מס שבח: מה זה, כמה משלמים ומתי פטור

מה זה מס שבח ועל מה בדיוק משלמים

מס שבח מקרקעין הוא מס על הרווח ממכירת זכות במקרקעין, כמו דירה, מגרש או חנות. את המס משלם המוכר. הוא מחושב על ה"שבח", כלומר ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, אחרי הצמדה למדד ואחרי ניכוי הוצאות מותרות.

השיעור הבסיסי הוא 25% מהשבח הריאלי, כלומר מהרווח שנשאר אחרי שמנטרלים את האינפלציה. זו התשובה הקצרה לשאלה "כמה זה מס שבח": רבע מהרווח הריאלי, לפני פטורים, הקלות וחישוב ליניארי.

בפועל, מוכרים רבים לא משלמים מס שבח בכלל, כי הם מוכרים דירת מגורים יחידה ועומדים בתנאי הפטור. מי שמוכר דירה שנייה, דירה להשקעה או קרקע משלם בדרך כלל.

הדיווח לרשות המסים נעשה במסגרת מיסוי מקרקעין, יחד עם הדיווח של הקונה על מס רכישה. הסבר על סוגי העסקאות ועל מועדי הדיווח מופיע במדריך למיסוי מקרקעין.

לבדיקת הזכאות קראו על פטור ממס שבח, ואם כבר שילמתם קראו על החזר מס שבח.

חישוב מס שבח: הנוסחה הבסיסית

חישוב מס שבח נעשה בכמה שלבים. אפשר לעבור עליהם גם בלי מחשבון מס שבח, כדי לקבל הערכה ראשונית לפני הפגישה עם עורך דין או רואה חשבון. להערכה מהירה אפשר להיעזר בהערכת מס שבח בסיסית.

1. שווי המכירה: המחיר שמופיע בחוזה המכירה.
2. שווי הרכישה: המחיר ששילמתם כשקניתם, בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום הרכישה ועד יום המכירה.
3. ניכוי הוצאות: מורידים הוצאות מותרות, גם הן מוצמדות למדד. ביניהן מס רכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ושיפוצים ושיפורים בנכס.
4. השבח הריאלי: שווי המכירה פחות שווי הרכישה המוצמד ופחות ההוצאות.
5. המס: 25% מהשבח הריאלי, אלא אם חל פטור או חישוב ליניארי.

דוגמה היפותטית: דירה שנייה שנקנתה ב-2016

נניח שקניתם דירה להשקעה ב-2016 ב-1,500,000 ₪, והוצאות הרכישה (מס רכישה, עורך דין, תיווך) הסתכמו ב-100,000 ₪. נניח גם שאחרי הצמדה למדד העלות הכוללת עומדת על 1,700,000 ₪, ושאתם מוכרים ב-2,500,000 ₪.

השבח הריאלי הוא 800,000 ₪, והמס המשוער הוא 25% ממנו, כלומר 200,000 ₪. המספרים להמחשה בלבד. ההצמדה בפועל תלויה במדדים של חודשי הרכישה והמכירה. כדי להשוות דירה להשקעה בבורסה, כדאי לראות איך עושים תשואה על דירה: חישוב נטו.

הוצאה על שיפוץ, למשל הוספת חדר, מוצמדת גם היא ומקטינה את השבח. כדי שרשות המסים תכיר בה, צריך חשבוניות וקבלות.

פטור ממס שבח על דירה יחידה: התנאים

הפטור הנפוץ ביותר הוא הפטור לדירת מגורים מזכה יחידה, לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. אלה התנאים העיקריים:

• זו הדירה היחידה שלכם: אין בבעלותכם דירת מגורים נוספת, בכפוף לחריגים. למשל, מי שקנה דירה חלופית יכול למכור את הישנה בפטור בתוך 24 חודשים מקניית החדשה, כשהקנייה נעשתה מ-1.6.2025 ואילך.
• 18 חודשים של בעלות: הדירה בבעלותכם לפחות 18 חודשים לפני המכירה. בדירה שנקנתה מקבלן סופרים מיום קבלת טופס 4.
• לא מכרתם דירה אחרת בפטור הזה ב-18 החודשים שלפני המכירה.
• מחיר המכירה עד התקרה: ב-2026 התקרה לפטור מלא היא 5,008,000 ₪.

