוגבל לנמוך מבין שני סכומים: שכר הדירה של שליש מתקופת השכירות, או שכר הדירה של שלושה חודשים.
• החזרת הערובה: המשכיר צריך להחזיר את הערובה, או מה שנשאר ממנה, תוך 60 יום מהיום שהשוכר החזיר את הדירה או מהיום שסילק את חובותיו, לפי המאוחר מביניהם.

נניח ששוכרים דירה לשנה ב-6,000 ש"ח לחודש. שליש מתקופת השכירות הוא ארבעה חודשים, כלומר 24,000 ש"ח. שלושה חודשי שכירות הם 18,000 ש"ח. לכן המשכיר יכול לדרוש ערובות בסכום כולל של עד 18,000 ש"ח, והתקרה חלה על כל הערובות יחד, למשל ערבות בנקאית, ערב ופיקדון במזומן.

מכיוון שהשוכר משלם את הארנונה, כדאי לעדכן את הרשות המקומית על החלפת המחזיק בנכס. על דרכי התשלום אפשר לקרוא במדריך תשלום ארנונה: דרכי תשלום, הוראת קבע ופריסה לתשלומים.

הזכויות והחובות של המשכיר

החוזה הבלתי מוגן מאפשר למשכיר לקבל את הדירה בחזרה בסוף התקופה, בלי לשלם פיצוי ובלי עילת פינוי מיוחדת. לצד זה החוק נותן לו כמה זכויות מפורשות:

• ליקויים שהשוכר גרם: ליקוי שנגרם משימוש לא סביר באחריות השוכר, והוא מתקן אותו על חשבונו, אלא אם הוסכם אחרת.
• מימוש הערובה: המשכיר רשאי לממש את הערובה רק במקרים שהחוק מפרט: שכר דירה שלא שולם, ליקוי באחריות השוכר שלא תוקן, תשלומים שוטפים שלא שולמו, או אי-פינוי הדירה כפי שנקבע בחוזה. לפני המימוש הוא צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולתת לו הזדמנות לתקן.
• תשלומים שוטפים: השוכר אחראי לשכר הדירה, לארנונה, למים, לחשמל ולוועד הבית.

למשכיר יש גם חובות שאי אפשר לבטל בחוזה לרעת השוכר: מסירת דירה ראויה למגורים במועד שנקבע, תיקון ליקויים בזמנים שבחוק, הודעות מוקדמות על הארכה או ביטול, והודעה בכתב לשוכר לפני שהוא מעביר את הדירה לאחר, כולל פרטי הקונה.

מי שמשכיר דירה צריך לבדוק גם את המיסוי של ההכנסה משכר הדירה. איך נקודות זיכוי משפיעות על המס הזה מוסבר במאמר נקודות זיכוי למשקיעי נדל"ן.

ביטול, הארכה וסיום החוזה: לוחות הזמנים בחוק

חוזה שכירות בלתי מוגנת מסתיים בסוף התקופה שנקבעה בו. השאלות הנפוצות הן מה קורה עם האופציה ומתי מותר לבטל באמצע.

זכות ביטול בלי עילה קיימת רק אם החוזה נותן אותה. סעיף שמאפשר למשכיר לבטל בלי הפרה בטל, אלא אם גם השוכר קיבל זכות כזו. אם אין בחוזה זכות ביטול, ביטול באמצע התקופה אפשרי בדרך כלל רק בגלל הפרה יסודית או בהסכמת שני הצדדים.

כשמגיע מועד ההארכה, החוזה קובע אם מותר להעלות את שכר הדירה ובכמה. אם החוזה לא מתייחס לזה, שכר הדירה לתקופה הבאה נקבע במשא ומתן על חוזה חדש.

על אילו חוזים חלות זכויות השכירות ההוגנת

הפרק בחוק לא חל על כל שכירות. לפי סעיף 25טו, הוא לא חל בין היתר במקרים האלה:

• שכירות שבה שכר הדירה החודשי גבוה מ-20,000 ש"ח לפי נוסח החוק. הסכום מתעדכן לפי המדד פעם בשנה.
• שכירות לשלושה חודשים או פחות, בלי אופציה להאריך.
• שכירות ליותר מעשר שנים, כשלמשכיר אין זכות לסיים אותה מוקדם.
• יחידות במלון או בנופש, מעונות סטודנטים, דיור לעובדים, דיור מוגן, ודירות שחל עליהן חוק הגנת הדייר.

