כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה: תקרת מימון והון עצמי

איך מחשבים כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה

נכון ל־נובמבר 2026, ברכישת דירה נוספת תוך שמירה על הדירה הקיימת, תקרת המימון הבנקאית היא 50% משווי הדירה המוכר לצורך המימון. אם הרכישה עומדת בהגדרת דירה חליפית, הכוללת התחייבות למכור את הקיימת בהתאם לחוק, התקרה היא 70%. התקרות נקבעו בהוראה 329 של בנק ישראל.

החישוב הראשוני לדירה נוספת: שווי מוכר לבנק כפול 50%. את התוצאה מפחיתים ממחיר הרכישה, ואל ההפרש מוסיפים מס רכישה והוצאות עסקה. אם יכולת ההחזר מאפשרת הלוואה קטנה יותר, צריך להשלים את ההפרש ממקורות אחרים.

נניח שמחיר הדירה והשווי שהבנק מכיר בו הם 2 מיליון ש״ח. תקרת המשכנתא לפי שיעור המימון היא מיליון ש״ח, ולכן נדרש לפחות מיליון ש״ח להשלמת המחיר, לפני מס הרכישה וההוצאות הנוספות. זהו חישוב תקרה בלבד; הסכום בפועל נקבע בבדיקת הבנק.

הבנק מגביל גם את גובה ההחזר החודשי ביחס להכנסה, ולכן הסכום המאושר יכול להיות נמוך מהתקרה. הסבר על חישוב לפי הכנסה יש במדריך כמה משכנתא אפשר לקחת לפי ההכנסה.

איזה שווי נכנס לחישוב אחוז המימון

ברכישה רגילה בשוק החופשי, השווי לצורך חישוב המימון אינו יכול לעלות על הנמוך מבין מחיר הרכישה והערכת השמאי. שמאות נמוכה מהמחיר שסיכמתם עשויה להגדיל את הסכום שתצטרכו להביא לעסקה. שמאות גבוהה מהמחיר אינה מגדילה את בסיס המימון, לפי השאלות והתשובות של בנק ישראל.

בתכנון הראשוני רשמו בנפרד את מחיר החוזה ואת השווי המשוער לצורך המימון. אם אין עדיין שמאות, חשבו גם תרחיש שבו השווי שהבנק יקבל נמוך מהמחיר. כך תזהו מראש פער שעלול להשאיר אתכם בלי כסף לתשלום הבא למוכר.

כסף לשיפוץ, לתיווך או להוצאות משפטיות צריך להופיע בתקציב נפרד. מחצית ממחיר הדירה אינה בהכרח מספיקה לכל העסקה, וגם לא כל החיסכון הקיים פנוי לתשלום למוכר. את אופן חישוב הסכום לפי סוג הדירה אפשר לבדוק במדריך להון עצמי למשכנתא.

הוראת בנק ישראל קובעת שאין לחרוג משיעור המימון גם כשההלוואה מבוטחת בביטוח משכנתאות. ביטוח כזה אינו מגדיל את התקרה.

דוגמה: דירה ב־2 מיליון ש״ח ושמאות נמוכה יותר

נניח שאתם שומרים על הדירה הקיימת ורוכשים דירה נוספת ב־2 מיליון ש״ח. נניח גם שהשמאות שהבנק מקבל היא 1.8 מיליון ש״ח, והוא מאשר את מלוא המימון האפשרי לפי השווי הזה. החישוב ההיפותטי:

• תקרת המשכנתא: 1,800,000 כפול 50% = 900,000 ש״ח.
• הסכום הדרוש להשלמת מחיר הדירה: 2,000,000 פחות 900,000 = 1,100,000 ש״ח.
• הפער לעומת תכנון שהתבסס על מימון של מחצית ממחיר החוזה: 100,000 ש״ח נוספים.

על 1,100,000 ש״ח אלה מוסיפים מס רכישה. שיעורו תלוי בסיווג הרכישה ובמדרגות שנקבעות בידי רשות המסים, ולכן לא נכלל כאן סכום. את הסיווג והמדרגות בדקו במדריך מס רכישה לדירה שנייה או במחשבון הרשמי של רשות המסים.

בנוסף, הוסיפו לתקציב הצעות מחיר לשירותים שתצטרכו, הוצאות רישום ומימון ורזרבה שתישאר זמינה לאחר הרכישה. בעלות חלקית, ירושה או החלפת דירה עשויות לשנות את בדיקת המס, ולכן כדאי להתאים את הסיווג לפני שימוש בחישוב.

איך ההכנסה והמשכנתא הקיימת מגבילות את הסכום

גם כשיש הון עצמי מספיק, הבנק בודק את ההחזר ביחס להכנסה. לפי הוראה 329 ונספח חישוב ההכנסה, תקרת שיעור ההחזר היא 50% מההכנסה החודשית. ההכנסה הפנויה מחושבת מהכנסה נטו מוכרת, לאחר ניכוי הוצאות קבועות רלוונטיות כמו החזרי הלוואות קיימות.

נניח שהבנק מכיר בהכנסה חודשית נטו של 24,000 ש״ח, ויש משכנתא קיימת על הדירה הראשונה בהחזר של 4,000 ש״ח. בהנחה שאין הוצאות קבועות נוספות ובהתאם לאופן החישוב של הבנק, ההכנסה הפנויה היא 20,000 ש״ח. תקרת ההחזר להלוואה החדשה היא אז 10,000 ש״ח. זו תקרה בלבד: אין בה התחייבות לאישור, וגם לא קביעה שהחזר כזה מתאים לתקציב המשפחה.

