תשואה על דירה: חישוב נטו והשוואה לבורסה אחרי הוצאות ומסים

איך מחשבים תשואה על דירה בלי לפספס הוצאות

לחישוב תשואה נטו משכירות, מחברים את דמי השכירות שהתקבלו בשנה, מפחיתים הוצאות החזקה ומס על ההשכרה, ומחלקים בעלות הרכישה הכוללת. העלות כוללת את מחיר הדירה, מס הרכישה והוצאות העסקה וההכנה להשכרה. מכפילים במאה כדי לקבל אחוז שנתי.

תשואה שנתית נטו משכירות לפני מימון = הכנסות שכירות שנתיות פחות הוצאות החזקה ומס, חלקי עלות הרכישה הכוללת, כפול מאה. בדוגמה ההיפותטית שבהמשך, הכנסה שנתית שנותרה בסך 50,400 ש״ח, על השקעה כוללת של 2,200,000 ש״ח, נותנת כ־2.29% בשנה. הגדירו מראש אילו הוצאות נכנסות לחישוב, והשתמשו באותה הגדרה בכל דירה שאתם בוחנים.

להשוואה לבורסה מחשבים גם את התוצאה על ההון העצמי: מתחילים מאותו סכום, מתעדים הפקדות ומשיכות לאורך אותה תקופה, ומסיימים בשווי שנותר אחרי מכירה, מסים והחזר יתרת ההלוואה. בהמשך מוצגת השוואה מספרית על הון התחלתי של 1,200,000 ש״ח. היא מדגימה כיצד דירה שמניבה שכירות יכולה להסתיים בהפסד לאחר מימוש, וכיצד מס ועמלות מקטינים רווח בתיק השקעות.

לצד התשואה מהשכרה צריך לחשב את התזרים אחרי תשלומי המשכנתה ואת התשואה הכוללת לאורך ההחזקה. FINRA מסבירה שתשואה כוללת מחברת רווח או הפסד בשווי עם הכנסות מההשקעה; לצורך התוצאה נטו מפחיתים גם מסים ועמלות.

כך תוכלו לראות כמה כסף מתקבל מההשכרה, כמה צריך להוסיף מהחשבון, וכמה נשאר אחרי המכירה והחזר המשכנתה. אפשר לרכז את הנחות העבודה במחשבון תשואה על נכס, ולשמור לצדן פירוט של ההוצאות שנכללו. כל המספרים בדוגמאות העסקה הם הנחות להמחשה, ושיעורי המס תלויים בתנאים המפורטים בהמשך.

מה מלמדים עדכוני אוקטובר 2026 על הנחות החישוב

נכון ל־1 בנובמבר 2026, בהחלטה מ־21 באוקטובר 2026 השאירה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל את הריבית על 3.25%. לפי הסיקור בוואלה מאותו יום, מחירי הדירות ירדו ביולי ובאוגוסט ב־0.6%, ובמונחים שנתיים ב־1.8%. שכר הדירה בחוזים שבהם התחלף שוכר עלה בקצב שנתי של 5.3%, ומרכיב הדיור במדד המחירים לצרכן עלה ב־3.8% בשנה.

אלה נתונים ארציים. בשורת השכירות בגיליון מזינים סכום שאפשר לבסס על חוזה ועל נכסים דומים באותו אזור, ובשורת המימון את הצעת הבנק לעסקה שלכם. אין להצמיד אוטומטית את הכנסת הדירה לשיעור העלייה הארצי בשכר הדירה.

הערך של נתוני השוק הוא בבחירת תרחישים: מה קורה אם שכר הדירה נשאר קבוע, אם יש חודשים ללא שוכר, ואם מחיר המכירה נמוך ממחיר הקנייה. את ההשפעה של שינוי בריבית מחשבים לפי מסלולי ההלוואה ותנאיהם.

ליד כל מספר בגיליון ציינו אם הוא נלקח ממסמך או מבוסס על הערכה. מחיר קנייה חתום ושכירות שהתקבלה שונים ממחיר מכירה עתידי ומשכר דירה שמקווים לקבל בחידוש החוזה. מי ששוקל נכס באתונה יכול לעבור על בדיקות, מסמכים ועלויות לפני חתימה.

אילו עלויות דירה להשקעה מוסיפים למחיר הקנייה

פתחו רשימת עלויות לפני שאתם מחשבים תשואה: מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך אם נדרש, בדיקות מקצועיות ועבודות להכנת הדירה להשכרה. לכל סעיף צרפו הצעה או אומדן נפרד. בדקו אם המחיר בהצעה כולל את כל המסים והתשלומים הנלווים, ורשמו את הסכום שתידרשו לשלם בפועל.

לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 של רשות המסים ודיווח ביזפורטל מ־6 באוגוסט 2026, ברכישת דירה נוספת מס הרכישה הוא 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ש״ח ו־10% על החלק שמעליו. תקופת התחולה של המדרגות משתנה בין מקורות, ולכן את המדרגות שבתוקף במועד הרכישה בודקים במחשבון מס הרכישה באתר רשות המסים לפני חתימה.

נניח שמחיר דירה המסווגת כדירה נוספת הוא 2,000,000 ש״ח, ושאין לרוכשים הקלה אישית. מס הרכישה בדוגמה הוא 160,000 ש״ח. נוסיף לצורך הדוגמה 40,000 ש״ח עבור יתר הוצאות הרכישה וההכנה להשכרה, ונקבל עלות כוללת של 2,200,000 ש״ח. בעסקה ממשית מחליפים את ההנחה הזאת בהצעות שקיבלתם.

לבדיקת הסיווג לפני הזנת המס ראו את ההסבר על מס רכישה על דירה שנייה. הסיווג נבחן לפי תנאי הדין, ולכן הכוונה להשכיר דירה לא קובעת לבדה את מדרגת המס.

הפרידו גם כסף שנשמר כרזרבה לתיקונים ולתקופות ללא שוכר. הרזרבה היא חלק מההון שהקציתם להשקעה, וכל עוד נשארה בחשבון היא נכס כספי שלכם. בגיליון מסמנים בנפרד את ההוצאות שכבר שולמו ואת יתרת הרזרבה, כדי להימנע מהפחתת אותו סכום פעמיים.

דוגמה לחישוב תשואה נטו משכירות

נמשיך בדוגמה ההיפותטית ונניח ששכר הדירה הוא 6,000 ש״ח בחודש, אך מתקבלים תשלומים עבור 11 חודשים בלבד. נניח גם הוצאות שנתיות של 9,000 ש״ח על תחזוקה, ביטוח וניהול. לצורך הדוגמה מתקיימים התנאים למסלול מס של 10% על הכנסות ההשכרה, ואין הטבה נוספת שמשנה את בסיס המס.

פרק התשלומים לשנת המס 2026 של רשות המסים מציג את המסלול ליחיד שהכנסתו מהשכרת דירת מגורים בישראל אינה מגיעה לכדי עסק. ההסבר על המסלול מפרט את מגבלות ניכוי ההוצאות. בדוגמה המס מחושב מהתקבולים, והוצאות התחזוקה מופחתות בנפרד בחישוב הכלכלי.

רכיב בדוגמה ההיפותטית	סכום או תוצאה
מחיר הדירה	2,000,000 ש״ח
מס רכישה לפי הנחות הסיווג והתקופה	160,000 ש״ח
יתר הוצאות הרכישה וההכנה, בהנחה	40,000 ש״ח
עלות רכישה כוללת	2,200,000 ש״ח
שכירות שהתקבלה: 6,000 כפול 11	66,000 ש״ח
הוצאות שנתיות, בהנחה	9,000 ש״ח
מס בדוגמה: 10% מהתקבולים	6,600 ש״ח
יתרה שנתית אחרי הוצאות ומס, לפני מימון	50,400 ש״ח
תשואה נטו משכירות לפני מימון	כ־2.29%

חישוב של שנת שכירות מלאה חלקי מחיר הדירה בלבד נותן בדוגמה 3.6%: שכירות של 72,000 ש״ח חלקי מחיר של 2,000,000 ש״ח. הפער עד לתשואה נטו נובע מהחודש ללא תקבול, מההוצאות, מהמס ומעלויות הרכישה שנוספו למכנה. כדי להשוות מודעות שמציגות תשואה, בקשו את החישוב שמאחורי האחוז.

אם בוחנים מסלול מיסוי אחר, צריך לחשב מחדש את המס לפי התנאים האישיים וההוצאות המותרות בו. לכן מס של 10% מכל התקבולים משמש כאן הנחת חישוב מוגדרת, ויש להתאים את שורת המס לעסקה בפועל.

איך המשכנתה משנה את התזרים ואת התשואה על ההון

נניח שבאותה עסקה נלקחה משכנתה של 1,000,000 ש״ח. ההון העצמי ששולם עבור הרכישה וההוצאות הוא אפוא 1,200,000 ש״ח. נניח שסך תשלומי ההלוואה בשנה הוא 60,000 ש״ח. מול יתרת השכירות של 50,400 ש״ח מתקבל תזרים שלילי של 9,600 ש״ח בשנה, שצריך לממן ממקור נוסף.

