מס רכישה 2026: כמה משלמים על דירה יחידה ועל דירה נוספת
מס רכישה הוא מס חד-פעמי שהקונה משלם לרשות המסים כשהוא רוכש זכות במקרקעין, למשל דירה. גובה המס תלוי בשני דברים: שווי הדירה (בדרך כלל המחיר בחוזה) והשאלה אם זו הדירה היחידה שלכם או דירה נוספת.
המדרגות עודכנו לאחרונה ב-16.1.2024. מאז העדכון השנתי הוקפא במסגרת חוק ההסדרים, ולכן אותן מדרגות חלות על עסקאות מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028. המשמעות: גם אם מחירי הדירות עולים, סף הפטור לא מתעדכן.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (2026)
| חלק משווי הדירה | שיעור המס על החלק הזה |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש"ח | 0% (פטור) |
| מ-1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח | 3.5% |
| מ-2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח | 5% |
| מ-6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש"ח | 10% |
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת (2026)
| חלק משווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ש"ח | 8% |
| מעל 6,055,070 ש"ח | 10% |
ההבדל בין שני המסלולים גדול: על דירה ב-3 מיליון ש"ח, קונה דירה יחידה ישלם כ-45,500 ש"ח, וקונה דירה נוספת ישלם 240,000 ש"ח.
לבדיקת מעמד הרוכש ומה קורה בהחלפת דירה, קראו על מס רכישה דירה ראשונה.
איך עובד חישוב מס רכישה לפי מדרגות
טעות נפוצה היא להכפיל את כל מחיר הדירה בשיעור של המדרגה העליונה שאליה הוא מגיע. בפועל המס מחושב בשיטה מדורגת, כמו מס הכנסה: כל שכבה במחיר מחויבת בשיעור של המדרגה שלה בלבד.
- קבעו את השווי. ברוב העסקאות זה המחיר שנקבע בחוזה, כולל רכיבים שנמכרים יחד עם הדירה, כמו חניה ומחסן.
- קבעו את המסלול. דירה יחידה, דירה נוספת או מסלול מיוחד (עולה חדש, נכה).
- פרקו את המחיר לשכבות. החלק עד 1,978,745 ש"ח, החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ש"ח, וכן הלאה.
- הכפילו כל שכבה בשיעור שלה.
- חברו את הסכומים. התוצאה היא מס הרכישה לפני הצמדה, ריבית או קנסות, אם יחולו.
דוגמה: דירה יחידה ב-3,000,000 ש"ח
נניח שאתם קונים דירה יחידה ב-3 מיליון ש"ח:
- עד 1,978,745 ש"ח: 0 ש"ח.
- השכבה הבאה, 368,295 ש"ח (עד 2,347,040), כפול 3.5%: כ-12,890 ש"ח.
- היתרה, 652,960 ש"ח (עד 3,000,000), כפול 5%: 32,648 ש"ח.
- סך הכול: כ-45,538 ש"ח, כלומר כ-1.5% ממחיר הדירה.
אותה דירה כדירה נוספת
3,000,000 כפול 8% = 240,000 ש"ח. המחיר נמוך מ-6,055,070 ש"ח, ולכן כל הסכום נמצא במדרגה הראשונה.
טבלת חישוב מס רכישה לפי מחיר דירה
הטבלה מראה את המס לפי המדרגות שחלות ב-2026 בכמה מחירים לדוגמה. הסכומים מעוגלים לשקל, והחישוב הוא לפני הצמדה וריבית.
| מחיר הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| 1,900,000 ש"ח | 0 ש"ח | 152,000 ש"ח |
| 2,200,000 ש"ח | כ-7,744 ש"ח | 176,000 ש"ח |
| 2,600,000 ש"ח | כ-25,538 ש"ח | 208,000 ש"ח |
| 3,000,000 ש"ח | כ-45,538 ש"ח | 240,000 ש"ח |
| 3,500,000 ש"ח | כ-70,538 ש"ח | 280,000 ש"ח |
| 7,000,000 ש"ח | כ-273,886 ש"ח | כ-578,899 ש"ח |
שימו לב לפער: בדירה יחידה ב-3.5 מיליון ש"ח המס הוא כ-2% מהמחיר, ובדירה נוספת הוא לפחות 8%. לכן השאלה אם הרכישה נחשבת "דירה יחידה" היא השאלה הכספית החשובה ביותר בעסקה. כדי להעריך איזו דירה אפשר לקנות מלכתחילה, אפשר לנסות את מחשבון כמה משכנתא אפשר לקבל.
