מי זכאי להחזר מס שבח
החזר מס שבח מגיע למי ששילם מס שבח, כשמתברר אחר כך שחלק מהסכום, או כולו, לא היה צריך להשתלם. לפי סעיף 103 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), אם שומה תוקנה והתברר ששולם סכום שלא היה מגיע כמס, הסכום יוחזר למי ששילם אותו. לפי סעיף 103א, ההחזר משולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. הכללים שמתוארים כאן הם לפי נוסח החוק התקף ב-2026.
יש ארבעה מצבים עיקריים שבהם אפשר לקבל כסף בחזרה:
- השגה על שומה: קיבלתם הודעת שומה ואתם חולקים עליה. מגישים השגה בכתב בתוך 30 יום מיום שההודעה נמסרה לכם (סעיף 87).
- תיקון שומה: התגלו עובדות חדשות, ההצהרה שהוגשה הייתה שגויה או שנפלה טעות בשומה. המנהל רשאי לתקן שומה, ביוזמתו או לבקשת מי ששילם את המס, בתוך 4 שנים (סעיף 85).
- ביטול עסקה: אם הוכח למנהל שהמכירה בוטלה, הוא מחזיר את המס ששולם עליה (סעיף 102).
- ערר: מי שנפגע מהחלטה של המנהל, למשל דחיית השגה, יכול לערור לוועדת ערר בתוך 30 יום מקבלת ההחלטה (סעיף 88). אם הערר מתקבל, ההפרש מוחזר.
הרקע על חישוב המס, השיעורים והפטורים נמצא במדריך מס שבח: מה זה, כמה משלמים ומתי פטור. כאן נתמקד במה שקורה אחרי שהמס כבר שולם.
להבנת החיוב קראו על מס שבח, ולבדיקת הזכאות לפטור קראו על פטור ממס שבח.
השגה, תיקון שומה, ערר או ביטול עסקה: איזה מסלול מתאים
המסלול נקבע לפי סוג הטעות ולפי הזמן שעבר מאז השומה. הטבלה מסכמת את הכללים שבחוק מיסוי מקרקעין:
| מסלול | מתי משתמשים בו | מועד הגשה | סעיף בחוק |
|---|---|---|---|
| השגה | אתם חולקים על הודעת שומה שקיבלתם, למשל על שווי, על ניכוי שנדחה או על פטור שלא אושר | 30 יום מקבלת הודעת השומה. המנהל רשאי להאריך את המועד אם הייתם בחו"ל, חליתם או שהייתה סיבה סבירה אחרת | 87 |
| בקשה לתיקון שומה | עובדות חדשות, הצהרה לא נכונה או טעות שהתגלתה בשומה | 4 שנים מהיום שבו השומה אושרה כשומה עצמית או נקבעה לפי מיטב השפיטה | 85 |
| ערר לוועדת ערר | החלטה של המנהל שאתם חולקים עליה, למשל דחיית השגה או דחיית בקשה לתיקון שומה | 30 יום מקבלת ההחלטה | 88 |
| החזר בשל ביטול | המכירה בוטלה ושולם עליה מס | צריך להוכיח למנהל שהעסקה בוטלה | 102 |
ההבדל המרכזי הוא בלוח הזמנים. השגה פתוחה רק 30 יום מקבלת הודעת השומה, ובקשה לתיקון שומה אפשרית לאורך 4 שנים, אבל רק בעילות שבסעיף 85: עובדות חדשות, הצהרה לא נכונה או טעות בשומה.
סעיף 88 מאפשר לערור על כל החלטה של המנהל, כולל החלטות שהתקבלו לפי שיקול דעתו. לכן גם אם בקשה לתיקון שומה נדחתה, הצעד הבא הוא ערר לוועדת הערר בתוך 30 יום.
הסיבות הנפוצות לתשלום יתר של מס שבח
טעות בנתונים שמוזנים לחישוב מגדילה את השבח, ויחד איתו את המס. אלה הסיבות המוכרות לתשלום יתר:
ניכויים שלא נדרשו
סעיף 39 לחוק מפרט הוצאות שאפשר לנכות מהשבח. לפי אתר כל זכות, הן כוללות בין היתר דמי תיווך בקנייה ובמכירה (עד 2% מהתמורה בכל אחת מהעסקאות), שכר טרחת עורך דין, שכר שמאי ומודד, היטל השבחה והוצאות להשבחת הנכס. צריך לשמור קבלות על ההוצאות.
