נקודות זיכוי למשקיעי נדל"ן: מתי הן מקטינות את המס על שכר דירה

נקודות זיכוי ומשקיעי נדל"ן: התשובה הקצרה

נקודת זיכוי היא סכום קבוע שיורד ישירות מסכום מס ההכנסה שאתם משלמים. היא לא מקטינה את ההכנסה החייבת. בשנת 2026 נקודה אחת שווה 242 ₪ לחודש, כלומר 2,904 ₪ לשנה. הערך הוקפא ולא עודכן לפי המדד.

למשקיע שמשכיר דירת מגורים יש שלושה מסלולי מיסוי עיקריים, והשאלה אם נקודות הזיכוי עוזרות לו תלויה במסלול שבחר:

• מסלול הפטור: על שכר דירה עד 5,654 ₪ לחודש (2026) אין מס, ולכן אין גם ממה לקזז. על החלק שמעל הפטור החלקי משלמים מס לפי המדרגות, ושם הנקודות כבר יכולות לעזור.
• מסלול 10%: מס סופי של 10% מההכנסה ברוטו. אי אפשר לקזז ממנו נקודות זיכוי, הוצאות, פחת או פטורים.
• מסלול המדרגות הרגיל: ההכנסה נטו (אחרי הוצאות ופחת) מצטרפת לשאר ההכנסות, וממס ההכנסה הכולל מקזזים את נקודות הזיכוי.

נקודות הזיכוי שייכות לכם כאדם ולשנת המס כולה, לא לכל מקור הכנסה בנפרד. שכירים שמנצלים את כל הנקודות מול המשכורת לא ירוויחו מהן עוד דבר מול שכר הדירה. הן משמעותיות בעיקר אצל משקיעים עם הכנסה נמוכה או בלי הכנסה אחרת, למשל פנסיונרים, הורים בחופשה ללא תשלום, סטודנטים או מי שנמצא בין עבודות.

כמה שוות נקודות הזיכוי ב-2026 ומי מקבל כמה

כל תושב ישראל זכאי ל-2.25 נקודות זיכוי בסיסיות, ואישה תושבת ישראל מקבלת עוד חצי נקודה, כלומר 2.75 נקודות. על אלה נוספות נקודות לפי נסיבות אישיות, כמו ילדים, תואר אקדמי, שחרור מצה"ל ושירות מילואים.

נקודות זיכוי מורידות את המס עד אפס ולא מעבר לכך. אם הנקודות שוות יותר מהמס שחל עליכם, את ההפרש לא מקבלים בחזרה (למעט מקרים של זכאות למענק עבודה). מי שלא ניצל נקודות שמגיעות לו, למשל כי לא עדכן את המעסיק, יכול לדרוש אותן בדוח שנתי או בבקשת החזר מס עד שש שנים אחורה.

לא כל נקודה חלה על כל סוג הכנסה. לפי פרסום מקצועי (משנת 2010), נקודות התושב ונקודת האישה מקוזזות גם מהמס על הכנסה פסיבית, אבל נקודות בשל ילדים לא ניתנות בשל הכנסה פסיבית. שכר דירה נחשב בדרך כלל להכנסה פסיבית. מי שההכנסה היחידה שלו היא שכר דירה צריך לוודא מול רשות המסים או יועץ מס אילו מהנקודות יחולו עליו בפועל, ושהכלל עדיין בתוקף.

מסלול הפטור: איפה נקודות הזיכוי נכנסות

בשנת 2026 שכר דירה ממגורים פטור ממס עד 5,654 ₪ לחודש. הפטור חל על יחיד שמשכיר דירה שמשמשת למגורים, כל עוד הדירה לא רשומה כנכס עסקי וההכנסה לא נחשבת הכנסה מעסק.