בחוזה בין קרובי משפחה (בן זוג, הורים, אחים, צאצאים ועוד) החוק מאפשר לצדדים לסטות בהסכמה מחלק מהזכויות שבפרק, ובהן התקרה על הערובה. אם החוזה שלכם קרוב לאחד הגבולות האלה, בדקו את הנוסח המעודכן של החוק לפני החתימה.

חוזה שכירות בלתי מוגנת להורדה (Word): מה לבדוק בתבנית

רבים מחפשים חוזה שכירות בלתי מוגנת קצר להורדה כקובץ Word. החוק לא מחייב להשתמש בנוסח מסוים, ותבנית מהאינטרנט היא רק נקודת התחלה. החוק כן קובע שהחוזה צריך להיות בכתב, חתום בידי שני הצדדים, וכולל פרטים שמופיעים בתוספת השנייה לחוק. גם בחוזה קצר בדקו שיש:

1. הצהרה שהשכירות בלתי מוגנת: סעיף שקובע שלא שולמו דמי מפתח ושחוק הגנת הדייר לא חל.
2. פרטי הצדדים והנכס: שמות, מספרי זהות, כתובת מלאה ותיאור הדירה.
3. תקופה ואופציה: תאריך כניסה, תאריך סיום ותנאי האופציה, כולל שכר הדירה בתקופת האופציה.
4. שכר דירה ותשלומים: סכום, מועד ואמצעי תשלום, ופירוט מי משלם ארנונה, ועד בית, מים, חשמל וגז.
5. ערובות: סוג הערובה וסכומה. בדקו שהסכום הכולל לא עולה על התקרה בחוק.
6. ליקויים ידועים ותיקונים: רשימת ליקויים קיימים, וחלוקת האחריות בין ליקויים רגילים לליקויים משימוש לא סביר. סעיף שמעביר לשוכר תיקונים שהחוק מטיל על המשכיר לא תקף.
7. ביטול מוקדם: אם יש זכות ביטול, בדקו שהיא ניתנת גם לשוכר ושתקופות ההודעה לא קצרות מ-90 יום למשכיר ומ-60 יום לשוכר.
8. פרוטוקול מסירה: נספח שמתעד את מצב הדירה ואת הציוד בה ביום הכניסה, רצוי עם תמונות.

סעיף שגורע מהזכויות בפרק השכירות ההוגנת לא תקף, גם אם שני הצדדים חתמו עליו. רשימה מפורטת של סעיפים בעייתיים יש במדריך חוזה שכירות סטנדרטי: סעיפי חובה ואיך מזהים סעיף בעייתי. מה לבדוק בדירה עצמה לפני החתימה מוסבר ברשימת הבדיקות לפני חתימה על חוזה שכירות.

אם יש בחוזה סעיפים חריגים, כמו תקופה ארוכה מאוד, שימוש עסקי לצד מגורים או ערבויות גבוהות, כדאי שעורך דין יקרא אותו לפני החתימה.

שאלות נפוצות

האם חוזה שכירות חייב להיות בכתב

לפי חוק השכירות והשאילה, חוזה שכירות למגורים צריך להיות בכתב וחתום בידי שני הצדדים, וכל צד מקבל עותק. חוזה בעל פה לא בטל בגלל זה, אבל קשה יותר להוכיח מה סוכם.

מה קורה לחוזה אם המשכיר מוכר את הדירה

המשכיר צריך להודיע לשוכר בכתב לפני שהוא מעביר את הדירה, כולל פרטי הקונה ודרכי ההתקשרות איתו. ההודעה מאפשרת לשוכר לדעת למי לפנות בעניין התשלומים והתיקונים.

האם אפשר לצאת מחוזה שכירות בלתי מוגנת לפני הזמן

בדרך כלל רק אם החוזה מאפשר ביטול, בהסכמת המשכיר או בגלל הפרה יסודית. אם החוזה מאפשר ביטול, השוכר נותן הודעה של 60 יום מראש לפחות, והמשכיר הודעה של 90 יום מראש לפחות.

מי משלם דמי תיווך בשכירות

דמי תיווך של מתווך שפעל מטעם המשכיר לא מוטלים על השוכר לפי חוק השכירות והשאילה. כשהשוכר עצמו שוכר מתווך, התשלום נקבע בהסכם בינו לבין המתווך.

האם משכיר יכול לגבות ערובה גבוהה מהתקרה אם השוכר מסכים

לא. התקרה חלה גם אם השוכר הסכים בחוזה לסכום גבוה יותר. החריג הוא חוזה בין קרובי משפחה, שבו החוק מאפשר לסטות מהתקרה בהסכמה.