מה קורה מעל התקרה

כשמחיר המכירה גבוה מהתקרה, הפטור חלקי. התקרה נבדקת לפי מחיר המכירה, לא לפי הרווח. נניח שמוכרים דירה יחידה ב-6,000,000 ₪: בערך 83% מהשבח (5,008,000 מתוך 6,000,000) פטורים, וכ-17% ממנו חייבים במס.

דירה שהתקבלה במתנה

מי שקיבל דירה במתנה מקרוב משפחה לא יכול למכור אותה מיד בפטור. יש תקופת צינון של 4 שנים, או 3 שנים אם המקבל גר בדירה כדירת מגורים עיקרית. כשמקבל המתנה הוא קטין, הספירה מתחילה בגיל 18.

מחשבון מס שבח לדירה שנייה: החישוב הליניארי המוטב

מי שמוכר דירה שנייה מחפש בדרך כלל מחשבון או סימולטור מס שבח לדירה שנייה, כי שם החישוב מורכב יותר. ההקלה המרכזית היא החישוב הליניארי המוטב, שחל על דירת מגורים שנרכשה לפני 1.1.2014 ונמכרת בלי פטור מלא.

לפי השיטה הזו, השבח מתחלק באופן שווה לאורך כל תקופת הבעלות. החלק שמיוחס לתקופה עד 31.12.2013 פטור, והחלק מ-1.1.2014 ועד המכירה חייב ב-25%. ההקלה לא חלה על מגרשים.

דוגמה היפותטית לחישוב ליניארי

נניח שקניתם דירה להשקעה ב-1.1.2009 ומכרתם ב-1.1.2026, אחרי 17 שנות בעלות, ושהשבח הריאלי אחרי הוצאות הוא 1,700,000 ₪.

• 5 שנים (2009 עד 2013) נופלות בתקופה הפטורה, ולכן 5/17 מהשבח, כ-500,000 ₪, פטורים.
• 12 שנים (2014 עד 2025) חייבות במס: 12/17 מהשבח, כ-1,200,000 ₪.
• מס משוער: 25% מ-1,200,000, כלומר 300,000 ₪. בלי חישוב ליניארי המס היה 425,000 ₪.

שינויי חקיקה בחישוב הליניארי

בינואר 2024 פורסם תזכיר חוק שהציע לבטל את ההקלה בהדרגה החל מ-2026, כך שגם השבח מהתקופה הפטורה יתחייב במס בשיעור שעולה ב-5% בכל שנה. זה היה תזכיר, ובמקורות שבדקנו לא מצאנו שהוא נחקק בנוסח הזה.

שינוי מצומצם יותר נכנס בחוק ההסדרים: ההקלה עלולה לא לחול על דירה שנבנתה על קרקע שנקנתה לפני 2014, כשביום 1.6.2023 לא עמד עליה בניין מגורים והבנייה לא הושלמה עד 31.12.2030. לפני מכירה של דירה שנקנתה לפני 2014, כדאי לברר מול רשות המסים או יועץ מס מה החוק ביום המכירה.

פטורים והקלות נוספים

מעבר לפטור על דירה יחידה יש עוד כמה מסלולים:

יש מצבים שבהם בוחרים לוותר על הפטור אף שזכאים לו. נניח שהרווח במכירה הנוכחית קטן, ואתם מתכננים בקרוב למכור דירה אחרת ברווח גדול יותר. אפשר לשלם מס על המכירה הנוכחית ולשמור את הפטור לעסקה הבאה. החלטה כזו כדאי לקבל עם איש מקצוע.

מס יסף: התוספת במכירות בסכומים גבוהים

שבח ממכירת מקרקעין נחשב הכנסה הונית, ולכן הוא עשוי להיכלל בחישוב מס יסף, המס על הכנסות גבוהות. הסף השנתי למס יסף הוא 721,560 ₪, והוא קפוא לשנים 2025 עד 2027.

