מס רכישה דירה שניה ב־2026: המדרגות, החישוב והחריגים

מס רכישה דירה שניה: כמה משלמים ב־2026

ברכישת דירת מגורים המסווגת כדירה נוספת, מס הרכישה בשנת 2026 מתחיל מהשקל הראשון: 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ש״ח, ו־10% על החלק שמעל סכום זה. אין במסלול הרגיל לדירה נוספת מדרגת פתיחה פטורה ממס. נניח שאתם רוכשים דירה נוספת במחיר של 2,000,000 ש״ח: מס הרכישה לפי מדרגות אלה הוא 160,000 ש״ח.

לפי הסבר באתר ביזפורטל, עדכון המדרגות השנתי הוקפא במסגרת חוק ההסדרים, והסכומים נשארים ללא שינוי עד 15 בינואר 2028. באותו הסבר מובאת דוגמה: דירה של 2.6 מיליון ש״ח עולה כ־208,000 ש״ח במס כדירה נוספת, לעומת כ־25,500 ש״ח כדירה יחידה.

שיעור 8% על דירה נוספת נקבע בהוראת שעה. לפי דיווח של כלכליסט מ־9 בדצמבר 2024, ועדת הכספים אישרה להאריך אותה עד סוף 2026. נכון ל־23 באוקטובר 2026 לא אימתנו הארכה נוספת, ולכן לעסקה שתיחתם בשנת 2027 צריך לבדוק מהו הדין שבתוקף במועד הרכישה.

הביטוי הנפוץ ״מס דירה שניה״ מתייחס כאן למס שמשלם הרוכש בעת הקנייה. לפני שמחשבים אותו, צריך לוודא שהעסקה אכן מסווגת כרכישת דירה נוספת: החלפת דירה, זכויות חלקיות בדירה אחרת ומצב התא המשפחתי עשויים להשפיע על התוצאה. ההבדל בין דירה נוספת להחלפה משפיע גם על המימון, ולכן כדאי לקרוא על משכנתא לדירה שניה והחלפת דירה.

איך מחשבים את המס לפי מחיר הדירה

החישוב נעשה במדרגות: כל שיעור חל על חלק השווי שנמצא במדרגה שלו. הסף הרלוונטי לדירה נוספת בשנת 2026 הוא 6,055,070 ש״ח.

הטבלה מציגה דוגמאות חישוב היפותטיות לרכישת מלוא הזכויות בדירה נוספת, ללא הקלה אישית. הסכומים חושבו לפי המדרגות שפורטו:

בדוגמה האחרונה, המס על המדרגה הראשונה הוא 484,405.60 ש״ח. יתרת השווי היא 944,930 ש״ח, והמס עליה הוא 94,493 ש״ח. החיבור נותן את המס הכולל; המעבר למדרגה העליונה אינו משנה את שיעור המס על החלק שמתחת לסף.

כשהמדרגות קפואות והמחירים עולים, המס האפקטיבי כאחוז ממחיר הדירה אינו משתנה בטווח המדרגה הראשונה, אך מי שדירתו יקרה מהסף משלם 10% על החלק העודף. לכן כדאי לחשב את המס על המחיר המלא ולא להסתפק באומדן של 8%.

לתמונה רחבה יותר של מסלולי החיוב תוכלו לקרוא את ההסבר על מדרגות מס רכישה וחישוב המס. בעסקה מסוימת צריך להתאים את החישוב גם לחלק הנרכש ולמעמד הרוכש.

מי נחשב בעל דירה נוספת

מספר הדירות שבבעלותכם נבדק לפי ההגדרות בחוק, ובכלל זה זכויות של התא המשפחתי. מדריך רשות המסים מסביר כי לצורך מניין הדירות נבחנים גם בן או בת הזוג, ידועים בציבור וילדים קטינים. לכן, רישום הדירה החדשה על שם אחד מבני הזוג אינו מספיק כשלעצמו לקביעת מסלול המס.

בבדיקה לקראת עסקה בשנת 2026, הכינו רשימה של זכויות בדירות ושל מקור כל זכות: רכישה, מתנה או ירושה. לפי מדריך רשות המסים למוכר ולרוכש מקרקעין, גם דירות שהתקבלו במתנה או בירושה עשויות להיכלל במניין הדירות. לצד זאת, קיימים חריגים לבעלות חלקית.

בני זוג עם נכסים נפרדים או הסדר רכושי צריכים לבדוק את נסיבותיהם לפני הדיווח. המדריך הרשמי מפנה לבחינת ההפרדה הרכושית והשפעתה על חישוב המס; אין להסיק מתוצאת עסקה של זוג אחר מה יהיה הסיווג שלכם.

