מה נותן אישור עקרוני למשכנתא ומה עדיין מותנה
אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך שבו הבנק מפרט את התנאים שבהם הוא מוכן להעמיד לכם הלוואה, בהתבסס על הנתונים שמסרתם. הוא מאפשר להבין מהו הסכום המוצע, איך בנויים מסלולי ההלוואה ומהם ההחזרים והעלויות הצפויים. האישור כפוף לאימות המידע ולעמידה בתנאים המפורטים בו. על הביטוח הקשור להלוואה אפשר לקרוא במדריך ביטוח חיים למשכנתא ומה לבדוק בפוליסה.
אפשר להגיש בקשה באופן מקוון או בסניף. לפי בנק ישראל, האישור תקף 24 ימים מיום הפקתו, ובתקופה הזאת הבנק מחויב לתנאים שהציע, בכפוף לאימות הנתונים שמסרתם. פירוט נוסף מופיע בהוראת בנק ישראל בנושא הלוואות לדיור. זמני המענה משתנים בין בנקים, ולכן שאלו את הבנק מתי תקבלו תשובה בכתב.
הבקשה לאישור עקרוני אינה מחייבת אתכם לקחת את המשכנתא. לפי מקורות צרכניים היא ללא עלות, אך בדקו זאת מול הבנק לפני ההגשה. בהמשך התהליך עשויות להיות הוצאות, כגון שמאות, ולכן צריך להפריד בין קבלת ההצעה לבין ביצוע ההלוואה.
השימוש המעשי באישור הוא להציב מסגרת למימון ולהשוות בין הצעות כתובות. גם כשמופיע בו סכום שמתאים למחיר הדירה, קראו את התנאים הנלווים: אילו הכנסות דורשות אימות, האם נדרשים ערבים ומה צריך להשלים ביחס לנכס. אם מדובר ברכישה נוספת, ראו את תקרת המימון בדירה שניה.
למה לבקש אישור לפני שמתחייבים לקנות דירה
לפני חתימה על חוזה רכישה, רצוי לברר אם המימון המבוקש מתאים להכנסות, להון העצמי ולנכס המסוים. אישור עקרוני יכול לחשוף פער בין הסכום שתכננתם ללוות לבין ההצעה שקיבלתם. כך אפשר לבחון את הפער בזמן שעדיין אפשר לשנות את תקציב החיפוש. אם הבנק סירב לבקשה, אפשר לקרוא מה עושים אחרי סירוב הבנק.
לפי הנחיות בנק ישראל, תקרות המימון ברכישת דירה הן 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו־50% לדירה להשקעה. אלה תקרות, והבנק עשוי לאשר שיעור נמוך יותר. ההוראות מתעדכנות, ולכן בדקו את הנוסח העדכני בהוראת מגבלות המימון של בנק ישראל ומול הבנק.
לצד שיעור המימון, הבנק בודק את יכולת ההחזר שלכם. התקרות אינן המלצה לתקציב משפחתי: בדקו מה יישאר למחיה, להוצאות צפויות ולתקופות שבהן ההכנסה נמוכה יותר. להרחבה אפשר לקרוא כמה משכנתא אפשר לקחת לפי ההכנסה.
גם שווי הנכס משפיע על המימון. אם השווי שהבנק מקבל לצורך החישוב נמוך מהמחיר שסיכמתם עם המוכר, עלול להידרש הון עצמי נוסף. בקשו הבהרה לגבי בסיס השווי לפני שאתם מניחים שהסכום החסר יכוסה במשכנתא. אם ההורים שוקלים לסייע בהון העצמי, ראו השוואה בין מתנה, הלוואה וערבות.
איך מגישים בקשה ומקבלים הצעה שאפשר להשוות
כדי שההשוואה תהיה שימושית, הכינו מראש תיאור אחיד של הבקשה. שינוי בסכום ההלוואה, בתקופה או בפרטי העסקה עלול ליצור הצעות שקשה להסיק מהן איזו אפשרות זולה או מתאימה יותר.
- רכזו את נתוני הלווים: הכנסות, מקום עבודה, התחייבויות קיימות והון עצמי. הפרידו בין כסף זמין לבין כסף שאתם מצפים לקבל בהמשך.
- הגדירו את העסקה: מטרת ההלוואה, מחיר הנכס, סכום המימון המבוקש ותקופת ההחזר הרצויה. מסרו את פרטי הנכס ככל שהם ידועים.
- הגישו בקשות על בסיס אותם נתונים. שמרו העתק של הפרטים שמסרתם כדי שתוכלו לזהות טעות או להסביר הבדל בין הצעות.
- בקשו אישור עקרוני כתוב ורשימת תנאים ומסמכים להמשך. תעדו את מועד ההגשה ואת מועד קבלת התשובה.
- עברו על ההצעה ותקנו מיד מידע שגוי. שאלו במפורש אילו נתונים טרם אומתו ואילו דרישות עדיין פתוחות.