התזרים הזה שווה למינוס 0.8% מההון ההתחלתי בדוגמה. הוא מתאר את תנועת המזומנים במהלך השנה. תשלום ההלוואה כולל ריבית והחזר קרן: הריבית היא עלות מימון, והחזר הקרן מקטין את החוב. בחישוב השינוי בהון מפרידים בין שני הרכיבים ומשתמשים ביתרת ההלוואה שנותרה בסוף התקופה.

נניח שמתוך התשלומים השנתיים, 20,000 ש״ח הקטינו את הקרן ו־40,000 ש״ח שולמו כריבית. בהנחה שאין הצמדה ושווי הדירה נשאר קבוע, ההכנסה שנותרה אחרי הוצאות, מס וריבית היא 10,400 ש״ח. אותה תוצאה מתקבלת מחיבור הקטנת החוב בסך 20,000 ש״ח עם התזרים השלילי בסך 9,600 ש״ח.

זהו השינוי במהלך שנת ההחזקה, לפני עלויות מכירה ולפני ההשפעה של הוצאות הרכישה על הרווח מהעסקה כולה. כדי למדוד את העסקה ממועד הקנייה ועד המכירה, צריך להפחית גם את העלויות האלה. בדוגמה שבהמשך הן גורמות להפסד למרות ההכנסה מהשכרה והקטנת החוב.

להערכת המימון השתמשו במסמכי הבנק. לפי הסבר בנק ישראל על שקיפות המשכנתאות, האישור העקרוני כולל ריבית כוללת חזויה, סך תשלומים חזוי, החזר ראשון והחזר חודשי גבוה ביותר צפוי. הוסיפו לגיליון ביטוחים ועלויות מימון נוספות ככל שישנן, ובדקו אם הן כבר נכללו בהוצאות השנתיות. בהלוואה צמודה או משתנה צריך לעדכן גם את יתרת החוב ואת תשלומי ההלוואה בתרחישים.

דירה או בורסה: משווים הון, תקופה ורווח כולל

ההשוואה מתחילה בהון העצמי הזמין ובמועדי ההפקדה. בדוגמה הממומנת, שתי החלופות מתחילות ב־1,200,000 ש״ח. הדירה מחייבת תוספת שנתית של 9,600 ש״ח, ולכן מעמידים גם לחלופה הבורסאית אותו סכום. לצורך פישוט החשבון נניח שהתוספת מגיעה בסוף השנה ונשארת במזומן, ללא תשואה.

תקופת הדוגמה היא שנה אחת, ובסופה מממשים את שתי ההשקעות. תקופה קצרה מאפשרת לראות בבירור את השפעת עלויות הכניסה והיציאה. כל שיעורי התשואה, העמלות ומחירי המכירה בתרחישים הבאים נבחרו להמחשה; הם לא נתוני עבר ולא תחזית לשנה הבאה.

מה נשאר ממכירת הדירה בדוגמה

נניח שהדירה נמכרת באותו מחיר שבו נקנתה: 2,000,000 ש״ח. נניח הוצאות מכירה של 30,000 ש״ח ויתרת משכנתה של 980,000 ש״ח אחרי החזר הקרן במהלך השנה. לצורך הדוגמה בלבד נניח שהבדיקה הפרטנית של העסקה העלתה שאין מס שבח, היטל השבחה או עמלת פירעון מוקדם לתשלום. בעסקה ממשית צריך לחשב כל סעיף בנפרד.

אחרי הוצאות המכירה והחזר יתרת המשכנתה נשארים 990,000 ש״ח. מול הון התחלתי של 1,200,000 ש״ח ותוספת של 9,600 ש״ח במהלך השנה, מתקבל הפסד כולל של 219,600 ש״ח. ביחס להון ההתחלתי זהו מינוס 18.3%; החישוב מניח שהתוספת הועברה בסוף השנה.

אפשר לבדוק את ההפסד גם דרך רכיביו: הכנסה של 50,400 ש״ח אחרי הוצאות ומס, פחות ריבית של 40,000 ש״ח, פחות הוצאות רכישה והכנה של 200,000 ש״ח, ופחות הוצאות מכירה של 30,000 ש״ח. הוצאות העסקה שולמו בתחילת הדרך ובסופה, ולכן התשואה השוטפת משכירות לבדה לא מתארת את הרווח הכולל.

מה נשאר מתיק השקעות על אותו הון

נניח שתיק ההשקעות עלה בשנה ב־5% לפני עמלות ומס, ללא חלוקות במהלך השנה. הרווח על 1,200,000 ש״ח הוא 60,000 ש״ח. נניח עמלות של 2,400 ש״ח המוכרות במלואן בחישוב רווח ההון, כך שהרווח החייב בדוגמה הוא 57,600 ש״ח.

