מיסוי מקרקעין: מה זה, אילו עסקאות מדווחים ומתי משלמים

מה זה מיסוי מקרקעין ומה הוא כולל

מיסוי מקרקעין הוא תחום המס שחל על עסקאות בזכויות בנכסי נדל"ן, וזה גם השם של האגף ברשות המסים שמטפל בו. הבסיס החוקי הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. החוק מגדיר שני מסים עיקריים, וכל אחד מהם מוטל על צד אחר בעסקה.

• מס רכישה: את המס הזה משלם הקונה. לפי סעיף 9 לחוק הוא נקבע כשיעור משווי המכירה או כסכום קבוע, במדרגות שונות לדירה יחידה ולדירה נוספת.
• מס שבח: את המס הזה משלם המוכר. סעיף 6 לחוק מטיל אותו על השבח, כלומר על הרווח ממכירת הזכות, וסעיף 15 קובע שהחייב בו הוא המוכר.

שני המסים עוברים באותה מערכת. כל עסקה מתחילה בהצהרה של שני הצדדים, ממשיכה בשומה ובתשלום, ומסתיימת באישור שמאפשר לרשום את הזכות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). לפי סעיף 16 לחוק, מכירה לא תירשם בפנקס המקרקעין אלא אם המנהל אישר שהיא פטורה ממס או שהמס שולם.

פירוט של מדרגות מס הרכישה ודרך החישוב שלו נמצא במדריך מס רכישה 2026: מדרגות, שיעורים ואיך מחשבים. המאמר הזה עוסק בצד הפרוצדורלי: מה מדווחים, מתי, איך ומה קורה אחר כך.

אילו עסקאות מדווחים למיסוי מקרקעין

חובת הדיווח חלה על יותר מקנייה ומכירה של דירה רגילה. החוק מגדיר "זכות במקרקעין" כבעלות, או כחכירה לתקופה של יותר מ-25 שנה. "מכירה" מוגדרת כהענקה, העברה או ויתור על זכות כזו, בתמורה או בלי תמורה. לכן גם העברה במתנה היא מכירה לצורכי החוק, וגם אותה מדווחים.

גם כשהעסקה פטורה ממס לגמרי, למשל מכירה של דירת מגורים מזכה, חובת ההצהרה נשארת. את הפטור מבקשים בתוך ההצהרה, ובלי הצהרה לא יינתן אישור לרישום. את התנאים לפטור אפשר לקרוא במדריך על פטור ממס שבח לדירה יחידה.

מועדים: דיווח תוך 30 יום ותשלום תוך 60 יום

לפי סעיף 73 לחוק, המוכר והקונה מגישים כל אחד הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום העסקה. המועד קוצר מ-40 ל-30 יום בתיקון שחל מ-1.1.2017. את המס עצמו משלמים לפי השומה העצמית, בדרך כלל תוך 60 יום מיום העסקה. את שלבי התשלום והאסמכתה מפורטים במדריך תשלום מס רכישה והשובר.

"יום העסקה" הוא בדרך כלל יום החתימה על חוזה מחייב, גם אם התשלומים והמסירה מתפרסים על פני חודשים.

במס שבח אפשר לדחות את התשלום מעבר ל-60 יום כשמתקיימים כמה תנאים יחד: הקונה שילם עד 40% מהתמורה, הדירה עוד לא נמסרה לו, והמוכר לא נתן ייפוי כוח בלתי חוזר. אם אחד התנאים מפסיק להתקיים, המס צריך להשתלם. במס רכישה אפשר לבקש מהמנהל לדחות את המועד, ועל תקופת הדחייה מתווספים הפרשי הצמדה וריבית. את סכום מס הרכישה אפשר להעריך מראש במחשבון מס רכישה לדירה.

איחור בהגשת ההצהרה עלול לגרור קנס לפי החוק, ואיחור בתשלום מוסיף ריבית והפרשי הצמדה על הסכום. סכומי הקנסות מתעדכנים, ולכן את הסכום הנוכחי בודקים מול רשות המסים.

דיווח למיסוי מקרקעין מקוון: מי מגיש ואיך

מאז 1.12.2017 ההצהרות מוגשות באופן מקוון. החובה נשענת על סעיף 76א לחוק ועל תקנות שהותקנו לפיו. ברוב העסקאות בדירות, עורך הדין שמייצג את הצד הוא שמגיש, דרך מערכת המייצגים של מיסוי מקרקעין ברשות המסים.