את מס הרכישה צריך להכניס לתקציב מראש, יחד עם שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות, ולתכנן מאיזה מקור הוא ישולם. אם אתם בונים תוכנית מימון, אפשר לחבר את החישוב הזה למחשבון משכנתא שמסביר החזר חודשי, ריבית ותקופה.
מי נחשב רוכש דירה יחידה
כדי ליהנות ממדרגות דירה יחידה, לרוכש לא יכולה להיות דירת מגורים נוספת. החוק בודק את התא המשפחתי ולא רק את מי שחותם על החוזה: בני זוג וילדיהם מתחת לגיל 18 נחשבים יחידה אחת. אם לבן או לבת הזוג כבר יש דירה, הרכישה החדשה תיחשב בדרך כלל דירה נוספת, גם אם רק אחד מכם חתום עליה.
חריגים שכדאי להכיר
- חלק בדירה שהתקבל בירושה: מי שמחזיק בפחות ממחצית מדירה שקיבל בירושה עשוי עדיין להיחשב רוכש דירה יחידה.
- חלק קטן בדירה אחרת: החזקה בפחות משליש מדירה נוספת עשויה שלא להיחשב. יש תנאים נוספים, ולכן שווה לבדוק אותם מול עורך הדין לפני החתימה.
משפרי דיור: דירה חלופית
מי שקונה דירה לפני שמכר את הקודמת יכול לשלם לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך פרק הזמן שהחוק קובע:
- דירה יד שנייה: 24 חודשים ממועד הרכישה.
- דירה מקבלן: 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה, או 24 חודשים מהרכישה אם מועד זה מאוחר יותר.
אם המועד חולף והדירה הישנה לא נמכרה, רשות המסים תגבה את ההפרש בין מס של דירה יחידה למס של דירה נוספת, בתוספת הצמדה וריבית. בדירה ב-3 מיליון ש"ח מדובר בהפרש של כ-194,000 ש"ח, ולכן כדאי לתכנן את לוח הזמנים של המכירה עוד לפני שחותמים על הקנייה.
הקלות במס רכישה: עולים חדשים ונכים
מלבד שני המסלולים הרגילים יש מסלולים מוזלים לקבוצות מסוימות. הם לא חלים אוטומטית, וצריך לבקש אותם בדיווח לרשות המסים.
| קבוצה | עיקר ההקלה | תנאים מרכזיים |
|---|---|---|
| עולים חדשים | 0.5% על חלק השווי עד 1,988,090 ש"ח, ו-5% על החלק שמעליו | רכישה בתוך תקופה מוגדרת סביב מועד העלייה (עד 7 שנים אחריו) |
| נכים ונפגעי פעולות איבה | שיעור מוזל של 0.5% במסגרת תקנות מס רכישה | עמידה בתנאי הנכות שנקבעו בתקנות, הגשת בקשה מתאימה, ניצול עד פעמיים |
אצל עולים חדשים כמה פרטים משפיעים על החישוב, ובהם מועד העלייה, מועד הרכישה והאם ההטבה כבר נוצלה. לכן כדאי להריץ את החישוב בסימולטור של רשות המסים ולבקש מעורך הדין לבדוק את הזכאות לפני החתימה.
מתי ואיך משלמים מס רכישה
ברוב העסקאות עורך הדין שמייצג את הקונה מדווח על העסקה לרשות המסים, אבל החובה לשלם היא שלכם. אלה השלבים:
- חתימה על החוזה. מכאן נספרים הימים.
- דיווח לרשות המסים, בתוך 30 יום מהחתימה. עורך הדין מגיש את הצהרת הרוכש, כולל המסלול המבוקש (יחידה, נוספת, חלופית או הקלה).
