מחשבון משכנתא: איך מחשבים החזר חודשי, ריבית ותקופה

איך מחשבון משכנתא מחשב את ההחזר החודשי

כל מחשבון משכנתא, של בנק או של אתר השוואה, נשען על שלושה נתונים: סכום ההלוואה (קרן), הריבית השנתית ותקופת ההלוואה. ברוב המשכנתאות בישראל לוח הסילוקין הוא שפיצר: החזר חודשי קבוע (לפני הצמדה ושינויי ריבית), שבו חלק הריבית יורד עם הזמן וחלק הקרן עולה.

זו הנוסחה שהמחשבון מפעיל:

החזר חודשי = קרן × i ÷ (1 − (1 + i) בחזקת −n)

i היא הריבית החודשית (הריבית השנתית חלקי 12), ו-n הוא מספר התשלומים (מספר השנים כפול 12).

דוגמה: הלוואה של 1,000,000 ש"ח ל-25 שנה (300 תשלומים) בריבית שנתית של 4.5%. הריבית החודשית היא 0.375%, וההחזר החודשי יוצא כ-5,558 ש"ח. לאורך כל התקופה תשלמו כ-1,667,000 ש"ח, ומתוכם כ-667,000 ש"ח ריבית.

החישוב הזה מניח ריבית קבועה לא צמודה. במסלולים צמודים או משתנים ההחזר בפועל ישתנה במהלך התקופה. להבנת ההשפעה של הצמדה ועמלות אפשר להיעזר במחשבון ריבית לחיסכון והלוואה.

מה קורה בחודש הראשון: ריבית מול קרן

בשפיצר, התשלומים הראשונים הולכים בעיקר לריבית. באותה דוגמה של מיליון ש"ח ב-4.5% ל-25 שנה:

• ריבית בחודש הראשון: 1,000,000 × 0.375% = 3,750 ש"ח
• החזר קרן בחודש הראשון: 5,558 − 3,750 = כ-1,808 ש"ח

בכל חודש היתרה קטנה מעט, ולכן הריבית קטנה וחלק הקרן גדל. לקראת סוף התקופה כמעט כל התשלום הוא קרן. מכאן שפירעון מוקדם בשנים הראשונות חוסך יחסית הרבה ריבית, ובמסלולים קבועים הוא עשוי לגרור עמלת פירעון מוקדם.

שפיצר מול קרן שווה

בלוח "קרן שווה" מחזירים בכל חודש אותו סכום קרן, והריבית מחושבת על היתרה. על אותו מיליון ש"ח ל-25 שנה ב-4.5%, ההחזר הראשון הוא כ-7,083 ש"ח והאחרון כ-3,346 ש"ח.

סך הריבית בקרן שווה יוצא כ-564,000 ש"ח, כ-100,000 ש"ח פחות משפיצר. המחיר הוא החזר גבוה בהרבה בשנים הראשונות.

כמה משנה התקופה וכמה משנה הריבית

שני המשתנים שהכי מזיזים את ההחזר החודשי הם אורך התקופה וגובה הריבית. הטבלה מציגה הלוואה של 1,000,000 ש"ח בשפיצר, בריבית קבועה לא צמודה. אלה תוצאות של הנוסחה, לא הצעות של בנק. כדי להשוות הצעות אמיתיות, קראו המדריך להשוואת ריבית משכנתא.

מהטבלה עולות שתי מסקנות. הארכת התקופה מ-25 ל-30 שנה מורידה את ההחזר בכ-490 ש"ח בחודש, אבל מוסיפה כ-157,000 ש"ח ריבית. ושינוי של נקודת אחוז אחת בריבית, על מיליון ש"ח ל-25 שנה, משנה את ההחזר בכ-550–580 ש"ח בחודש.

לסכום הלוואה אחר אפשר להכפיל לפי היחס: הלוואה של 1,200,000 ש"ח ב-4.5% ל-25 שנה היא בערך 5,558 × 1.2, כלומר כ-6,670 ש"ח בחודש. אפשר גם להזין סכום, ריבית ותקופה במחשבון המשכנתא החינמי.

