כמה משכנתא אפשר לקחת לפי ההכנסה: חישוב ההחזר והסכום

כמה משכנתא אפשר לקחת לפי ההכנסה הפנויה

סכום המשכנתא נגזר מההחזר החודשי שאפשר לשלם, מהריבית ומתקופת ההלוואה. במקביל צריך לעמוד במגבלת המימון ביחס לשווי הדירה ולהציג הון עצמי מתאים. לכן משכורת לבדה אינה מספיקה כדי לקבוע כמה כסף הבנק יאשר.

נכון ל־21 באוקטובר 2026, הוראת בנק ישראל אוסרת לאשר משכנתא רגילה לרכישת דירה בשיעור החזר העולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה. זו תקרה רגולטורית, ועמידה בה אינה מבטיחה אישור או התאמה לתקציב שלכם. את ההגבלה אפשר למצוא בהוראה המעודכנת של בנק ישראל.

נניח שההכנסה הפנויה המוכרת שלכם היא 20,000 שקלים בחודש. התקרה החשבונית תהיה החזר של 10,000 שקלים, אך אם התקציב שלכם מאפשר לשלם 6,000 שקלים, זה הסכום שממנו נכון להתחיל את בדיקת האפשרויות. אלה סכומי המחשה, והבנק יבחן את הנתונים והמסמכים בפועל.

החישוב המעשי מתחיל בהכנסה המוכרת, ממשיך בהפחתת התחייבויות ובהגדרת החזר אפשרי, ומסתיים בתרגום ההחזר לסכום הלוואה. לאחר מכן משווים את התוצאה לתקרת המימון של הדירה ולהון העצמי הזמין.

איזו הכנסה הבנק מביא בחשבון ואילו התחייבויות מפחיתים

הכנסה פנויה לצורך המשכנתא היא ההכנסה החודשית נטו בניכוי הוצאות קבועות כהגדרת ההוראה. ההכנסה צריכה להיות קבועה ושוטפת, עם אסמכתאות והוכחה לקבלתה. בין ההוצאות שמפחיתים נכללים מזונות והחזרים על הלוואות שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים, בהתאם לתנאי ההגדרה.

אם אינכם עתידים להתגורר בדירה הנרכשת, מפחיתים גם את שכר הדירה שתשלמו, אפילו כשיתרת חוזה השכירות קצרה מ־18 חודשים. ההגדרות מפורטות בנספח חישוב שיעור ההחזר של בנק ישראל. חישוב זה שונה מתקציב המחיה המשפחתי: מזון, תחבורה והוצאות הילדים עדיין צריכים לקבל מקום בתקציב שלכם.

נניח שההכנסה המוכרת נטו היא 22,000 שקלים, ויש החזר הלוואה של 2,000 שקלים לעוד שלוש שנים. בהנחה שאין התחייבויות נוספות להפחתה, ההכנסה הפנויה לצורך הדוגמה תהיה 20,000 שקלים. החזר משכנתא של 7,000 שקלים יהיה 35% ממנה.

עצמאים צריכים לברר מול הבנק אילו מסמכים נדרשים להוכחת ההכנסה. מחזור העסק אינו ההכנסה שתוכר, ולכן בקשו לדעת מהו סכום ההכנסה החודשית שהבנק קיבל לצורך החישוב.

מה המשמעות של החזר בשיעור 30%, 40% או 50%

בנק ישראל מסביר שהלוואה ששיעור ההחזר בה עולה על 40% נחשבת בסיכון גבוה, ועלותה ללווה צפויה להיות גבוהה יותר. ההסבר מופיע בעמוד רפורמת השקיפות במשכנתאות. גם החזר נמוך מהסף הזה דורש בדיקה מול ההוצאות שלכם.

לצורך המחשה בלבד, נניח הכנסה פנויה מוכרת של 20,000 שקלים. הסכומים בטבלה הם כפל של ההכנסה בשיעור ההחזר, ואינם הצעת אשראי או המלצה לבחור באחד השיעורים.

היתרה בעמודה האחרונה מחושבת מתוך ההכנסה הפנויה שכבר הופחתו ממנה ההתחייבויות הרלוונטיות. ממנה עדיין צריך לממן את החיים השוטפים ואת החיסכון שתכננתם. שתי משפחות בעלות הכנסה זהה עשויות להזדקק להחזרים שונים בגלל מספר הילדים, הוצאות בריאות או מידת היציבות של ההכנסה.

