מס רכישה דירה ראשונה: כמה משלמים ב־2026
נכון ל־21.10.2026, יחיד תושב ישראל שקונה דירת מגורים ועומד בתנאי דירה יחידה אינו משלם מס רכישה על חלק השווי שעד 1,978,745 ש״ח. אם שווי הדירה גבוה יותר, מחשבים את המס במדרגות: כל שיעור חל על חלק המחיר שנמצא בתחום שלו. הזכאות למדרגות האלה תלויה בהגדרה המשפטית של דירה יחידה ובמעמד הרוכש.
לפי הדיווח ב־ביזפורטל, עדכון המדרגות השנתי הוקפא במסגרת חוק ההסדרים והסכומים נשארים ללא שינוי עד 15.1.2028. לכן המדרגות הבאות רלוונטיות גם לרכישה בשנת 2026. מומלץ לוודא אותן מול מחשבון מס הרכישה של רשות המסים לפני החתימה.
| חלק משווי הדירה | שיעור מס הרכישה |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש״ח | 0% |
| מעל 1,978,745 ועד 2,347,040 ש״ח | 3.5% |
| מעל 2,347,040 ועד 6,055,070 ש״ח | 5% |
| מעל 6,055,070 ועד 20,183,565 ש״ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש״ח | 10% |
דירה שמחירה עובר את תקרת המדרגה הפטורה עדיין נהנית ממס בשיעור אפס על החלק הראשון. המעבר למדרגה הבאה אינו יוצר חיוב מחדש על מלוא מחיר הדירה. לכן, לצורך תקציב הרכישה, צריך לחשב סכום בשקלים ולא להסתפק בשיעור המס הגבוה שמופיע לצד מחיר הדירה.
למדרגות המס ולחישוב הסכום לתשלום, קראו על מס רכישה 2026.
דירה ראשונה ודירה יחידה: איך בודקים את הזכאות
הביטוי דירה ראשונה מתאר בדרך כלל את הקנייה הראשונה שלכם. מס רכישה דירה יחידה נקבע לפי תנאי החוק, ובהם מצב הבעלות בעת הרכישה וההסדרים למי שמחליפים דירה. מי שכבר הייתה בבעלותם דירה עשויים להיות זכאים למדרגות דירה יחידה ברכישה מאוחרת יותר, אם הם עומדים בתנאי ההסדר.
הבדיקה מתייחסת גם לתא המשפחתי. ככלל, הרוכש, בן או בת הזוג וילדיהם שטרם מלאו להם 18 נחשבים לרוכש אחד, בכפוף לחריגים שבחוק, כמו בן זוג המתגורר דרך קבע בנפרד. לכן צריך למסור לעורך הדין מידע גם על זכויות בני המשפחה, ולבדוק בנפרד מקרים של הפרדה רכושית או בעלות מלפני הנישואים.
גם חלק בדירה אחרת מחייב בירור. בחוק יש הסדרים שבהם חלק קטן בדירה אחרת, או חלק בדירה שהתקבלה בירושה, אינו נספר בהכרח כדירה נוספת. הסף המדויק תלוי בסוג הזכות ובנסיבות, ולכן אין להניח שכל ירושה או כל בעלות משותפת משאירות את הזכאות ללא שינוי, וגם לא שהן שוללות אותה.
נניח שזו הקנייה הראשונה שלכם, אך לבן הזוג כבר יש דירה. לפני שמחשבים מס, צריך לברר כיצד מסווגים את הרכישה בנסיבות שלכם. רשימת הזכויות, מועדי קבלתן ומסמכי הבעלות מועילים לבדיקה יותר מהתיאור הכללי ״אנחנו קונים בפעם הראשונה״. אם הרכישה תסווג כדירה נוספת, אפשר לעיין במדריך מס רכישה דירה שניה ב־2026.
חישוב מס רכישה דירה ראשונה: דוגמאות לפי מחיר
נניח שאתם קונים דירה שלמה בשנת 2026 וזכאים למדרגות דירה יחידה. בדירה שמחירה 2,200,000 ש״ח, החלק החייב הוא 221,255 ש״ח: ההפרש בין המחיר לבין 1,978,745 ש״ח. מכפילים את ההפרש ב־3.5%, ומקבלים מס של כ־7,744 ש״ח.
