מס רכישה על קרקע: כמה משלמים ומתי אפשר לקבל החזר

איך מחשבים מס רכישה על קרקע

נכון ל־נובמבר 2026, שיעור מס הרכישה הכללי על קרקע הוא 6% משווי המכירה לצורכי מס. החישוב הוא שווי הזכות הנרכשת כפול 0.06. זה שיעור אחיד במסלול הרגיל של רכישת קרקע, ללא מדרגות המס שחלות על דירות מגורים.

ברכישת קרקע שמתקיימים בה תנאי ההקלה לבנייה למגורים, אפשר לקבל בחזרה שישית מהמס ששולם. ההחזר מפחית נקודת אחוז משווי העסקה, כך שהמס לאחר ההחזר עומד על 5%. התנאים כוללים תוכנית המתירה בניית דירת מגורים אחת לפחות וקבלת היתר בתוך 24 חודשים מיום המכירה. התנאים מפורטים בהוראת רשות המסים בנושא ההחזר.

לתכנון התקציב כדאי לחשב תחילה את מלוא החיוב הכללי ולהציג את ההחזר האפשרי בנפרד. כך התקציב אינו תלוי בהנחה שההיתר יתקבל בזמן ושהבקשה להחזר תאושר.

אילו נתונים דרושים לפני שמכפילים בשיעור המס

ראשית צריך לזהות מה בדיוק נרכש: קרקע, דירת מגורים או זכות מסוג אחר. הכוונה לבנות בעתיד בית על מגרש אינה הופכת את רכישת המגרש לרכישת דירה. גם העובדה שזו רכישת הנדל״ן הראשונה שלכם אינה מספיקה כדי להשתמש בחישוב של דירה יחידה. אם הרוכש הוא חברה, כדאי לקרוא גם את המדריך למיסוי חברות נדל״ן.

להבנת ההבדל אפשר לעיין במאמר על מס רכישה לדירה ראשונה. לפני שימוש במחשבון, ודאו שסוג הנכס שנבחר מתאים לעסקה שלכם. חישוב המיועד לדירת מגורים עלול לתת תוצאה שאינה מתאימה למגרש.

לאחר מכן מבררים את שווי הזכות הנרכשת לצורכי מס ואת חלקה בעסקה. אל תסתפקו במחיר שמופיע במודעה: בקשו שעורך הדין המטפל בעסקה יציג את בסיס החישוב ואת הסכום שעליו תחושב השומה העצמית. רשות המסים מפרטת את נתוני הנכס, השווי והחלקיות הנדרשים במחשבון מס הרכישה הרשמי.

דוגמה: רכישת מגרש בשווי מיליון שקלים

נניח שאתם רוכשים מגרש, ושווי המכירה שנקבע לצורכי מס הוא 1,000,000 שקלים. נניח גם שהעסקה חייבת בשיעור הכללי, ללא הקלה אישית אחרת. החיוב הראשוני הוא 1,000,000 כפול 6%, כלומר 60,000 שקלים.

אם מתקיימים כל התנאים להחזר, שישית מהסכום היא 10,000 שקלים. המס לאחר ההחזר הוא 50,000 שקלים, שהם 5% משווי העסקה. זו דוגמה חשבונית היפותטית המבוססת על מנגנון ההחזר שבהוראת רשות המסים.

ההחזר מחושב מתוך המס ששולם ולא ממחיר הקרקע, ולכן הסכום שחוזר בדוגמה הוא 10,000 שקלים. אם תנאי ההקלה אינם מתקיימים, אין להפחית את הסכום הזה מהתקציב.

התנאים להחזר: תוכנית למגורים והיתר במועד

במסלול הרגיל, ההקלה דורשת תוכנית המתירה בניית דירת מגורים אחת לפחות, וקבלת היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך 24 חודשים מיום המכירה. נדרש גם שסכום המס שמבקשים להחזיר לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה. התנאים מופיעים בנייר העמדה של רשות המסים.

בקשה להיתר שעדיין בטיפול אינה היתר שהתקבל. לפני שמכניסים החזר צפוי לתקציב, בקשו מהאדריכל ומעורך הדין להבחין בין התוכנית החלה על הקרקע, שלב הטיפול בבקשת ההיתר והמסמך שכבר ניתן בפועל.