לבדיקה תקציבית, קחו את ההחזר שאתם שוקלים והכניסו אותו לתקציב חודשי מלא. סמנו אילו הוצאות תצטרכו לצמצם כדי לעמוד בו, והאם הצמצום אפשרי לאורך זמן. החזר שעובד רק בחודש ללא הוצאות חריגות מצריך בחינה נוספת.

איך מתרגמים החזר חודשי לסכום משכנתא

אותו החזר חודשי יכול לממן סכומי הלוואה שונים, בהתאם לריבית ולמשך ההחזר. כדי להדגים את הקשר, נניח החזר של 6,000 שקלים בחודש, ריבית שנתית נומינלית קבועה של 5%, ללא הצמדה, ותשלומים חודשיים שווים לפי לוח שפיצר. הריבית כאן היפותטית ואינה נתון שוק לאוקטובר 2026.

הסכומים הבאים חושבו מתמטית לפי ההנחות האלה ועוגלו. הם אינם כוללים ביטוחים, עמלות או הוצאות נלוות. אישור תקופה מסוימת כפוף לבדיקת הבנק.

בדוגמה, הארכת התקופה מאפשרת ללוות יותר באותו החזר, ובמקביל מגדילה את הריבית המצטברת. משום שסכום ההלוואה משתנה בין השורות, הטבלה מדגימה יכולת מימון באותו תשלום ואינה משווה עלות של אותה משכנתא.

אפשר להמשיך בחישוב בעזרת ההסבר על מחשבון משכנתא וחישוב החזר חודשי. בהשוואה מעשית, הזינו בכל החלופות את אותו סכום הלוואה כדי לראות בבירור מה שינוי התקופה עושה להחזר ולעלות הכוללת.

איך ההון העצמי מגביל את הסכום שאפשר לקבל

לפי הוראת בנק ישראל המעודכנת לשנת 2026, ברכישה רגילה שיעור המימון המרבי הוא 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו־50% לדירה להשקעה, בהתאם להגדרות ההוראה. בתוכניות לרכישת דירה במחיר מופחת קיימים כללי חישוב מיוחדים, ולכן אין להחיל עליהן אוטומטית את הדוגמאות של רכישה רגילה. פירוט נוסף יש במדריך על תקרת מימון והון עצמי בדירה שנייה.

נניח שאתם רוכשים דירה יחידה במחיר של 2 מיליון שקלים, ושזה גם השווי שהבנק מכיר בו לצורך הדוגמה. תקרת המימון החשבונית תהיה 1.5 מיליון שקלים, ולכן נדרשים לפחות 500,000 שקלים למחיר הדירה ממקורות אחרים. החישוב אינו כולל הוצאות עסקה. את ההון הנדרש כולל מס רכישה אפשר לבדוק במחשבון הון עצמי לדירה.

אם יכולת ההחזר מאפשרת לכם משכנתא קטנה יותר, תצטרכו להגדיל את ההון העצמי או לבחון מחיר רכישה נמוך יותר. הכנסה גבוהה אינה מבטלת את מגבלת המימון, ולכן בתקציב הראשוני צריך לעמוד בשתי הבדיקות במקביל. אם הבקשה כבר נדחתה, כדאי לקרוא מה עושים אחרי סירוב הבנק.

ערכו רשימה נפרדת לכסף המיועד למחיר הדירה ולכסף המיועד להוצאות כגון טיפול משפטי, מעבר ושיפוץ מתוכנן. אל תספרו אותו סכום פעמיים. אם חלק מהכסף צפוי להגיע בעתיד, רשמו גם את מועד קבלתו מול מועד התשלום בחוזה. אם חלק מהכסף מגיע מההורים, השוו בין מתנה, הלוואה וערבות מההורים.

איך בודקים שההחזר יישאר אפשרי גם בהמשך

החזר התחלתי אינו מספיק לבדיקת יכולת לאורך זמן. במסלולים בריבית משתנה התשלום עשוי להשתנות, ובמסלולים צמודי מדד ההצמדה משפיעה על הקרן ועל ההחזר. לכן בדקו את מבנה ההצעה ואת החשיפה לשינויים, לצד התשלום הראשון שמופיע בה.