- קבלת שובר ותשלום, בתוך 60 יום מיום העסקה. רשות המסים מפיקה שומה ושובר לתשלום.
- אישור מסים. אחרי התשלום מתקבל אישור שנדרש לרישום הזכויות.
תשלום באיחור גורר הפרשי הצמדה וריבית, ועלולים להתווסף גם קנסות. אם אתם לא מסכימים לשומה, למשל בגלל השווי או המסלול, אפשר להגיש השגה בתוך 30 יום מקבלת הודעת השומה. את מועדי התשלום וההפקה של השובר תמצאו במדריך תשלום מס רכישה ושמירת אישור.
מס הרכישה הוא שלב אחד ברצף העסקה. כדי לראות איפה הוא נכנס ביחס למשכנתא, לחתימה ולמסירה, אפשר לעיין במדריך השלבים של קניית דירה.
מחשבון מס רכישה: איך בודקים לבד ומה לבדוק לפני החתימה
לרשות המסים יש סימולטור מס רכישה רשמי באתר gov.il. מזינים בו את פרטי העסקה ומקבלים חישוב לפי המדרגות שחלות במועד הרכישה. השימוש בו אנונימי, וכדאי להשוות אליו כל חישוב אחר.
טעויות שמובילות לחישוב שגוי
- הכפלת כל המחיר בשיעור העליון. בדירה יחידה ב-3 מיליון ש"ח, 5% על כל המחיר יוצאים 150,000 ש"ח, ואילו המס בפועל הוא כ-45,500 ש"ח.
- שימוש במדרגות ישנות. מחשבונים ומאמרים ישנים עשויים להציג מדרגות מלפני 16.1.2024. על עסקאות עד 15.1.2028 חלות המדרגות שבטבלה למעלה.
- שכחה של הדירה של בן או בת הזוג. מה שקובע הוא התא המשפחתי, ולא רק מי שחתום על החוזה.
- שווי חלקי. חניה, מחסן או תוספות שנמכרים באותה עסקה נכללים בדרך כלל בשווי.
- הנחה שמשפר דיור תמיד משלם כמו דירה יחידה. ההקלה מותנית במכירת הדירה הקודמת במועד.
רשימת בדיקה קצרה לפני החתימה
- הריצו את הסימולטור של רשות המסים עם המחיר הסופי שבחוזה.
- ודאו מול עורך הדין באיזה מסלול תוגש הצהרת הרוכש.
- אם אתם משפרי דיור, קבעו תאריך יעד למכירת הדירה הקיימת.
- שריינו את סכום המס מראש, כי צריך לשלם אותו בתוך 60 יום מיום העסקה.
שאלות נפוצות
מה סכום הפטור ממס רכישה לדירה יחידה ב-2026?
הפטור הוא על החלק בשווי שעד 1,978,745 ש"ח. הסכום נקבע ב-16.1.2024 ומוקפא עד 15.1.2028.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
על דירה נוספת משלמים 8% על כל השווי עד 6,055,070 ש"ח, ו-10% על החלק שמעל הסכום הזה. אין מדרגת פטור.
מתי מתעדכנות מדרגות מס רכישה?
בדרך כלל המדרגות מתעדכנות ב-16 בינואר כל שנה לפי מדד. העדכון הוקפא בחוק ההסדרים, ולכן המדרגות הנוכחיות חלות עד 15.1.2028.
תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה?
את העסקה מדווחים בתוך 30 יום מהחתימה, ואת המס משלמים בתוך 60 יום מיום העסקה. איחור בתשלום גורר הפרשי הצמדה וריבית.
אם אני ובן הזוג קונים דירה ולו כבר יש דירה, זו דירה יחידה?
בדרך כלל לא. בני זוג וילדיהם מתחת לגיל 18 נחשבים תא משפחתי אחד, ולכן דירה שבבעלות אחד מהם הופכת את הרכישה לדירה נוספת. חריג מרכזי הוא משפרי דיור שמוכרים את הדירה הקיימת בזמן.