1. חתימה על החוזה. מהרגע הזה סופרים 30 יום להצהרה.
2. איסוף פרטים ומסמכים. פרטי הצדדים, פרטי הנכס (גוש, חלקה ותת-חלקה), התמורה ולוח התשלומים, וחוזה חתום. המוכר צריך גם את מסמכי הרכישה המקורית ואת ההוצאות שהוא מבקש לנכות.
3. הגשת ההצהרה המקוונת. ממלאים את טופס ההצהרה (טופס 7000) ומצרפים את המסמכים.
4. שומה עצמית ובקשות לפטור. כבר בהצהרה מחשבים את המס ומבקשים פטורים או הקלות, למשל פטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה, או מדרגות של דירה יחידה במס רכישה.
5. קבלת שוברי תשלום ושומה. אחרי ההגשה מתקבלים שוברים לתשלום, ובהמשך שומה מאושרת או שומה מתוקנת.

מי שמוכר או קונה בלי ייצוג יכול להגיש בעצמו, דרך השירותים הדיגיטליים של רשות המסים או בעמדות מחשב במשרדי מיסוי מקרקעין. מי שאינו מיוצג ולא יכול להגיע למשרד, למשל בגלל מגבלה פיזית או שהייה בחו"ל, יכול לבקש אישור חריג להגשה ידנית בטופס 7100. עורך דין מייצג שהיה בן 66 ומעלה ב-15.10.2017 רשאי להגיש ידנית.

המערכת של מיסוי מקרקעין ברשות המסים נפרדת מאתר "מקרקעין ברשת" של משרד המשפטים. מקרקעין ברשת משמש לשירותי רישום בטאבו ולהזמנת נסחים, ולא להגשת ההצהרה למס.

מה קורה אחרי הדיווח: שומה, השגה ואישור לטאבו

ההצהרה כוללת שומה עצמית, כלומר חישוב של המס שהצד עצמו מצהיר שהוא חייב בו. מיסוי מקרקעין יכול לאשר את השומה העצמית או להוציא שומה לפי מיטב השפיטה, למשל כשלדעתו שווי העסקה גבוה מהמוצהר.

אם השומה גבוהה מהמוצהר

אם מתקבלת שומה גבוהה מהשומה העצמית, נדרש לשלם את ההפרש. מי שחולק על השומה יכול להגיש השגה למנהל, ואם ההשגה נדחית, אפשר לערור לוועדת ערר. בשלב הזה נהוג להיעזר בעורך דין או בשמאי, כי המחלוקת היא בדרך כלל על שווי או על פרשנות החוק. מי ששילם יותר מדי יכול לקרוא על החזר מס שבח ואופן הגשת הבקשה.

אישורי מסים לרישום

אחרי שהמס שולם או שהפטור אושר, מיסוי מקרקעין מנפיק אישור לרישום בפנקסי המקרקעין. בלי האישור הזה לשכת רישום המקרקעין לא תרשום את הזכות על שם הקונה. לרישום הדירה נדרשים בדרך כלל גם אישורים נוספים, כמו אישור עירייה, שאינם חלק ממיסוי מקרקעין. כל שלבי הקנייה מפורטים במדריך איך קונים דירה: שלבים מהחיפוש ועד הכנסת מפתח.

תשלום מיסוי מקרקעין: שוברים, מקדמה מהקונה ואיחורים

את מס הרכישה ואת מס השבח משלמים לפי שוברים שמופקים אחרי ההצהרה. אפשר לשלם במערכת התשלומים המקוונת של מיסוי מקרקעין ברשות המסים או בבנק. היטל השבחה, שמשולם לוועדה המקומית, מוסבר במדריך על היטל השבחה.

• שובר שפג תוקפו: הסכום עשוי להשתנות, ופונים למשרד מיסוי מקרקעין כדי לקבל שובר מעודכן.
• הסכום על השובר אינו סופי: אם התשלום מתעכב, מתווספים הפרשי הצמדה, ריבית ולפעמים קנסות.

מקדמה על חשבון מס השבח

לפי סעיף 15 לחוק, הקונה מעביר חלק מהתמורה ישירות למנהל, כמקדמה על חשבון מס השבח של המוכר. השיעור הוא 7.5% מהתמורה כשהמוכר רכש את הזכות ב-7.11.2001 או אחריו, ו-15% כשרכש אותה לפני כן. יש מקרים שבהם אפשר לבקש פטור מהמקדמה או הפחתה שלה, למשל כשהמוכר מבקש פטור ממס שבח. הסכום שהקונה מעביר נזקף לזכות המוכר.