מעל התקרה הפטור קטן שקל מול שקל, ובשכר דירה של 11,308 ₪ לחודש הוא נעלם לגמרי. לדוגמה, בשכר דירה של 7,000 ₪ החריגה היא 1,346 ₪, הפטור יורד ל-4,308 ₪, והחלק החייב הוא 2,692 ₪ לחודש, כלומר פי שניים מהחריגה.

החלק החייב ממוסה לפי מדרגות המס. אצל מי שמתחת לגיל 60, הכנסה פסיבית ממוסה החל ממדרגה של 31%. על המס הזה אפשר לקזז נקודות זיכוי שלא נוצלו מול הכנסה אחרת. אצל שכיר שכבר ניצל את כל הנקודות מול המשכורת אין יותר מה לקזז.

כל דמי השכירות שלכם נספרים יחד מול התקרה. משקיע עם שתי דירות לא מקבל שתי תקרות פטור.

מסלול 10%: בלי נקודות זיכוי ובלי הוצאות

במסלול 10% משלמים 10% מכל שכר הדירה ברוטו, בלי תקרה ועם דיווח מקוצר. התמורה היא ויתור: אי אפשר לנכות הוצאות ופחת, והמס סופי, בלי קיזוזים, נקודות זיכוי או פטורים.

את המס משלמים תוך 30 יום מסוף שנת המס. תשלום באיחור גורר ריבית והפרשי הצמדה ועלול לפגוע בזכאות למסלול באותה שנה. בוחרים מסלול לכל שנה מחדש, אבל אי אפשר להחליף מסלול לאותה דירה באמצע השנה. גם במסלול הזה, כשמוכרים את הדירה, הפחת שהייתם יכולים לדרוש מופחת מעלות הרכישה בחישוב מס השבח.

למי שאין הכנסה אחרת, הוויתור על נקודות הזיכוי במסלול 10% יכול להיות משמעותי. מי שהנקודות שלו מנוצלות ממילא מול המשכורת לא מפסיד מבחינת הנקודות כשהוא בוחר במסלול הזה.

שכר דירה מנכס בחו"ל ממוסה במסלול נפרד של 15%. בו אפשר לנכות הוצאות חוץ מפחת, אבל אין קיזוזים, נקודות זיכוי, פטורים או זיכוי בשל מס זר. מי שבוחן רכישה ביוון יכול לעבור על בדיקות ועלויות לפני רכישה באתונה.

מסלול המדרגות הרגיל: כאן נקודות הזיכוי עובדות במלואן

במסלול הרגיל מחשבים הכנסה נטו. מנכים משכר הדירה תיקונים, דמי ועד בית, ביטוח, ריבית משכנתא, שכר טרחת עורך דין ופחת. הפחת הוא בערך 2% בשנה משווי המבנה, ובדרך כלל המבנה מוערך בכשני שלישים משווי הנכס. על הסכום שנשאר מחשבים מס לפי המדרגות, ומהמס מקזזים את נקודות הזיכוי. כדי לבחור במסלול הזה צריך להגיש דוח שנתי מלא. כדי לראות איך ההוצאות משפיעות על התשואה, אפשר להשתמש במחשבון תשואה על נכס.

המסלול מתאים בעיקר בשלושה מקרים:

• יש לכם הוצאות גבוהות שאפשר לנכות, למשל ריבית משכנתא גבוהה בשנים הראשונות.
• אתם בני 60 ומעלה, ואז המדרגות על הכנסה פסיבית מתחילות מ-10% ולא מ-31%.
• אין לכם הכנסה אחרת, כך שנקודות הזיכוי פנויות לקיזוז מול המס על שכר הדירה.

לפחת יש מחיר בהמשך. הוא מקטין את עלות הרכישה שמשמשת לחישוב מס השבח, ולכן כשתמכרו את הנכס מס השבח יהיה גבוה יותר. על הדיווח לרשות המסים כשמוכרים נכס אפשר לקרוא במדריך מיסוי מקרקעין: מה זה, אילו עסקאות מדווחים ומתי משלמים.