מסרו לעורך הדין גם מידע שנראה לכם שולי. חלק בדירת משפחה או זכות שהתקבלה בעבר יכולים להיות רלוונטיים, והמסמכים מאפשרים לבדוק אם הזכות נספרת או נכנסת לחריג.

בעלות חלקית וירושה: מתי הדירה האחרת אינה נספרת

לא כל חלק בדירה אחרת הופך את הרכישה החדשה לרכישת דירה נוספת. לפי הוראת רשות המסים בעניין מניין דירות ובעלות חלקית, חלק שאינו עולה על שליש בדירה אחרת אינו מובא בחשבון לעניין זה. בדירה שהתקבלה בירושה, הסף הוא חלק שאינו עולה על מחצית, בכפוף להגדרות וליתר התנאים.

נניח שבבעלותכם רק שליש בדירה שקניתם עם אחים, ואתם עומדים לקנות דירה שלמה. ייתכן שתוכלו להיחשב רוכשי דירה יחידה. בדוגמה היפותטית אחרת, מי שבבעלותם מחצית מדירה שהתקבלה בירושה עשויים להיכנס לחריג המתאים לירושה.

לכן, בבדיקת מס רכישה על דירה שניה בשנת 2026 צריך לברר גם את שיעור הבעלות וגם את הדרך שבה התקבלה הזכות. מחצית שנרכשה ומחצית שהתקבלה בירושה אינן בהכרח מובילות לאותה תוצאה.

אספו נסח רישום, חוזי רכישה, צו ירושה או צו קיום צוואה לפי העניין. כאשר קיימות זכויות בכמה דירות, או שהזכויות נצברו בדרכים שונות, דרושה בדיקה של המצב המלא לפני שמסמנים בהצהרה שמדובר בדירה יחידה.

קונים דירה לפני שמוכרים: בדקו מסלול של דירה חלופית

מי שרוכשים דירה כדי להחליף את דירתם היחידה עשויים להיות זכאים למדרגות של דירה יחידה, גם בזמן שבבעלותם שתי הדירות. הזכאות מותנית במכירת הדירה הקודמת בתקופה שנקבעה וביתר תנאי החוק. כדאי להסדיר את הבדיקה לפני החתימה, כאשר עוד אפשר לתכנן את לוח הזמנים. הסיווג משפיע גם על המימון, ולכן כדאי לעיין במדריך על תקרת המימון והון עצמי לדירה שניה.

לפי ההסבר בביזפורטל, ברכישה יד שנייה המועד למכירת הדירה הקודמת הוא 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה, לפי הוראה שחלה מ־1 ביוני 2025 (קודם לכן 18 חודשים). ברכישה מקבלן המועד הוא 12 חודשים מהמועד החוזי שבו הייתה אמורה להימסר החזקה.

הכתבה מציינת גם שבעקבות המצב הביטחוני ניתנו הארכות בהוראת שעה, ושההסדר תלוי במועדים אישיים. לכן כל רוכש צריך לאמת את המועד החל עליו מול רשות המסים או עורך דין.

בקשו מעורך הדין לרשום את מועד המכירה האחרון המתאים לעסקה שלכם ואת הבסיס לחישובו. תאריך שנמצא במאמר ישן או בחישוב של מכרים עלול להתייחס להסדר אחר.

לבדיקת ההבדל בין הסיווגים אפשר להיעזר במאמר על דירה יחידה ומס רכישה בהחלפת דירה. בתכנון התקציב, בקשו גם חישוב של החיוב האפשרי אם התנאי למכירת הדירה הישנה לא יתקיים.

רוכשים חלק מהדירה: סדר החישוב משנה

ברכישת חלק מדירה מחשבים תחילה את המס לפי שווי הדירה בשלמותה, ואז מכפילים את התוצאה בחלק הנרכש. שימוש במחיר החלק בלבד כבסיס למדרגות עלול לתת תוצאה שגויה.

נניח שאתם רוכשים מחצית מדירה ששווייה המלא 7,000,000 ש״ח, והרכישה מסווגת אצלכם כדירה נוספת. לפי מדרגות 2026, המס המחושב לדירה השלמה הוא 578,898.60 ש״ח. מחצית מתוצאה זו היא 289,449.30 ש״ח, לפני עיגול בשומה.

בדוגמה הזאת, הכפלת מחיר המחצית בלבד בשיעור המדרגה הראשונה הייתה מתעלמת מהחלק של שווי הדירה שנמצא במדרגה העליונה. הטעות יכולה להישאר מוסתרת כשכל שווי הדירה נמצא באותה מדרגה, ולהתגלות רק בעסקה יקרה יותר.