בדירה שמחירה 2,500,000 ש״ח, החישוב כולל שתי מדרגות חייבות. על 368,295 ש״ח משלמים 3.5%, ועל 152,960 ש״ח נוספים משלמים 5%. הסכום הכולל הוא כ־20,538 ש״ח. אלה דוגמאות היפותטיות, המחושבות לפי המדרגות שבטבלה למעלה.
| מחיר הדירה בדוגמה | מס רכישה מחושב, מעוגל לשקל | המדרגה הגבוהה בחישוב |
|---|---|---|
| 1,900,000 ש״ח | 0 ש״ח | 0% |
| 2,200,000 ש״ח | 7,744 ש״ח | 3.5% |
| 2,500,000 ש״ח | 20,538 ש״ח | 5% |
| 3,000,000 ש״ח | 45,538 ש״ח | 5% |
המספרים מניחים ששווי העסקה לצורכי המס הוא המחיר שבדוגמה ושאין נסיבות שמשנות את החישוב. הם אינם מתארים רכישת חלק מדירה, העברה במתנה או זכאות מיוחדת. כשמשווים בין דירות בתקציב שונה, אפשר להוסיף לכל מחיר את מס הרכישה המחושב ולראות כמה כסף נדרש לכל עסקה, לפני יתר ההוצאות. את ההון הנדרש בפועל אפשר לבדוק במחשבון הון עצמי לדירה.
מתי החלפת דירה מאפשרת לקבל מדרגות דירה יחידה
מי שקונים דירה חדשה לפני שמכרו את הקודמת עשויים לקבל מדרגות דירה יחידה במסגרת ההסדר למשפרי דיור. התנאי הוא מכירת הדירה הקודמת בתוך התקופה שהחוק קובע לעסקה, לצד יתר תנאי ההסדר. כוונה למכור בעתיד אינה מספיקה, והמכירה צריכה להתבצע במועד.
אורך התקופה למכירת הדירה הקודמת שונה בעבר ועלה לדיון בחקיקה גם בשנת 2025. דיווחים בתקשורת הציגו הצעות שונות, ובהן 24 חודשים ו־18 חודשים. לכן אין להסתמך על מספר חודשים מהזיכרון או מכתבה ישנה, וצריך לאמת את התקופה החלה על תאריך הרכישה שלכם באתר רשות המסים או אצל עורך הדין.
ברכישה מקבלן קיימת בדרך כלל התייחסות נפרדת למועד מסירת הדירה, ולכן בדקו גם את מועדי המסירה החוזיים ואת נסיבות העיכוב, אם היה כזה. גם הארכות מועדים מיוחדות, אם פורסמו, תלויות בתנאים ובתאריכים שנקבעו בהן.
אם אתם מחליפים דירה, בקשו לקבל בכתב את מועד המכירה האחרון שנקבע לעסקה שלכם ואת הבסיס לחישובו. שמרו יחד את חוזה הרכישה, מסמכי המסירה וחוזה מכירת הדירה הקודמת. כך אפשר לעקוב אחר התנאי שעליו מבוסס חישוב המס.
מחשבון מס רכישה דירה ראשונה: אילו נתונים להזין
רשות המסים מפעילה מחשבון לחישוב מס רכישה. השירות מבקש נתונים על הנכס, סוג החישוב, שווי העסקה והחלק הנרכש, והחישוב נעשה בהתאם לדין החל במועד הרכישה.
- הכינו את תאריך העסקה ואת שווי הדירה לצורך החישוב.
- בחרו את סוג הנכס ואת מסלול החישוב המתאים למעמד הרוכשים.
- הזינו את החלק הנרכש כפי שהתבקשתם, במיוחד אם אינכם קונים את מלוא הזכויות.
- השוו את הנתונים שהזנתם לפרטי החוזה ולחישוב שעורך הדין הכין.
- שמרו את תוצאת החישוב בצירוף הנתונים שעליהם היא מבוססת.
מחשבון יכול לעזור באומדן, אך בחירת מסלול דירה יחידה דורשת בסיס עובדתי ומשפטי. אם קיימת בעלות נוספת במשפחה או דירה קודמת שטרם נמכרה, צריך לברר את הסיווג לפני שמשתמשים בתוצאה לתכנון התקציב. תוצאה נמוכה אינה מלמדת כשלעצמה שהמסלול שנבחר מתאים לכם.
אפשר להיעזר גם בהסבר על מדרגות מס רכישה לשנת 2026 כדי להבין את מבנה החישוב. כדאי להפריד בין המדרגות עצמן לבין בדיקת הזכאות להשתמש בהן.
פטור ממס רכישה והקלות מיוחדות: מה צריך לברר
כשמחיר דירה יחידה אינו עובר את המדרגה הראשונה, המס המחושב הוא אפס. זה הבסיס למה שמכונה לעיתים פטור ממס רכישה לדירה ראשונה. כשהמחיר גבוה מהתקרה, החלק הראשון נשאר בשיעור אפס והיתרה מחויבת לפי המדרגות החלות עליה.