נניח שקונה חותם על חוזה לרכישת דירה ב-1 בנובמבר. ההצהרה צריכה להיות מוגשת עד 1 בדצמבר, ומס הרכישה לפי השומה העצמית משולם עד 31 בדצמבר, 60 יום מיום העסקה. אם המועד חל בסוף שבוע או בחג, בודקים מראש מול המשרד עד איזה יום אפשר לשלם. את חישוב הסכום עצמו אפשר לבדוק בטבלאות מדרגות מס הרכישה.

טעויות נפוצות שמעכבות את הדיווח והרישום

רוב העיכובים בעסקאות נובעים מפרטים חסרים או ממועדים שהוחמצו, ופחות מגובה המס. אלה הנקודות שכדאי לבדוק מול עורך הדין לפני החתימה ואחריה:

• ההנחה שעסקה פטורה לא צריכה דיווח. גם מתנה, גם העברה בין בני זוג וגם מכירה בפטור ממס שבח מחייבות הצהרה. הפטור עצמו מתבקש בתוך ההצהרה.
• ספירת המועדים מהיום הלא נכון. המועד נספר מיום החתימה על החוזה המחייב, ולא מיום קבלת המפתח או מיום התשלום האחרון.
• הצהרה חלקית. הצהרה בלי המסמכים הנדרשים עלולה לא להיחשב הצהרה מלאה, וזה מעכב את השומה ואת האישור לטאבו.
• אי-התאמה בין החוזה להצהרה. שווי, לוח תשלומים, הצמדות או פריטים שנמכרים עם הדירה צריכים להופיע בהצהרה כמו בחוזה. פער ביניהם עלול להוביל לשומה לפי מיטב השפיטה.
• אי-בדיקה של מעמד הדירה במס רכישה. מדרגות דירה יחידה חלות רק כשמתקיימים התנאים, למשל מכירת דירה קודמת בפרק הזמן שנקבע. אפשר להשוות את החישוב לסימולטור מס הרכישה של רשות המסים.
• שובר שלא שולם בזמן. אחרי המועד מצטברים ריבית והפרשי הצמדה, ושובר שפג תוקפו מחייב פנייה לקבלת שובר חדש.

מי שרוצה לראות מחירים של עסקאות שכבר דווחו יכול להיעזר באתר הנדל"ן הממשלתי. האתר מציג נתוני עסקאות שדווחו לרשות המסים, והוא שימושי להערכה של השווי שהרשות עשויה לבחון.

שאלות נפוצות

תוך כמה זמן צריך לדווח למיסוי מקרקעין על קניית דירה?

לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, הקונה והמוכר מגישים הצהרה תוך 30 יום מיום העסקה, שהוא בדרך כלל יום החתימה על החוזה. מאז דצמבר 2017 ההגשה מקוונת.

אפשר לדחות את תשלום מס השבח?

כן, כשהקונה שילם עד 40% מהתמורה, הדירה לא נמסרה והמוכר לא נתן ייפוי כוח בלתי חוזר. אם אחד התנאים האלה מפסיק להתקיים, צריך לשלם את המס.

האם צריך לדווח על דירה שקיבלתי בירושה?

לפי סעיף 4 לחוק, הורשה אינה מכירה, ולכן אין עליה הצהרה כמו על מכירה. אם תמכרו את הדירה בהמשך, המכירה תחייב הצהרה ובדיקה של מס שבח.

אפשר להגיש דיווח למיסוי מקרקעין בלי עורך דין?

כן. מי שאינו מיוצג יכול להגיש באופן מקוון בשירותים הדיגיטליים של רשות המסים או בעמדות מחשב במשרדי מיסוי מקרקעין. מי שלא יכול להגיע למשרד בגלל מגבלה פיזית או שהייה בחו"ל יכול לבקש אישור חריג בטופס 7100.

מה ההבדל בין מיסוי מקרקעין לבין הטאבו?

מיסוי מקרקעין הוא אגף ברשות המסים שגובה את המס על העסקה. הטאבו (לשכת רישום המקרקעין) שייך למשרד המשפטים ורושם את הבעלות, והוא לא ירשום את הדירה בלי אישור ממיסוי מקרקעין.