בקרקע חקלאית המשווקת על בסיס ציפייה לשינוי ייעוד, הבטחה שיווקית לבנייה עתידית אינה מוכיחה עמידה בתנאים. צריך לבדוק את המצב התכנוני ואת האפשרות לקבל את ההיתר הנדרש במועד, לפי המסמכים החלים על הקרקע.

מתי נדרשת בדיקה נפרדת של ההחזר

הוראת רשות המסים מבהירה שבקרקע המיועדת גם למגורים וגם לשימוש אחר, ההחזר יחסי לרכיב המגורים. ברכישה משותפת עם הסכם שמייחד לכל רוכש חלק מסוים, נבדק הקשר בין ההיתר לבין החלק שיועד לו. לכן היתר שניתן לחלק מהקרקע אינו מבטיח החזר זהה לכל הרוכשים.

גם רכישת קרקע שכבר קיים לגביה היתר תקף יכולה להתאים להקלה, בתנאים שבהוראה, ובהם בנייה לפי ההיתר שניתן למוכר. היתר חפירה ודיפון עשוי להספיק בפרויקטים מסוימים, בכפוף לתנאים מיוחדים. רכישת בית שמיועד להריסה דורשת בחינת סיווג נפרדת, והכוונה להרוס לבדה אינה מספיקה.

במקרים כאלה בקשו חישוב כתוב שמתייחס למסמכי העסקה שלכם. אל תסתמכו על החזר שקיבל בעל מגרש סמוך או רוכש אחר באותה חלקה.

הסיכון בפיגור של ההיתר ובשינויי מועדים

מועד ה־24 חודשים הוא תנאי קשיח. לפי דיווח של אתר ביזפורטל, ועדת ערר במחוזי מרכז־לוד דחתה ערר על החזר מס בסכום של כ־1.06 מיליון שקלים משום שהיתר הבנייה לפרויקט התקבל אחרי שחלפו 24 החודשים.

בתקופות חריגות רשות המסים והאוצר קבעו הקלות זמניות. לפי דיווח של אתר מרכז הנדל״ן מינואר 2024, שר האוצר חתם על הוראת שעה שהאריכה ב־3 חודשים את התקופה לקבלת היתר, כשהתקופה המקורית או חלקה חפפה את הימים 7 באוקטובר 2023 עד 7 בינואר 2024. הוראת שעה כזו אינה חלה על כל עסקה, ולכן בדקו אם היא רלוונטית למועד המכירה שלכם.

לפי פרסומים מקצועיים, ברכישות שבהן ההיתר המלא מתעכב, העמדה של רשות המסים לגבי היתר חפירה ודיפון מותנית בקבלת ההיתר המלא בתוך תקופה נוספת. מפני שמדובר בתנאי מיוחד, יש לוודא אותו מול הנוסח העדכני של נייר העמדה ולא להסתמך על תיאור כללי.

איך מדווחים ומבקשים את ההחזר

את ההצהרה על רכישת הזכות במקרקעין יש להגיש בתוך 30 ימים מיום העסקה. רשות המסים מפרטת את חובת הדיווח בדף השירות להצהרה על עסקת מקרקעין. להפקת השובר ולשמירת האסמכתאות אפשר להיעזר גם במאמר על תשלום מס רכישה.

לאחר קבלת ההיתר והתקיימות תנאי ההקלה, מגישים בקשה לתיקון שומה. דף השירות לתיקון שומה מפרט את הגשת טופס 7085 ואת הצורך לצרף מסמכים התומכים בבקשה. אישור הבקשה אינו אוטומטי.

רכזו בתיק אחד את חוזה הרכישה, הודעת השומה ואישור התשלום, לצד התוכנית והיתר הבנייה. לפני ההגשה בדקו שהבקשה מזהה את אותה זכות שנרכשה, מסבירה כיצד מתקיימים התנאים ומציגה את סכום ההחזר המבוקש. בעסקה משותפת צרפו גם את המסמכים שמבהירים לאיזה חלק בקרקע מתייחס ההיתר.

המידע במאמר כללי ואינו ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. לפני עסקה בקרקע כדאי לקבל חוות דעת של עורך דין מקרקעין ושל רואה חשבון.