מס שבח על מכירת דירה: על איזה רווח משלמים ומתי יש פטור

מהו מס שבח על מכירת דירה ומי חייב בו

מס שבח על מכירת דירה הוא מס שהמוכר עשוי לשלם על הרווח מהמכירה. החישוב מבוסס על ההפרש בין שווי המכירה ליתרת שווי הרכישה, תוך התחשבות בהוצאות המותרות בניכוי, בהצמדה ובפחת לפי העניין. לאחר מכן בודקים אם מגיעים פטור או הקלה.

לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026, במכירה חייבת של דירת מגורים משתמשים בחישוב ליניארי. השבח הריאלי עד 1.1.2014 פטור, השבח הריאלי מ־2.1.2014 ועד יום המכירה מחויב בשיעור של 25%, וסכום האינפלציה החייב פטור. לפי המדריך, זה החישוב הרגיל למכירות דירות מגורים מ־2018. פירוט מופיע בהסבר רשות המסים על חישוב המס.

מכירת דירה יחידה עשויה להיות פטורה, בכפוף לכל תנאי הזכאות ולתקרת שווי המכירה. גם כשמבקשים פטור צריך לדווח על העסקה. מס שבח חל על המוכר, ואילו מס רכישה הוא מס נפרד שחל על הרוכש, כפי שמוסבר במבוא רשות המסים למיסוי מקרקעין.

איך קובעים את הרווח שעליו חל המס

ההפרש בין המחיר ששילמתם למחיר שקיבלתם הוא נקודת התחלה. לצורך המס מחשבים את יתרת שווי הרכישה ואת השבח הריאלי לפי הוראות החוק, לרבות התאמות למדד והטיפול בפחת. לכן עליית מחיר נומינלית אינה זהה בהכרח לרווח החייב.

לפי מדריך רשות המסים, יתרת שווי הרכישה היא מחיר הרכישה בתוספת הוצאות מותרות, בניכוי פחת שאפשר היה לתבוע לפי פקודת מס הכנסה, גם אם לא נתבע בפועל. שווי הרכישה והפחת מוצמדים למדד מיום הרכישה עד יום המכירה, וכל הוצאה מוצמדת מיום תשלומה.

הוצאות שעשויות להיות מוכרות כוללות מס רכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה, שכר שמאי, דמי תיווך והוצאות שהשביחו את הנכס. ההכרה כפופה לתנאים: ההוצאה צריכה להתייחס לנכס הנמכר, להיות משולמת בידי המוכר, ולא להיכלל כבר בשווי הרכישה או להיות מותרת בניכוי במס הכנסה. אלה הכללים המפורטים בפרק הניכויים וחישוב השבח של רשות המסים.

לדוגמה היפותטית, נניח שלאחר כל ההתאמות נקבע שבח ריאלי חייב של 400,000 שקלים, וכל הסכום חייב בשיעור של 25%, ללא הקלות או חיובים נוספים. המס בחישוב הזה יהיה 100,000 שקלים. הדוגמה מתחילה ברווח שכבר חושב לצורכי מס והיא אינה קובעת מהו השבח בעסקה מסוימת.

אפשר להתחיל בכלי להערכת מס שבח בסיסית. להכנת תחשיב מפורט מציעה רשות המסים מחשבון שומה עצמית, שמאפשר לחשב, לשמור ולהדפיס את התוצאה ללא תשלום. השירות מיועד למוכרים שמכירתם אינה פטורה, והכנת חישוב במחשבון אינה משלימה את הדיווח על המכירה.

מתי מכירת דירה יחידה יכולה להיות פטורה

הפטור לדירה יחידה דורש עמידה בתנאים מצטברים. צריך לבדוק שהנכס הוא דירת מגורים מזכה, שהמוכר עומד בתנאי המסלול ושנמכרות כל זכויותיו בדירה. בין תנאי המסלול מופיעות תקופות ההחזקה והמכירות הקודמות המפורטות בטבלה.

נכון ל־נובמבר 2026, תקרת שווי המכירה לפטור לפי פרק הפטורים לדירת מגורים מזכה היא 5,008,000 שקלים, והיא נקבעה לתקופה מ־1.1.2024 עד 31.12.2027. זו תקרה לשווי המכירה ולא לסכום הרווח. הנתון מופיע בטבלת תקרות הפטור של רשות המסים.