טבלת שיעורי המס של רשות המסים לשנת 2026 מונה לרווח הון ממכירת ניירות ערך את השיעורים 15%, 20%, 25% ו־30%, והעמוד אינו מפרט איזה שיעור חל על מי. בדוגמה נניח יחיד שחל עליו מס של 25%, ללא מס יסף, קיזוז הפסדים או התאמת אינפלציה ומטבע. את השיעור שחל עליכם בודקים מול רשות המסים או רואה חשבון.

המס בדוגמה הוא 14,400 ש״ח, והרווח אחרי עמלות ומס הוא 43,200 ש״ח. אחרי הוספת ההפקדה המקבילה של 9,600 ש״ח בסוף השנה, היתרה הכוללת היא 1,252,800 ש״ח. התשואה על ההון ההתחלתי, אחרי עמלות ומס ובהנחות האלה, היא 3.6%.

רכיב בהשוואה ההיפותטית לשנה	דירה ממומנת	תיק השקעות שעלה ב־5%
הון בתחילת השנה	1,200,000 ש״ח	1,200,000 ש״ח
תוספת הון בסוף השנה	9,600 ש״ח לכיסוי התזרים	9,600 ש״ח שנשארו במזומן
סך הכסף שהועמד להשקעה	1,209,600 ש״ח	1,209,600 ש״ח
יתרה אחרי מימוש ותשלומי הדוגמה	990,000 ש״ח	1,252,800 ש״ח
רווח או הפסד מול כל ההפקדות	הפסד של 219,600 ש״ח	רווח של 43,200 ש״ח

איך התוצאה משתנה כשההנחות משתנות

באותו תיק השקעות, אם התשואה לפני העמלות תהיה אפס, ההפסד יהיה 2,400 ש״ח. אם התיק ירד ב־10%, ההפסד כולל אותן עמלות יהיה 122,400 ש״ח. בשני התרחישים נניח שאין מס רווח הון לתשלום ושלא מתקבל החזר מס; יתרות הסיום, כולל ההפקדה המקבילה, יהיו בהתאמה 1,207,200 ש״ח ו־1,087,200 ש״ח.

גם בצד הדירה צריך לשנות את מחיר המכירה, מספר חודשי השכירות וההוצאות. בדוגמה של החזקה קצרה, מס הרכישה ועלויות העסקה מכבידים מאוד על התוצאה. בהחזקה ארוכה יש יותר שנות שכירות, אך גם הוצאות נוספות וחשיפה לשינויי מחיר ומימון. היתרון המספרי בדוגמה נובע מההנחות שנבחרו. לבדיקת הפסד ומכירה מוקדמת, ראו בדיקת יציאה מהשקעה בדירה לטווח קצר.

אם דמי השכירות משמשים לצריכה, הגדירו גם בתיק ההשקעות משיכות מקבילות. אם הם מושקעים מחדש, תעדו את ההשקעה ואת המס על ההכנסה. בהשוואה מרובת שנים, עם הפקדות ומשיכות בתאריכים שונים, אפשר לחשב שיעור תשואה פנימי לפי התאריכים לצד הרווח בשקלים. מחשבון לקנות או לשכור דירה עוזר לבנות השוואה בין הון שנשאר מושקע לבין קנייה. אם שוקלים קרן ריט, אפשר לעבור על בדיקת תשואה, חוב ודמי ניהול בקרנות ריט.

איך מכניסים להשוואה סיכון, נזילות וזמן ניהול

הגדירו מה בדיוק עומד בצד הבורסאי: תיק מניות מפוזר, תיק הכולל איגרות חוב או חלופה אחרת. אלה חשיפות שונות לסיכון. פיזור נעשה בין סוגי נכסים וגם בין החזקות בתוך כל סוג. קרן שמתמקדת בענף צר עשויה להותיר ריכוז משמעותי באותו ענף.

בדירה יחידה, בחנו תרחיש שבו השוכר מפסיק לשלם או נדרש תיקון משמעותי. רשמו כמה כסף זמין עומד לרשותכם ומי יטפל בגבייה או בתיקון. בצד הבורסאי בחנו מצב שבו אתם צריכים למשוך כסף בזמן ירידות, ואת ההפסד שייגרם אם תמכרו באותו מועד.