מגבלות בנק ישראל שכדאי להכניס לחישוב

מחשבון יחשב כל סכום שתזינו, אבל הבנק כפוף להוראת ניהול בנקאי תקין 329 של הפיקוח על הבנקים, "מגבלות למתן הלוואות לדיור". אלה המגבלות לפי נוסח ההוראה (עדכון 04/25), כפי שהוא מופיע בטיוטת חוזר של הפיקוח מדצמבר 2025, נכון ל-2026:

בפועל, לפני שמזינים מספרים למחשבון, בדקו שני דברים. הראשון: כמה הון עצמי נדרש. על דירה יחידה של 2,000,000 ש"ח מדובר בלפחות 500,000 ש"ח. השני: מה ההכנסה הפנויה שלכם. מי שרוצה להבין את היסודות קודם יכול לקרוא איך משכנתא עובדת במדריך למתחילים.

נניח שההחזר המתוכנן הוא 6,670 ש"ח. כדי לשמור על יחס החזר של עד 40%, נדרשת הכנסה חודשית פנויה של כ-16,700 ש"ח. ביחס של 50%, הכנסה של כ-13,300 ש"ח היא הגבול. כמה משכנתא אפשר לקחת לפי ההכנסה

ההוראה מגדירה הכנסה פנויה כהכנסה החודשית נטו בניכוי הוצאות קבועות, כמו החזרי הלוואות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים ומזונות. אם לא תגורו בדירה הנרכשת, גם שכר הדירה שאתם משלמים מנוכה.

מסלולים: למה ההחזר במחשבון לא יישאר קבוע

משכנתא בישראל בנויה בדרך כלל מתמהיל של כמה מסלולים, וכל מסלול מתנהג אחרת לאורך זמן. סימולטור משכנתא שימושי מאפשר להזין כל מסלול בנפרד:

• קבועה לא צמודה: ההחזר החודשי ידוע מראש לכל התקופה. זה המסלול היחיד שבו תוצאת המחשבון היא גם ההחזר בפועל.
• קבועה צמודה למדד: הריבית קבועה, אבל הקרן מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן. אם האינפלציה חיובית, ההחזר בשקלים עולה עם השנים.
• פריים: ריבית משתנה, ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, פלוס או מינוס מרווח שהבנק נותן לכם. כל שינוי בריבית בנק ישראל משנה את ההחזר כבר בחודש הבא.
• משתנה כל X שנים (צמודה או לא צמודה): הריבית מתעדכנת בנקודות יציאה קבועות, למשל כל 5 שנים, לפי עוגן שנקבע בחוזה.

נכון לבדיקה שלנו בתחילת אוקטובר 2026, ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% וריבית הפריים על 4.75%. הנתונים משתנים בכל החלטת ריבית, ולכן הזינו במחשבון את הנתון העדכני ובדקו גם תרחיש שבו הריבית עולה.

נניח שבתמהיל יש 400,000 ש"ח במסלול פריים ל-25 שנה. עלייה של נקודת אחוז אחת בריבית בנק ישראל תעלה את ההחזר על החלק הזה בכ-230 ש"ח בחודש, כארבע עשיריות מהשינוי של כ-580 ש"ח שבטבלה.

טעויות נפוצות בחישוב משכנתא

• להסתכל רק על ההחזר החודשי. הארכת תקופה נראית כמו הוזלה, אבל מעבר מ-25 ל-30 שנה על מיליון ש"ח מוסיף כ-157,000 ש"ח ריבית.
• להזין ריבית אחת לכל ההלוואה. מחשבון משכנתא פשוט עם שדה ריבית יחיד נותן הערכה ראשונית, אבל משכנתא אמיתית היא תמהיל, וכל מסלול מתנהג אחרת.
• להתעלם מההצמדה. בתוצאה של מסלול צמוד מופיע ההחזר ההתחלתי בלבד. ההחזר בשקלים יעלה אם המדד יעלה.
• לחשב יחס החזר מההכנסה ברוטו. הבנק מחשב מהכנסה נטו בניכוי התחייבויות קבועות, כך שיחס ההחזר האמיתי גבוה ממה שנדמה.
• לשכוח את העלויות שמסביב. ביטוח חיים, ביטוח מבנה, שמאות, עמלת פתיחת תיק ושיפוץ לא נכללים בהחזר שהמחשבון מציג. אם מתוכנן שיפוץ, תכננו אותו בנפרד, למשל לפי המדריך לתקציב שיפוץ.
• לסמוך על ריבית מפרסומת. ריבית שמופיעה במחשבון באתר היא נקודת התחלה. הריבית בפועל נקבעת לפי הפרופיל שלכם, שיעור המימון והמסלול, ולכן כדאי לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים ולהשוות את ההצעות הכתובות.