בשלב הראשוני ההחלטה מתבססת על הנתונים שמסרתם, ובהמשך הבנק מבקש מסמכים לאימותם. לכן נתון שגוי בבקשה יתגלה בשלב האימות ועלול לשנות את ההצעה.
אם עדיין לא בחרתם דירה, בקשו מהבנק להסביר מה משמעות התשובה שהוא נותן ללא נכס מסוים. לאחר שתבחרו נכס, עדכנו את פרטיו ובקשו לוודא שההצעה מתייחסת לעסקה בפועל. אל תשלימו פרטים משוערים כאילו כבר נבדקו.
אילו מסמכים להכין לאימות הנתונים
רשימת המסמכים המדויקת תלויה בבנק, בסוג ההכנסה ובעסקה. בקשו רשימה שמתאימה לבקשה שלכם, וסמנו ליד כל מסמך אם כבר הוגש ואם הבנק אישר שהוא מספק. כך אפשר להבחין בין מסמך שנשלח לבין דרישה שנסגרה.
בדרך כלל מבקשים:
- תעודות זהות וספחים של הלווים.
- אסמכתאות להכנסה: תלושי שכר לשכירים, ואישורי רואה חשבון ושומות מס לעצמאים, לפי הדרישה.
- תדפיסי חשבון בנק ומידע על הלוואות והתחייבויות קיימות.
- מסמכי הנכס, כגון נסח רישום מקרקעין או אישור זכויות.
- חוזה רכישה ומסמכים נוספים בהתאם למטרת ההלוואה ולשלב העסקה.
הרשימה משתנה בין בנקים, ולא חייבים להחזיק חוזה חתום כדי להתחיל בבירור המימון. מסמכי הביצוע והנכס מתווספים לפי התקדמות העסקה והדרישות שנמסרו לכם.
לפני ההגשה, בדקו שההכנסה שרשמתם תואמת למסמכים ושלא נשמט החזר של הלוואה קיימת. אם יש רכיב הכנסה שאינו קבוע, בקשו לברר כיצד הבנק מתייחס אליו. אישור שמתבסס על נתון גבוה מדי עלול ליצור תמונת מימון שלא תעמוד באימות.
אפשר גם להכין דף הסבר קצר לפערים בין מסמכים: למשל, שינוי במקום עבודה או הבדל בין ההכנסה המדווחת לבין ההפקדות בחשבון. צרפו אסמכתאות מתאימות ובקשו תשובה לגבי אופן חישוב ההכנסה בבקשה שלכם.
איך קוראים את האישור ומשווים בין ההצעות
האישור העקרוני האחיד מציג, לצד הסל שהבנק מציע, שלושה סלי משכנתא אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, ואתם בוחרים את אורך תקופת ההלוואה. סל הוא הרכב מסלולי ההלוואה. המבנה המשותף מאפשר להשוות הצעות להרכב דומה, במקום להסיק מסקנה מריבית אחת שמופיעה במסמך.
| הנתון באישור | מה הוא מלמד | מה לבדוק בהשוואה |
|---|---|---|
| ההחזר החודשי הראשון | התשלום בתחילת ההלוואה | האם ההפרש נובע מתקופה או מהרכב מסלולים שונים |
| ההחזר החודשי הגבוה ביותר החזוי | התשלום הגבוה לפי התחזית | האם התקציב המשפחתי יכול להתמודד איתו |
| הריבית הכוללת החזויה | מדד להשוואת עלות ההלוואה | להשוות לצד אותו סכום ותקופה |
| סך התשלומים החזוי | הסכום הצפוי לתשלום לאורך ההלוואה | מה קורה לעלות כשמשנים את משך ההחזר |
בנק ישראל מפרט את הנתונים האלה בההסבר על מבנה האישור העקרוני. להשוואה מעמיקה של המסלולים אפשר להיעזר גם בכתבה על השוואת ריבית משכנתא ועלות כוללת.
הנתונים החזויים אינם הבטחה להחזר עתידי. התחזיות מבוססות על הנחות לגבי ריבית ומדד, והתשלומים בפועל יכולים להיות שונים. לכן ההחזר הגבוה ביותר החזוי אינו תקרה שמגינה עליכם מעלייה נוספת.
נניח שהצעה מסוימת מציגה החזר התחלתי נמוך יותר. לפני שתעדיפו אותה, בדקו אם תקופת ההלוואה ארוכה יותר או אם החשיפה לשינויים בריבית ובהצמדה שונה. בקשו הסבר כתוב לפערים שאינכם מצליחים לייחס לסעיף ברור. את אופן ההשוואה בין עלות, החזר וסיכון אפשר לראות במדריך להשוואת הצעות משכנתא.
לכמה זמן נשמרים התנאים ומה קורה כשהאישור פג
לפי בנק ישראל, האישור העקרוני תקף 24 ימים מיום הפקתו. בדקו את התאריך המפורש במסמך שקיבלתם, כי ייתכן שהבנק מציין גם תוקף כללי אחר למסגרת האשראי, לצד תקופה קצרה יותר לשמירת הריבית והמרווח.