על הכנסה כוללת מעל הסף חל מס יסף של 3%. על הכנסה הונית מעל הסף נוספים עוד 2%, כך שהשיעור על החלק הזה יכול להגיע ל-5%. הסף נבדק לפי סך ההכנסות בשנת המס, כולל משכורת ועסק.

לדירות מגורים יש הקלה: לפי מקור מקצועי שבדקנו, שבח ממכירת דירת מגורים ששוויה עד 5,385,285 ₪ אינו חייב במס יסף, גם כשהוא חייב במס שבח. מעל השווי הזה חלים הכללים הרגילים. מכירה של מגרש או נכס מסחרי לא נהנית מההקלה הזו.

עוד נקודה: פריסת השבח על פני כמה שנים לא מקטינה את מס היסף, כי לצורך מס יסף השבח כולו נחשב הכנסה בשנת המכירה.

מתי מדווחים, מתי משלמים ומה מכינים מראש

עסקת מכירה מדווחת לרשות המסים, אגף מיסוי מקרקעין. בדרך כלל עורך הדין של העסקה מגיש את הדיווח באופן מקוון. את שלבי ההגשה והמסמכים אפשר לראות במדריך שומה עצמית למס שבח. אלה המועדים העיקריים:

1. יום המכירה: לצורך מס שבח זה בדרך כלל יום החתימה על החוזה. מסירת המפתח מאוחר יותר לא משנה את המועד.
2. הגשת הצהרה: המוכר מגיש הצהרה על המכירה, כולל שומה עצמית ובקשת פטור אם יש, בתוך 40 יום מיום המכירה.
3. תשלום המס: בתוך 60 יום מיום המכירה. איחור גורר הפרשי הצמדה וריבית.
4. אישור מיסים: אחרי שהמס שולם או שהפטור אושר, מקבלים את האישור שנדרש לרישום הזכויות על שם הקונה בטאבו.

מסמכים לאסוף לפני החתימה

• חוזה הרכישה המקורי ואסמכתאות לתשלום.
• קבלות על מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך מהרכישה.
• חשבוניות על שיפוצים ושיפורים בנכס.
• פירוט של כל הדירות שבבעלותכם ובבעלות בני הזוג, לבדיקת הזכאות לפטור.
• אם הדירה הושכרה: נתוני פחת שנתבע בדוחות המס, כי הם משפיעים על החישוב.

מי שמוכר דירה וקונה אחרת צריך לחשב גם את מס הרכישה על הדירה החדשה. המדרגות מפורטות במדריך למס רכישה 2026.

סימולטור מס שבח באינטרנט נותן הערכה כשהנתונים מלאים, אבל הסכום הקובע הוא השומה שרשות המסים מאשרת. בדירה שנייה, בירושה, במתנה או בנכס שנקנה לפני 2014 נהוג להיעזר בעורך דין או ביועץ מס שמתמחים במיסוי מקרקעין. אם שילמתם יותר מדי, הסבר על החזר מס שבח מפרט איך מגישים בקשה.

שאלות נפוצות

מי משלם מס שבח, הקונה או המוכר?

המוכר משלם את מס השבח. הקונה משלם מס רכישה, שהוא מס נפרד.

האם תקרת הפטור לדירה יחידה מתעדכנת כל שנה?

התקרה מתעדכנת בדרך כלל לפי המדד, אבל סכומים רבים בחוק מיסוי מקרקעין הוקפאו בשנים האחרונות. ב-2026 התקרה היא 5,008,000 ₪, ולפני מכירה כדאי לבדוק את הסכום העדכני מול רשות המסים.

קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה. האם אאבד את הפטור?

לא בהכרח. בקנייה שנעשתה מ-1.6.2025 ואילך יש 24 חודשים למכור את הדירה הישנה בפטור, ובקנייה שנעשתה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 התקופה היא 18 חודשים.

האם מס שבח על מגרש מחושב כמו על דירה?

לא. במגרש אין חישוב ליניארי מוטב, והשבח מחויב לפי השיעורים ההיסטוריים של כל תקופה: 25% על התקופה מ-2012 ושיעורים אחרים על תקופות מוקדמות יותר. גם ההקלה במס יסף לדירות מגורים לא חלה על מגרש.