איך להשתמש במחשבון משכנתא, שלב אחר שלב

1. התחילו מהדירה ומההון העצמי. סכום ההלוואה הוא מחיר הדירה פחות ההון העצמי, והוא לא יכול לעבור את שיעור המימון המותר. חלק מההון ילך למס רכישה, עורך דין, תיווך והובלה, כך שלא כולו זמין להקטנת ההלוואה. פירוט ההוצאות מופיע במדריך איך קונים דירה: שלבים מהחיפוש ועד הכנסת מפתח.
2. קבעו יעד החזר חודשי. עבדו הפוך: אם ההכנסה הפנויה היא 18,000 ש"ח ואתם רוצים להישאר סביב 35%–40%, היעד הוא 6,300–7,200 ש"ח. מחשבון משכנתא לפי החזר חודשי יראה איזה סכום הלוואה מתאים ליעד הזה בכל תקופה.
3. הזינו כל מסלול בנפרד. לפי ההוראה, לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה ועד שני שלישים במשתנה. הזינו לכל מסלול את הריבית שקיבלתם מהבנק.
4. הוסיפו הנחת מדד. במסלולים צמודים בדקו תרחיש של אינפלציה שנתית של 2%–3% וראו כמה ההחזר יגדל בעוד 10 שנים.
5. הריצו תרחיש לחץ. העלו את הריבית המשתנה בנקודה או שתיים ובדקו שההחזר עדיין עומד בתקציב.
6. השוו גם את סך ההחזר. שתי הצעות עם החזר חודשי דומה יכולות להיות שונות במאות אלפי שקלים בסך הכול, בגלל התקופה או ההצמדה.

אחרי שהזנתם נתונים בטבלה, אפשר לנסות את מחשבון המשכנתא המתקדם של לנדיה ולהשוות בין כמה תרחישים. (גילוי: לנדיה שייכת לרשת של ברנדיני, שמפעילה את האתר.)

שאלות נפוצות

האם מחשבון משכנתא כולל ביטוחים ועמלות?

בדרך כלל לא. המחשבון מציג את החזר הקרן והריבית בלבד, ואילו ביטוח חיים, ביטוח מבנה, שמאות ועמלת פתיחת תיק מתווספים בנפרד.

מה התקופה המקסימלית למשכנתא בישראל?

לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של הפיקוח על הבנקים, בנק לא יאשר הלוואה לדיור עם תקופה לפירעון סופי של יותר מ-30 שנה.

כמה אחוז מההכנסה מותר להחזר משכנתא?

ההוראה אוסרת על בנק לאשר משכנתא כשיחס ההחזר מההכנסה הפנויה עולה על 50%. מעל 40% הבנק נדרש להקצות יותר הון מול ההלוואה, ולכן ביחס גבוה האישור קשה יותר.

כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה ראשונה?

עד 75% משווי הדירה בדירה יחידה, עד 70% בדירה חליפית ועד 50% בדירה להשקעה. הסכום בפועל תלוי גם בהכנסה וביחס ההחזר.

למה ההחזר בפועל שונה ממה שהמחשבון הראה?

בדרך כלל בגלל הצמדה למדד, שינוי בריבית הפריים או בריבית המשתנה, או כי הוזנה למחשבון ריבית אחת במקום תמהיל מסלולים. המחשבון נותן הערכה, וההצעה הכתובה של הבנק היא המספר המחייב.