פטור ממס שבח ב־2026: תנאים, תקרה ואופן הדיווח

מה זה פטור ממס שבח ולמי הוא מתאים

מס שבח הוא מס על הרווח במכירת נכס מקרקעין, כלומר על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, אחרי הצמדה למדד וניכוי הוצאות מוכרות. פטור ממס שבח הוא מצב שבו החוק קובע שהרווח הזה, כולו או חלקו, לא ימוסה. הפטורים לדירות מגורים מופיעים בחוק מיסוי מקרקעין, ובעיקר בסעיף 49ב.

הפטור הנפוץ ביותר הוא הפטור לדירה יחידה (סעיף 49ב(2)). הוא מיועד למי שמוכר דירת מגורים שהיא הדירה היחידה שלו, שהחזיק בה לפחות 18 חודשים, ושלא מכר דירה אחרת בפטור כזה ב־18 החודשים שלפני המכירה. נכון ל־2026, הפטור חל על שווי מכירה של עד 5,008,000 ₪, והחלק שמעל התקרה חייב במס באופן יחסי.

הפטור רלוונטי בעיקר לשלוש קבוצות:

• בעלי דירה אחת שמוכרים אותה, למשל כדי לעבור לעיר אחרת.
• משפרי דיור שכבר קנו דירה חדשה ומוכרים את הישנה בתוך פרק הזמן שהחוק מאפשר.
• יורשים של דירה מבן זוג, מהורה או מסב, בתנאים מסוימים.

מי שמחזיק כמה דירות להשקעה בדרך כלל לא זכאי לפטור מלא, אבל לעיתים מגיעה לו הקלה חלקית בחישוב, שמפורטת בהמשך. הסבר כללי על אופן חישוב המס עצמו תמצאו במדריך מס שבח: מה זה, כמה משלמים ומתי פטור.

לחישוב המס קראו על מס שבח, ולבדיקת תשלום עודף קראו על החזר מס שבח.

תנאי הפטור לדירה יחידה

כדי לקבל פטור ממס שבח לדירה יחידה, כל התנאים הבאים צריכים להתקיים במועד המכירה:

1. דירת מגורים מזכה: דירה שמשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, בדרך כלל בבעלות יחיד.
2. החזקה של 18 חודשים לפחות: הספירה מתחילה מהיום שבו הדירה הפכה לדירת מגורים. בדירה שנקנתה מקבלן, הספירה מתחילה בדרך כלל ממסירת החזקה או מקבלת טופס 4, ולא מיום החתימה על החוזה.
3. דירה יחידה: אין לכם דירת מגורים נוספת בישראל, עם חריגים מוגדרים (למשל דירה חלופית שנרכשה בזמן האחרון).
4. לא נוצל פטור ב־18 החודשים האחרונים: אי אפשר למכור דירה בפטור הזה אם כבר מכרתם דירה אחרת בפטור דומה בתקופה הזו.
5. שווי המכירה עד התקרה: נכון ל־2026, עד 5,008,000 ₪. מעל הסכום הזה הפטור חלקי.

מוכר שהוא תושב חוץ צריך להציג אסמכתה מרשויות המס במדינת מגוריו שאין לו שם דירת מגורים.

פירוט נוסף על התנאים ועל אופן הדיווח יש במדריך מס שבח דירה יחידה: תנאי הפטור, התקרה ואיך מדווחים.

תקרת הפטור ב־2026 ומה קורה כשהדירה יקרה יותר

תקרת הפטור לדירה יחידה עומדת על 5,008,000 ₪. הסכום נקבע לשנים 2024 עד 2027, ולכן הוא חל גם על מכירות ב־2026. אותה תקרה חלה גם על פטור הירושה.

כששווי המכירה עולה על התקרה, הפטור לא מתבטל כולו. החישוב יחסי: החלק של הרווח שמתאים לשווי שעד התקרה פטור, והחלק שמתאים לשווי שמעליה ממוסה.

דוגמה היפותטית: נניח שמכרתם דירה יחידה ב־6,000,000 ₪ והרווח הריאלי הוא 1,500,000 ₪. החלק שמעל התקרה הוא 992,000 ₪, כלומר כ־16.5% משווי המכירה. לכן כ־16.5% מהרווח, כ־248,000 ₪, יהיו חייבים במס, והשאר פטור. החישוב בפועל נעשה בשומה של רשות המסים, וכולל הצמדה, ניכויים ולפעמים גם חישוב לינארי על החלק העודף.