נזילות היא היכולת למכור השקעה ולקבל כסף בתנאים שדרושים לכם. גם בניירות ערך יכולה להיות בעיה למצוא קונה בלי לפגוע במחיר. בגיליון השוו את אפשרות המימוש של הנכס המסוים: מכירת דירה שלמה, מכירת חלק מתיק, העלויות הכרוכות בכך ומועד קבלת הכסף.

תנו מקום גם לזמן שלכם. רשמו מי מטפל בפרסום הדירה, בחוזה, בתקלות ובמעקב אחר תשלומים, ומה המחיר שהוצע עבור ניהול חיצוני. אם תבחרו לתת ערך כספי לזמן העבודה שלכם, הציגו אותו כהנחה נפרדת כדי שאפשר יהיה להשוות גם בלעדיו.

בשתי החלופות ערך ההשקעה עלול לרדת. שוק המניות תנודתי, ותשואות עבר אינן מנבאות תשואות עתידיות. גם פיזור לא מבטיח הגנה מהפסד כשהשוק יורד.

איך בונים גיליון השוואה לפני שמתחייבים לעסקה

רכזו מסמכים והצעות: מחיר רכישה, סיווג מס, הוצאות עסקה, מצב הדירה והצעת מימון. ליד כל נתון רשמו תאריך ומקור, וסמנו אם מדובר בהצעה, בהוצאה ששולמה או בהערכה.
בנו תחזית תקבולים והוצאות לפי חודשים. הפרידו בין שכירות לפי החוזה לבין כסף שהתקבל, ובין הוצאה ששולמה לרזרבה שעדיין נשארה בחשבון. קבעו גם כמה חודשים ללא תקבול אתם מניחים.
חשבו בנפרד תשואה מהשכרה לפני מימון, תזרים אחרי תשלומי ההלוואה ושינוי בהון. שמרו את הריבית ואת החזר הקרן בשורות נפרדות, ועדכנו את יתרת החוב לפי מסמכי ההלוואה.
בחרו תקופת השוואה משותפת והגדירו מה קורה להכנסות השוטפות. העמידו לרשות שתי החלופות את אותו הון ואת אותן הפקדות נוספות, באותם מועדים. רשמו משיכות לצריכה באותו אופן בשני הצדדים.
בנו תרחישים לשינוי בשכירות, להוצאות בלתי צפויות, למימון ולמחיר המכירה. בצד הבורסאי שנו את התשואה ואת עלויות ההחזקה. סמנו כל הנחה עתידית כדי שתוכלו לעדכן אותה בלי לשנות את הנתונים שכבר ידועים.
הציגו בסיום כל תרחיש את המזומן המצטבר, יתרת החוב והשווי הנקי אחרי מימוש ומסים. בדקו גם מהו סכום ההשלמה הגבוה ביותר שיידרש במהלך התקופה, ומה מקור הכסף שיכסה אותו.

לפני שימוש בתוצאה, עברו על טעויות כפילות: חודש ריק שכבר הופחת מההכנסה לא נרשם שוב כהוצאה. את החזר הקרן מביאים בחשבון בתזרים וביתרת החוב לפי תפקידו בכל חישוב. רזרבה לתיקונים הופכת להוצאה כשהכסף יוצא; יתרה שלא נוצלה נשארת חלק מההון.

בדקו גם מה מציג אחוז התשואה: הכנסה שנתית משכירות, שינוי בהון במהלך ההחזקה או רווח אחרי מכירה. לצד כל אחוז כתבו את המכנה ואת התקופה. כשמשתמשים בשווי דירה עדכני במקום בעלות הרכישה המקורית, ציינו זאת במפורש, כי מתקבל מדד אחר.

לבסוף מצאו איזו הנחה משנה את ההשוואה. אם יתרון הדירה תלוי בעליית מחיר עתידית, הציגו גם תרחיש ללא עלייה. אם חלופת הבורסה נראית עדיפה רק בתשואה שנבחרה מראש, חשבו גם תוצאה חלשה יותר. לפני חתימה החליפו אומדנים בהצעות ובבדיקת מס המתאימה לעסקה.

התוכן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משכנתאות, ייעוץ משפטי או ייעוץ השקעות. ריביות ותנאים משתנים, ולכן יש לבדוק את הנתונים מול הבנק ובנק ישראל ואת חבות המס לפי נסיבות העסקה.

שאלות נפוצות

האם מחשבים תשואה על דירה לפי המחיר או לפי ההון העצמי?

תשואה מהשכרה לפני מימון אפשר לחשב ביחס לעלות הרכישה הכוללת. לבדיקת התוצאה למשקיע מחשבים בנפרד תשואה על ההון העצמי, תוך התחשבות במימון, בהפקדות נוספות וביתרת החוב.