אם מציעים להסתמך על שכר דירה עתידי, בקשו לדעת מה בדיוק הבנק מוכן להכיר בו. ההבהרות של בנק ישראל מאפשרות הכרה בהכנסה משכירות בתנאים מסוימים, בדרך כלל כנגד מסמכים. אל תכניסו לחישוב הכנסה משכירות במלואה לפני שהבנק אישר את אופן ההכרה.

אפשר להתחיל בהערכה באמצעות המחשבון לכמה משכנתא אפשר לקבל. הזינו את ההתחייבויות הקיימות ובחנו גם תקציב שבו הדירה אינה מושכרת ברציפות.

מתי הרכישה נחשבת דירה חליפית

העובדה שזו הדירה השנייה שאתם קונים בחייכם אינה קובעת לבדה את שיעור המימון. בהוראת בנק ישראל, דירה חליפית היא דירה שרוכש מי שבבעלותו דירה שהייתה נחשבת יחידה אלמלא הרכישה החדשה, והוא מתחייב למכור אותה בהתאם לתנאי חוק מיסוי מקרקעין. דירה להשקעה מוגדרת כדירה שאינה יחידה או חליפית, גם אם אינכם מתכוונים להשכירה.

ההגדרות של דירה יחידה ודירה חליפית חלות לפי השאלות והתשובות של בנק ישראל על אזרח ישראלי בלבד. ברכישה בידי מי שאינו תושב המימון המרבי הוא 50%.

לכן צריך לברר את הסיווג לפני שבונים תקציב על תקרת המימון הגבוהה יותר. בקשו מעורך הדין לבדוק אילו זכויות בדירות יש לרוכשים ומהי התחייבות המכירה הנדרשת בעסקה המסוימת. מסרו לבנק תמונה מלאה שתואמת את ההצהרות לרשות המסים, בהתאם לדרישות ההוראה.

אם אתם מתכננים למכור את הדירה הקיימת, הכינו גם תקציב לתקופת החפיפה. רשמו מתי צפויה תמורת המכירה להתקבל, מה צריך לפרוע מתוכה, ומתי מגיעים התשלומים על הדירה החדשה.

שעבוד הדירה הקיימת אינו מבטיח השלמת הון עצמי

אל תניחו שאפשר להשלים את ההון העצמי באמצעות הלוואה בנקאית נוספת על הדירה הראשונה. הבהרת הפיקוח על הבנקים קובעת שבנק אינו רשאי להעמיד ללווה הלוואה נוספת המיועדת לשמש הון עצמי לרכישת דירה. ההבהרה מתייחסת גם לאשראי צרכני וגם להלוואה בשעבוד דירת מגורים אחרת.

קיים מסלול גישור למשפרי דיור בכפוף לתנאים, ולכן יש להבחין בין החלפת דירה לבין שמירה על שתי הדירות. בקשו מהבנק להסביר בכתב את מטרת ההלוואה, הבטוחות ומקור הפירעון, לפני שמכניסים את הכסף לתוכנית המימון. ההבדל בין שני המסלולים מוסבר במדריך משכנתא לדירה שניה ותקרת המימון.

איך בודקים את עלות המימון ואת ההצעה הכתובה

לצד הסכום המאושר, השוו את עלות האשראי השנתית האפקטיבית, העמלות וסך ההחזר. באישור העקרוני בדקו את הריבית הכוללת החזויה, ההחזר הראשון, ההחזר הגבוה ביותר הצפוי וסך התשלומים החזוי. אלה נתונים שבנק ישראל מציג במסגרת רפורמת השקיפות במשכנתאות, והם מאפשרים להעריך את ההצעה מעבר לתשלום ההתחלתי.

חוק אשראי הוגן קובע תקרת ריבית מרבית להלוואות, אך תחולתה תלויה בסוג ההלוואה ובסכומה. שאלו את הגוף המממן במפורש אם התקרה חלה על ההצעה שלכם, ובדקו את הנוסח העדכני בחוק עצמו.

הבטחת אישור ללא בדיקת הכנסה, לחץ לחתום מיד או סירוב למסור פירוט עלויות הם סיבות לעצור את הבירור ולדרוש מסמכים. להשוואה בין הצעות אפשר להיעזר במדריך השוואת משכנתאות.

אם פונים לייעוץ, אפשר לברר גם על לנדיה, שירות ייעוץ משכנתאות והלוואות של ברנדיני, הסוכנות שמפעילה את המגזין, ולבקש מראש פירוט של השירות ושכר הטרחה.

מה צריך להיות סגור לפני התחייבות לרכישה

לפני חתימה, עברו על הנתונים עם הבנק ועורך הדין והשאירו לעצמכם רשימה כתובה של הפערים שטרם נסגרו:

• סיווג הרכישה והמסמכים שתומכים בו הובהרו.
• סכום המשכנתא המבוקש מתאים גם לשווי הנכס וגם להכנסה שהבנק מכיר בה.
• לכל תשלום למוכר יש מקור כסף זמין במועד הנדרש.
• מס הרכישה וההוצאות הנלוות נכללו בתקציב בנפרד ממחיר הדירה.
• נבחן פער אפשרי בין מחיר החוזה לשמאות.
• התקציב משאיר מקום לתיקונים, לתקופה ללא שוכר ולשינויים בהחזר.

אם אחד ממקורות הכסף תלוי במכירת נכס, באישור אשראי נוסף או בהכנסה עתידית, סמנו אותו במפורש ככסף שטרם הובטח. בקשו מעורך הדין לבחון את משמעות ההתחייבות החוזית אם אותו מקור לא יהיה זמין בזמן.