מסלול נפרד חל על דירה שהמחיר שלה מושפע מזכויות בנייה קיימות או צפויות שלא נוצלו (סעיף 49ז). במקרה כזה הפטור חל רק על החלק של התמורה ששולם בעד הדירה עצמה, ומצרפים להצהרה תחשיב פטור בטופס 7157, שמוגש במשרד מיסוי מקרקעין האזורי. תשלום נפרד על עליית ערך מתכנית מוסבר במדריך על היטל השבחה לוועדה המקומית.

משפרי דיור: פטור כשיש לכם שתי דירות לזמן קצר

מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה מחזיק זמנית שתי דירות. החוק מאפשר במצב הזה לראות בדירה הישנה דירה יחידה, בתנאי שהיא נמכרת בתוך פרק זמן מוגדר מיום רכישת הדירה החדשה.

פרק הזמן הזה השתנה כמה פעמים:

• דירה חלופית שנרכשה בין 1 ביוני 2023 ל־31 במאי 2025: 18 חודשים מיום הרכישה.
• דירה חלופית שנרכשה מ־1 ביוני 2025 ואילך: 24 חודשים מיום הרכישה.
• דירה חדשה שנקנתה מקבלן: עד 12 חודשים ממסירת הדירה החדשה, או התקופה הרגילה, לפי המאוחר מביניהם.

בנוסף, במרץ 2026 אישרה הכנסת הוראת שעה: מי שהמועד האחרון שלו למכירת הדירה הישנה חל בין 28 בפברואר ל־31 במאי 2026 קיבל ארכה עד 31 באוגוסט 2026, או עד שלושה חודשים אחרי המועד המקורי, לפי המאוחר.

שימו לב לשני דברים:

• הספירה מתחילה מיום רכישת הדירה החדשה. היום שבו עברתם לגור בה לא משנה את המועד.
• אם התקופה חלפה בלי שמכרתם, הדירה הישנה כבר לא נחשבת דירה יחידה, והמכירה עלולה להיות חייבת במס.

לפני שמתחייבים למועד מכירה, אפשר לבדוק מול עורך הדין או מול רשות המסים איזו תקופה חלה על הרכישה שלכם.

פטור בירושה ופטור בהעברה במתנה

דירה שהתקבלה בירושה

סעיף 49ב(5) מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, גם אם ליורש יש דירות נוספות. התנאים העיקריים:

• היורש הוא בן זוג של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא. הורים שיורשים מילד ואחים שיורשים זה מזה לא נכללים.
• ביום הפטירה הייתה למוריש רק דירת מגורים אחת. גם חלק קטן בדירה נוספת עלול לשלול את הפטור.
• המבחן הוא היפותטי: האם המוריש עצמו היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה בחייו.

גם כאן חלה ב־2026 תקרת שווי של 5,008,000 ₪, וכל יורש נבחן בנפרד. הפטור לא ניתן אוטומטית: מבקשים אותו בהצהרה על המכירה, ומצרפים צו ירושה או צו קיום צוואה.

דירה שהתקבלה במתנה

העברת דירה בין קרובים פטורה ממס שבח ביום ההעברה (סעיף 62), אבל מקבל המתנה נכנס לנעלי הנותן לעניין יום הרכישה והשווי. כשהוא מוכר את הדירה בעצמו, ייתכן שתחול עליו תקופת צינון לפני שיוכל לקבל פטור: 4 שנים, או 3 שנים אם גר בדירה. יש לכלל חריגים, למשל בהעברות מסוימות בתוך המשפחה, ולכן צריך לבדוק אותו לגופו של מקרה.

כשאין פטור מלא: חישוב לינארי מוטב

מי שמחזיק יותר מדירה אחת ולא עומד בתנאי הפטור לדירה יחידה משלם מס שבח בשיעור של 25% על הרווח הריאלי. עם זאת, במכירת דירת מגורים מזכה ייתכן שמגיעה לו הקלה בחישוב הלינארי המוטב. כדי להעריך את גובה המס, אפשר להשתמש בהערכת מס שבח בסיסית לפי נתוני העסקה.

החישוב מחלק את הרווח לפי ציר הזמן: החלק שנצבר עד 1 בינואר 2014 פטור, והחלק שנצבר מאז חייב במס. ככל שהדירה נקנתה מוקדם יותר, החלק הפטור גדול יותר.

דוגמה היפותטית: נניח שדירה הוחזקה 20 שנה, מתוכן 8 שנים לפני 2014, והרווח הריאלי הוא 1,000,000 ₪. בחישוב לינארי פשוט, כ־40% מהרווח (400,000 ₪) פטורים, ו־600,000 ₪ חייבים במס של 25%, כלומר 150,000 ₪.