דוגמה מספרית: איך נקודות הזיכוי משנות את ההשוואה

נניח שמשקיעה בת 45, תושבת ישראל ובלי הכנסה אחרת בשנת 2026, משכירה דירה ב-7,000 ₪ לחודש. החישוב פשוט ונועד להמחשה בלבד: הוא לא כולל ביטוח לאומי, מס בריאות, הוצאות או נקודות נוספות.

במקרה הזה נקודות הזיכוי מטות את ההשוואה לטובת מסלול הפטור. עכשיו נניח שאותה משקיעה גם שכירה ומנצלת את כל הנקודות מול המשכורת. אז במסלול הפטור היא תשלם על שכר הדירה כ-10,014 ₪, ומסלול 10% יוצא זול יותר.

שכר הדירה זהה בשני המקרים, וההבדל היחיד הוא אם הנקודות כבר נוצלו במקום אחר. לכן אין מסלול אחד שמתאים לכולם, וכדאי לחזור על החישוב בכל שנה. אחרי המס אפשר לבדוק גם את תשואה נטו מול השקעה בבורסה.

איך בודקים בפועל אילו נקודות רלוונטיות לכם

1. מונים את הנקודות. מתחילים מ-2.25 נקודות לתושב, או 2.75 לתושבת, ומוסיפים נקודות לפי הנסיבות: ילדים, תואר, שחרור ומילואים. מכפילים ב-2,904 ₪ כדי לקבל את השווי השנתי ב-2026.
2. בודקים כמה מהן כבר נוצלו. בטופס 106 מהמעסיק רואים את המס שנוכה ואת נקודות הזיכוי שהובאו בחשבון. אם המס על המשכורת גבוה משווי הנקודות, הן כנראה כבר נוצלו במלואן.
3. מפרידים בין סוגי הנקודות. נקודות בשל ילדים עשויות לא לחול על הכנסה פסיבית. אם רוב ההכנסה שלכם פסיבית, ייתכן שחלק מהנקודות לא ינוצל.
4. מחשבים את שלושת המסלולים. מחשבים את המס בפטור החלקי, ב-10% ובמדרגות אחרי הוצאות ופחת, ומקזזים נקודות רק במסלולים שמאפשרים זאת.
5. שמים לב למועדים. במסלול 10% משלמים תוך 30 יום מסוף השנה. במסלול המדרגות מגישים דוח שנתי. נקודות שלא נוצלו אפשר לדרוש בבקשת החזר מס.

אם יש לכם כמה דירות, הכנסות מחו"ל או שכירות לטווח קצר שעלולה להיחשב עסק, החישוב מסתבך. במצב כזה מומלץ לפנות לרואה חשבון או ליועץ מס לפני שבוחרים מסלול.

שאלות נפוצות

אפשר לקזז נקודות זיכוי במסלול 10% על שכר דירה?

לא. במסלול 10% המס סופי, ואי אפשר לקזז ממנו נקודות זיכוי, הוצאות, פחת או פטורים.

אפשר לבחור מסלול מס שונה לכל דירה?

כן. אפשר לשייך דירה אחת למסלול הפטור ודירה אחרת למסלול 10%, אבל כל שכר הדירה נספר יחד מול תקרת הפטור. לאותה דירה אי אפשר להחליף מסלול באמצע שנת המס.

נקודות זיכוי בשל ילדים חלות גם על הכנסה משכירות?

לפי פרסום מקצועי, נקודות בשל ילדים לא ניתנות מול הכנסה פסיבית, אבל נקודות התושב ונקודת האישה כן. מומלץ לוודא מול יועץ מס או רשות המסים.

מה קורה אם לא ניצלתי את כל נקודות הזיכוי?

הנקודות מורידות את המס עד אפס ולא מעבר לכך, ואת ההפרש לא מקבלים. נקודות שמגיעות לכם ולא קוזזו אפשר לדרוש בדוח שנתי או בבקשת החזר מס עד שש שנים אחורה.