כאשר שווי המכירה עולה על התקרה, החלק שמעליה אינו נהנה מהפטור, והמס מחושב תוך ייחוס יחסי של השבח וההוצאות. אין לחשב את החיוב פשוט באמצעות הכפלת ההפרש בין מחיר הדירה לתקרה בשיעור המס.

גם מספר הדירות דורש בדיקה. לפי המדריך, המוכר, בן או בת הזוג והילדים עד גיל 18 נחשבים יחד כמוכר אחד, ואם אחד מהם מכר בעבר דירה בפטור, כל התא המשפחתי נחשב כמי שמכר. הפסיקה עשויה לסייג את העיקרון הזה. כדי לבקש פטור צריך גם להיות תושב ישראל ולבקש אותו במפורש בטופס ההצהרה.

תנאי המסלולים מפורטים בפרק הפטורים של רשות המסים. להרחבה באתר ראו פטור ממס שבח ותנאי הזכאות.

אילו מקרים דורשים חישוב נפרד

בחישוב הליניארי, החלק של השבח הריאלי שמיוחס לתקופה שעד 1.1.2014 פטור, ורק החלק המאוחר יותר חייב במס. החלוקה נעשית לפי תקופת ההחזקה, כפי שמוסבר במדריך רשות המסים לחישוב הליניארי.

דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה מחייבת טפסים נוספים. במכירה חייבת מדובר בטופס 7914 ובטופס 7158, ובמכירה פטורה בטפסים 2988, 7913 ו־7157.

דירה שהתקבלה בירושה מחייבת בדיקה של הוראות ייעודיות. פטור בירושה מוגבל ליורש שהוא בן זוג של המנוח, צאצא או בן זוג של צאצא, בתנאי שהמנוח החזיק לפני מותו דירת מגורים אחת בלבד והיה זכאי לפטור אילו מכר אותה בחייו. עצם קבלת הדירה בירושה אינה מבטיחה פטור. התנאים מפורטים בהנחיות רשות המסים לפטורים מיוחדים.

אם הדירה הושכרה, יש לבדוק גם את השפעת הפחת במסגרת החישוב. רכזו את פרטי ההשכרה ואת אופן הדיווח על ההכנסות, לצד מסמכי הרכישה וההוצאות. אם הנכס מוחזק בחברה, הכללים שונים, ואפשר לקרוא על כך במדריך מיסוי חברות נדל״ן בישראל.

מה להכין לפני החתימה ומתי לדווח

לפני קביעת הסכום שיישאר בידיכם מהמכירה, בקשו תחשיב שמציג בנפרד את השבח, ההוצאות, מסלול הפטור או החיוב וההנחות שעדיין טעונות בירור. כך אפשר לזהות מראש מסמך חסר או תנאי זכאות שלא נבדק. אם אתם שוקלים למכור בלי מתווך, ראו את המדריך למכירת דירה לבד.

לפי מדריך רשות המסים, המוכר מגיש בין היתר טופס 2990 או 2990א (חישוב שומה עצמית, למעט בשומה פטורה), חוזה מכר, חוזה רכישה כשחל מס רכישה, נסח טאבו או אישור זכויות, וקבלות על הוצאות שמותר לנכות. הכינו תיק מסמכים שבו אפשר לקשר כל הוצאה לסכום שמופיע בחישוב.

נכון ל־נובמבר 2026, המועד הכללי להגשת ההצהרה הוא בתוך 30 ימים מיום המכירה, גם כשמבקשים פטור. איחור בהגשה חושף לקנס לפי סעיף 94א לחוק. החובה מוסברת בפרק ההצהרות של רשות המסים. לתהליך ההכנה וההגשה ראו את המאמר על שומה עצמית במס שבח.

את המס לפי השומה העצמית משלמים בתוך 60 ימים מתאריך העסקה. סעיף 51 לחוק מאפשר דחייה במקרים מסוימים, עד שהרוכש קיבל חזקה בנכס, שילם יותר מ־50% מהמחיר או קיבל ייפוי כוח לרישום הזכות. איחור בתשלום כרוך בקנס של 0.2% לכל שבוע איחור. אם הוצאה שומה, את היתרה משלמים בתוך 15 ימים ממסירתה, ובהשגה משלמים את החלק שאינו במחלוקת בתוך 30 ימים. הפרטים בפרק התשלום של רשות המסים. רשמו בנפרד את מועדי הדיווח והתשלום, ושמרו את ההצהרה שנשלחה, הודעת השומה ואישור התשלום.