קיימים גם מסלולי הקלה מיוחדים לקבוצות מסוימות, כמו עולים ואנשים עם מוגבלות העומדים בתנאים. לכל מסלול יש דרישות משלו, ואין להחיל שיעור מופחת רק משום שהרוכש משתייך לקבוצה מסוימת. את התנאים המעודכנים אפשר לבדוק באתר רשות המסים.
אם עשויה להיות לכם זכאות מיוחדת, הביאו לבדיקה את האישורים המתאימים ובקשו להשוות את החישובים האפשריים. מה סכום המס בכל מסלול שאתם זכאים לו, ואילו תנאים צריך לקיים בכל אחד מהם. אין לבנות תקציב לפי שיעור מס ששמעתם עליו בלי לבדוק כיצד הוא חל על מחיר הדירה ועל נסיבות הרכישה.
דיווח ותשלום: מה להכין אחרי חתימת החוזה
הרוכש נדרש להגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים ממועד העסקה. בהצהרה מפרטים את הזכות שנרכשה, פרטי העסקה, התמורה, חישוב מס הרכישה והזכאות לפטור או להקלה. דף ההצהרה הרשמי מפרט את מסלולי הדיווח והמסמכים הנלווים.
ככלל, תשלום המס נעשה בתוך 60 ימים מתאריך העסקה, ומועד העסקה הוא מועד חתימת החוזה ולא מועד הרישום בטאבו. לפי הסבר על מועדי תשלום מס רכישה, אפשר להגיש בקשה לדחיית התשלום, ודחייה עשויה להיות כרוכה בהצמדה ובריבית. מועדי הדיווח והתשלום הם חיובים נפרדים, ויש לבדוק את שניהם.
- מסרו לעורך הדין את חוזה הרכישה ואת המידע המלא על זכויות קיימות שלכם ושל בני המשפחה הרלוונטיים.
- צרפו מסמכי ירושה, אישורי זכאות ומסמכים על הדירה הקודמת, אם הם נוגעים לסיווג.
- עברו על מחיר העסקה, החלק הנרכש ומסלול המס לפני אישור ההצהרה.
- קבלו אישור הגשה, העתק של חישוב המס ואת מועד התשלום שנקבע.
- לאחר התשלום, שמרו את האסמכתה לצד מסמכי העסקה ועקבו אחר הודעות נוספות מרשות המסים.
גם בקשה לפטור אינה מבטלת את חובת הדיווח. אם החישוב מסתיים באפס, ודאו שההצהרה אכן הוגשה ושהזכאות קיבלה ביטוי במסמכים. אם החישוב מבוסס על מכירת דירה קודמת, הוסיפו מעקב אחר מועד המכירה והמצאת המסמכים המעידים עליה.
שאלות נפוצות
עד איזה מחיר אין מס רכישה על דירה ראשונה ב־2026?
ליחיד תושב ישראל הזכאי למדרגות דירה יחידה, לא משולם מס על חלק השווי שעד 1,978,745 ש״ח. מעל הסכום הזה משלמים לפי מדרגות, על החלק החייב בלבד.
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה במחיר 2.5 מיליון ש״ח?
בדוגמה של רכישת דירה שלמה בשנת 2026, כשהרוכשים זכאים למדרגות דירה יחידה ושווי העסקה לצורכי מס הוא 2.5 מיליון ש״ח, המס הוא כ־20,538 ש״ח. הסכום מעוגל לשקל ואינו כולל נסיבות מיוחדות שעשויות לשנות את החישוב.
האם דירה או חלק בדירה שהתקבלו בירושה שוללים זכאות לדירה יחידה?
לא בהכרח. בחוק יש הסדרים שלפיהם חלק מוגבל בדירה אחרת, או חלק בדירה שהתקבלה בירושה, אינו נספר תמיד כדירה נוספת. הסף המדויק תלוי בנסיבות, ולכן כדאי לבדוק אותו מול עורך דין או רשות המסים.
אפשר לקבל מדרגות דירה יחידה לפני שמוכרים את הדירה הקודמת?
כן, בכפוף להסדר למשפרי דיור ולמכירת הדירה הקודמת בתוך התקופה שהחוק קובע לעסקה. אורך התקופה השתנה והוצע לשנותו בעבר הקרוב, ולכן צריך לאמת אותו לפי תאריך הרכישה.
צריך לדווח על הרכישה גם אם מס הרכישה הוא אפס?
כן. חובת הדיווח חלה גם כשמבקשים פטור, ובהצהרה צריך לכלול את חישוב המס ואת הבסיס לזכאות.