לתרגיל תקציבי היפותטי, נניח שאתם מתכננים החזר של 6,000 שקלים. בדקו בנפרד כיצד התקציב יתמודד עם תשלום של 7,000 שקלים, וכיצד יתמודד עם ירידה בהכנסה. אלה תרחישי בדיקה שבחרתם לצורך התכנון, ללא טענה שזה השינוי שיתרחש במשכנתא שלכם.

בכל תרחיש רשמו מאיזה סעיף יגיע הכסף החסר. אם התשובה היא משיכת חיסכון, בדקו כמה זמן החיסכון יוכל לכסות את הפער. אם התשובה היא הכנסה נוספת, הפרידו בין הכנסה שכבר מתקבלת לבין תוכנית שעדיין לא התממשה.

בהלוואה עם תקופת דחיית תשלומים, בקשו לראות במפורש את התשלום לאחר סיום הדחייה. בחישוב שיעור ההחזר בהלוואה כזו יש להביא בחשבון את התשלום הצפוי בתום התקופה, ולכן תשלום התחלתי קטן אינו פוטר מבדיקת ההחזר בהמשך.

מה להכין ולבדוק לפני שמסתמכים על סכום המשכנתא

הכינו דף עבודה עם הכנסות, התחייבויות, הון עצמי ומחיר הדירה שאתם בוחנים. לצד כל הכנסה ציינו איזו אסמכתה תומכת בה, ולצד כל הלוואה רשמו את ההחזר ומועד הסיום. כך תוכלו לזהות פערים בין החישוב שלכם לנתונים שהבנק משתמש בהם.

1. בררו מהי ההכנסה הפנויה שהוכרה ואילו התחייבויות הופחתו ממנה.
2. הגדירו החזר שמתאים לתקציב המשפחה, כולל מקום להוצאות לא חודשיות.
3. בקשו אישור עקרוני עבור סכום ותקופה מוגדרים, ושמרו על נתונים זהים כשאתם משווים הצעות.
4. בדקו את ההחזר הראשון, ההחזר הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות וסך התשלומים החזוי.
5. בררו אילו מסמכים ותנאים עדיין נדרשים לפני שהכסף יועבר.

מדדי ההחזר והעלות החזויים נכללים באישור העקרוני האחיד שמסביר בנק ישראל. התחזית מסייעת להשוואה, אך אין לראות בה הבטחה לגבי גובה התשלומים בעתיד. בקשו גם פירוט של ההוצאות הנלוות כדי לבנות תקציב מלא.

אם כבר קיימת הלוואה המובטחת באותה דירה ואתם מבקשים תוספת, בקשו מהבנק להציג כיצד חיבר את ההחזרים. את סכום הרכישה תכננו לפי הנתונים שהוכרו והתנאים שנותרו למילוי.

שאלות נפוצות

כמה משכנתא אפשר לקחת עם הכנסה פנויה של 20,000 שקלים?

בדוגמה כזאת, תקרת ההחזר הרגולטורית היא 10,000 שקלים בחודש. סכום המשכנתא עצמו תלוי בריבית, בתקופה, בהון העצמי ובאישור הבנק, והחזר שמתאים למשפחה עשוי להיות נמוך יותר.

האם הבנק מחשב לפי משכורת ברוטו או נטו?

החישוב מבוסס על הכנסה נטו מוכרת, שממנה מפחיתים הוצאות קבועות לפי הגדרת בנק ישראל. ההכנסה צריכה להיות מגובה באסמכתאות מתאימות.

האם הלוואה קיימת מקטינה את המשכנתא שאפשר לקבל?

החזר הלוואה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים נכלל בהוצאות הקבועות לפי תנאי ההוראה, וכך עשוי להקטין את ההכנסה הפנויה המחושבת. גם התחייבויות קצרות יותר צריכות להיכלל בתקציב המשפחתי שלכם.

האם פריסה ל־30 שנה מאפשרת לקבל יותר משכנתא?

באותה ריבית ובאותו החזר חודשי, תקופה ארוכה יותר מאפשרת מתמטית סכום הלוואה גדול יותר. יש לבדוק במקביל את הריבית המצטברת ואת התאמת ההתחייבות לתקציב לאורך זמן.