כאשר יש כמה רוכשים, בדקו את נתוני כל רוכש ואת חלקו בעסקה. החישוב צריך לשקף את הסיווג המתאים לו, ולא להסתמך אוטומטית על המס שחושב לשותף. בקשו לקבל פירוט שמציג בנפרד את השווי המלא, המס המחושב והחלק היחסי.

מתי מדווחים ומתי משלמים את מס הרכישה

לפי דף ההצהרה על עסקת מקרקעין של רשות המסים, על הרוכש להגיש הצהרה בתוך 30 ימים מיום העסקה. ההצהרה כוללת בין היתר את פרטי הזכות, התמורה, סכום מס הרכישה ודרך חישובו, וכן בקשה להקלה או לפטור אם קיימת זכאות.

מועד התשלום נבחן בנפרד. לפי פרק תשלום המס במדריך רשות המסים, הכלל הוא תשלום המס לפי השומה העצמית בתוך 60 יום מתאריך העסקה. קיימים הסדרי דחייה בתנאים מסוימים, ולכן יש לבדוק את המועד החל בפועל על העסקה בשנת 2026.

1. העבירו לעורך הדין את חוזה העסקה, מסמכי הזכויות והאסמכתאות לסיווג המבוקש.
2. קבלו פירוט של חישוב המס ושל מועד הגשת ההצהרה.
3. ודאו שההצהרה נקלטה ושפרטי הודעת השומה ושובר התשלום תואמים לעסקה.
4. שמרו אישור תשלום, ובדקו אם נשאר תנאי עתידי שדורש מעקב.

אל תתכננו את תשלום המס לפי מועד קבלת המפתח בלבד. בקשו שעורך הדין יציין במפורש את מועד הדיווח ואת מועד התשלום, ויבדוק אם דחייה כלשהי כרוכה בהפרשי הצמדה וריבית.

מה להכין לפני שמתחייבים למחיר הדירה

הכינו חישוב מס כתוב לפני חתימת החוזה. רשמו בו את מועד העסקה המתוכנן, שווי הדירה המלא, החלק שאתם רוכשים והסיווג שעליו נשען החישוב. אם יש נקודה שטרם הוכרעה, כמו זכויות בירושה או מכירת דירה קודמת, סמנו אותה במפורש.

לבדיקה ראשונית אפשר להשתמש ב־מחשבון מס הרכישה. להשוואה מול מקור רשמי עומד לרשותכם הסימולטור של רשות המסים, שבו מזינים את סוג הנכס, סוג החישוב, שווי העסקה והחלקיות שלה.

כשמשווים תוצאות, השתמשו באותם נתונים בדיוק. בדקו שהמועד מתאים, ששווי הדירה הוזן בשדה הנכון ושחלקיות הרכישה לא חושבה פעמיים. תוצאה שונה בין מחשבונים היא סיבה לבדוק את ההנחות ואת עדכניות המדרגות.

צרפו לתקציב העסקה את חישוב המס ואת מועד התשלום הצפוי. השאירו לצדו מקום לעלויות האחרות שעליהן קיבלתם הצעות, ובקשו מעורך הדין לאשר את הסיווג ואת הסכום לפני שאתם מתחייבים ללוח התשלומים בחוזה. להערכת ההון העצמי הכולל אפשר להיעזר במחשבון הון עצמי לדירה.

שאלות נפוצות

כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה במחיר של שני מיליון שקל?

בהנחה שהרכישה מסווגת כדירה נוספת ואין הקלה מיוחדת, לפי מדרגות 2026 המס הוא 160,000 ש״ח: 8% ממחיר הדירה.

האם משכנתא מקטינה את מס הרכישה על דירה שנייה?

החישוב מבוסס על שווי העסקה והזכויות הנרכשות. סכום ההון העצמי שהעמדתם אינו בסיס החישוב, ולכן אין לחשב את המס רק על הסכום ששילמתם מכיסכם.

האם חצי דירה בירושה הופך את הדירה החדשה לדירה שנייה?

חלק שאינו עולה על מחצית בדירה שהתקבלה בירושה עשוי שלא להיספר במניין הדירות לצורך הסיווג. צריך לבדוק גם זכויות אחרות ואת יתר תנאי הזכאות לדירה יחידה.

האם דירה של בן הזוג משפיעה על מס הרכישה שלי?

היא עשויה להשפיע, משום שהבדיקה כוללת את התא המשפחתי. במקרים של הפרדה רכושית נדרשת בחינה של הנסיבות ושל המסמכים.

עד מתי בתוקף שיעורי המס של 8% ו־10% לדירה נוספת?

לפי דיווח כלכליסט מדצמבר 2024, הוראת השעה לשיעור 8% הוארכה עד סוף 2026. לקראת רכישה בשנת 2027 צריך לבדוק את הדין העדכני.