ההקלה חלה רק על דירת מגורים מזכה, ויש לה תנאים נוספים. החישוב רלוונטי גם לחלק העודף של דירה יחידה שנמכרה מעל תקרת הפטור.

איך מבקשים פטור ממס שבח: הדיווח בפועל

הפטור לא ניתן אוטומטית. מבקשים אותו בהצהרה למיסוי מקרקעין, ורשות המסים מוציאה שומה. לפי רשות המסים, את ההצהרה מגישים בתוך 30 ימים ממועד העסקה. את שלבי ההגשה והמסמכים אפשר לראות במדריך שומה עצמית למס שבח: שלבי ההגשה.

1. אוספים מסמכים: חוזה המכירה, חוזה הרכישה המקורי, נסח טאבו או אישור זכויות, ואסמכתאות להוצאות.
2. בוחרים את הטופס המתאים: טופס 7000 מיועד למכירת דירת מגורים מזכה בלי זכויות בנייה קיימות או צפויות, כשמבקשים פטור מלא. במקרים אחרים, למשל כשיש זכויות בנייה שלא נוצלו, מגישים טופס 7002, ובמקרה של סעיף 49ז מצרפים גם תחשיב בטופס 7157.
3. מגישים את ההצהרה: מוכר שמיוצג על ידי עורך דין מגיש אותה דרך עורך הדין במערכת המקוונת. מוכר שאינו מיוצג מגיש אותה בעמדה ממוחשבת באחד ממשרדי מיסוי מקרקעין.
4. מקבלים שומה ואישור: אחרי שהשומה מאושרת מקבלים את האישור הנדרש לרישום העסקה בטאבו.
5. עוקבים אחרי ההחלטה: אם הפטור נדחה או ניתן חלקית, אפשר להגיש השגה בתוך המועדים שנקבעו בחוק.

אם שילמתם מס ומגלים בדיעבד שהייתם זכאים לפטור, ייתכן שאפשר לבקש החזר. ההליך מוסבר במדריך החזר מס שבח: מי זכאי, באילו מקרים ואיך מגישים בקשה.

טעויות שכדאי להכיר

• ספירת 18 החודשים מיום החוזה עם הקבלן במקום מיום מסירת הדירה או קבלת טופס 4.
• שכחה של חלק קטן בדירה אחרת, למשל חלק מירושה שלא טופל.
• מכירה של הדירה הישנה אחרי שחלפה התקופה המותרת למשפרי דיור.
• ניצול הפטור על דירה זולה, כשבתוך 18 חודשים מתוכננת מכירה של דירה אחרת שהרווח בה גדול יותר.

שאלות נפוצות

מה תקרת הפטור ממס שבח ב־2026?

הפטור לדירה יחידה והפטור בירושה חלים על שווי מכירה של עד 5,008,000 ₪, סכום שנקבע לשנים 2024 עד 2027. מעל התקרה הפטור יחסי, וחלק מהרווח חייב במס.

אפשר לקבל פטור ממס שבח כשיש שתי דירות?

כן, במצבים מסוימים: כשהדירה השנייה היא דירה חלופית שנקנתה בתקופה המותרת, או כשהדירה הנמכרת התקבלה בירושה ועומדת בתנאי סעיף 49ב(5). אחרת חל מס של 25% על הרווח הריאלי, לעיתים עם הקלה בחישוב לינארי.

כל כמה זמן אפשר לנצל את הפטור לדירה יחידה?

אפשר לנצל את הפטור רק אם לא מכרתם דירה אחרת בפטור כזה ב־18 החודשים שלפני המכירה, ובתנאי שהדירה הנמכרת הייתה בבעלותכם לפחות 18 חודשים.

האם צריך לדווח על מכירה גם כשמגיע פטור?

כן. את המכירה מדווחים לרשות המסים בתוך 30 ימים ממועד העסקה ומבקשים את הפטור בהצהרה, בדרך כלל בטופס 7000. בלי שומה ואישור אי אפשר לרשום את העסקה בטאבו.

תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח?

תושב חוץ יכול לקבל פטור לדירה יחידה אם יציג אסמכתה מרשויות המס במדינת מגוריו שאין לו שם דירת מגורים. לפי פרסומים מקצועיים, פטור הירושה לא חל על מוכרים שהם תושבי חוץ, ולכן כדאי לבדוק את המקרה מול איש מקצוע.