שמירת התנאים כפופה לאימות הנתונים שמסרתם. במסלול פריים, שינוי בריבית בנק ישראל ישפיע על ריבית הפריים גם בתקופת האישור, תוך שמירת המרווח שאושר. ההסבר מופיע בשאלות והתשובות של בנק ישראל על האישור העקרוני.
כדי לתכנן את ההמשך, בקשו מהבנק לציין מה צריך להשלים בתוך תקופת שמירת התנאים. אל תניחו שהגשת מסמך חלקי או קביעת פגישה מאריכות אותה. אם חסר מסמך שעלול להתעכב, העלו זאת מראש ובקשו תשובה לגבי המשמעות להצעה.
לאחר פקיעת התנאים ייתכן שתידרש הצעה מעודכנת, והבנק עשוי לשנות את הריבית ואת יתר התנאים. השוו את המסמך החדש לקודם, גם אם סכום ההלוואה נשאר זהה.
אם השתנו מחיר הדירה, ההכנסה או ההתחייבויות מאז הגשת הבקשה, מסרו עדכון. בקשו לדעת אם נדרש אישור חדש, במקום להסתמך על מסמך שמתאר מצב שכבר אינו תואם את העסקה.
מה לבדוק לפני החוזה ולפני העברת כספי המשכנתא
לפני חתימה על חוזה, התאימו את מסגרת המימון ללוח התשלומים המוצע. האישור העקרוני לבדו אינו מלמד שכל דרישות הביצוע הושלמו. בקשו מהבנק פירוט של התנאים שנותרו, והעבירו לעורך הדין שמלווה את הרכישה את שאלות המימון שעשויות להשפיע על מועדי התשלום. את חלוקת התשלומים לקרן, ריבית ויתרה אפשר לראות בלוח סילוקין משכנתא שנתי.
- ודאו שסכום ההלוואה, פרטי הלווים והנכס תואמים לעסקה שאתם עומדים לבצע.
- בררו מהו השווי שעליו מסתמך הבנק ואם נדרשת שמאות. שאלו מה יקרה אם השווי שייקבע יהיה נמוך מהמחיר.
- בדקו אילו מסמכים, חתימות ובטוחות נדרשים לפני העברת הכסף, ומה עוד לא התקבל או אושר.
- רכזו בנפרד הוצאות נלוות, ובהן שמאות, רישום וביטוחים לפי הדרישות. בקשו פירוט ותמחור, ואל תניחו שהן מכוסות בסכום ההלוואה.
- ודאו שתאריכי התשלום למוכר מביאים בחשבון את השלמת הדרישות, ושכל שינוי בהצעה מתועד בכתב.
אפשר להשתמש במחשבון המשכנתא כדי לבחון כיצד שינוי בסכום ובתקופה משפיע על ההחזר המחושב. החישוב הוא אומדן; את ההחלטה לגבי המימון בפועל צריך לבסס על הצעה ותנאים שאישר הבנק.
אם אתם מעוניינים בליווי מקצועי בבחינת ההצעות, אפשר לפנות ללנדיה, שירות ייעוץ משכנתאות והלוואות של ברנדיני, הסוכנות שמפעילה את המגזין. לפני התקשרות עם שירות ייעוץ, בקשו להגדיר בכתב את היקף העבודה, המחיר ומה כלול בליווי. אישור ההלוואה והתנאים נשארים החלטה של הבנק.
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני למשכנתא?
זמן המענה משתנה בין בנקים וכדאי לשאול את הבנק מתי תקבלו תשובה בכתב. לאחר שהאישור ניתן, הוא תקף 24 ימים מיום הפקתו, לפי בנק ישראל.
האם קבלת אישור עקרוני עולה כסף?
לפי מקורות צרכניים הבקשה ללא עלות והיא אינה מחייבת לקחת משכנתא, אך כדאי לוודא זאת מול הבנק. בהמשך התהליך עשויות להיות הוצאות נפרדות, כגון שמאות ורישום.
האם אפשר לבקש אישור לפני שבוחרים דירה?
אפשר לפנות לבנק לבירור מסגרת המימון, אך צריך לברר מה משמעות התשובה כשעדיין אין נכס מסוים. לאחר בחירת דירה, מסרו את פרטיה ובקשו אישור שמתייחס לעסקה בפועל.
האם האישור מבטיח שהבנק יעביר את הכסף?
העברת הכסף כפופה לאימות הנתונים ולהשלמת תנאי הבנק, ובהם מסמכים ובטוחות לפי העסקה. קראו את הדרישות הפתוחות ואל תסתמכו רק על הסכום המופיע באישור.
מה עושים אם האישור העקרוני פג?
פונים לבנק לקבלת הצעה מעודכנת. הריבית והתנאים עשויים להשתנות, ולכן צריך לבדוק מחדש את המסלולים, ההחזרים, העלות החזויה והתוקף.