בפסיקה נקבע שהרשימה בסעיף 39 סגורה, כלומר הוצאה שלא מופיעה בה לא מנוכה. בלי קבלות, חשבוניות וחוזים קשה להוכיח הוצאה שכן מופיעה ברשימה.
פטור שלא התבקש
לפי סעיף 49א, בקשה לפטור על מכירת דירת מגורים מזכה מגישים במועד הגשת ההצהרה על המכירה. את ההצהרה מגישים בתוך 30 יום מיום המכירה (סעיף 73). מי שלא ביקש פטור במועד יכול לנסות בקשה לתיקון שומה, אבל ההחלטה נתונה לשיקול דעת המנהל ואין ודאות שהבקשה תאושר. על חובות הדיווח ועל מועדי התשלום אפשר לקרוא במדריך מיסוי מקרקעין: אילו עסקאות מדווחים ומתי משלמים.
נתונים שגויים בשומה
תאריך רכישה לא נכון, שווי רכישה נמוך מהאמיתי, חלוקה שגויה של הבעלות בין בני זוג או טעות בחישוב הליניארי, כלומר בחלוקת השבח לתקופות שבכל אחת מהן חל שיעור מס אחר. כל אחת מהטעויות האלה עשויה להגדיל את המס.
איך מבקשים החזר מס שבח: שלב אחר שלב
השגות ובקשות לתיקון שומה במיסוי מקרקעין מוגשות היום באופן מקוון. לפי שירות רשות המסים ב-gov.il, גם מי שאינו מיוצג על ידי עורך דין יכול להגיש אותן דרך האזור האישי, ללא תשלום.
- אספו את השומה המקורית. שמרו את הודעת השומה או את אישור השומה העצמית ואת התאריך שבו קיבלתם אותם. מהתאריכים האלה נספרים 30 הימים להשגה ו-4 השנים לתיקון.
- זהו את הטעות. השוו את נתוני השומה לחוזי הקנייה והמכירה, לקבלות על הוצאות ולמסמכי הבעלות. כתבו מה שגוי ואיך צריך להיראות החישוב הנכון.
- בחרו מסלול. אם עוד לא עברו 30 יום מהודעת השומה, השגה. אם עבר יותר זמן ויש עילה לפי סעיף 85, בקשה לתיקון שומה. אם העסקה בוטלה, בקשת החזר לפי סעיף 102.
- הגישו באופן מקוון. נרשמים לאזור האישי ברשות המסים, בוחרים "השגה" או "תיקון שומה", ממלאים את הטופס ומעלים מסמכים. כשמגיש מי שאינו אדם פרטי, למשל חברה, ההגשה נעשית דרך מייצג מורשה עם ייפוי כוח.
- פרטו נימוקים וחישוב. לפי סעיף 87, בהשגה מפרטים את הנימוקים, את סכום המס שנובע מהם ואת דרך החישוב, ומצרפים מסמכים תומכים.
- עקבו אחרי ההחלטה. המנהל צריך להחליט בהשגה בתוך 8 חודשים מהגשתה, או בתוך 30 יום מאישור שכל המסמכים הוגשו, לפי המאוחר. מטעמים מיוחדים אפשר להאריך עד שנה מהגשת ההשגה. אם לא ניתנה החלטה במועד, רואים את ההשגה כאילו התקבלה.
- אם הבקשה נדחתה, שקלו ערר. הערר מוגש לוועדת ערר בתוך 30 יום מקבלת ההחלטה.
המנהל אינו רשאי לדחות השגה, כולה או חלקה, לפני שנתן למגיש הזדמנות סבירה להשמיע את טענותיו.
כמה כסף חוזר: הצמדה וריבית על ההחזר
לפי סעיף 103א, החזר לפי סעיף 102 (ביטול עסקה) או לפי סעיף 103 (תיקון שומה) משולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, מיום התשלום ועד יום ההחזר. אם שילמתם בזמנו גם הפרשי הצמדה, ריבית או קנסות על הסכום שמוחזר, גם הם מוחזרים, בתוספת הצמדה וריבית.
נניח שמוכר שילם מס שבח על דירה להשקעה, ושנתיים אחר כך מצא קבלות על שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך שלא נוכו. אם בקשת התיקון תאושר, השבח יקטן, המס יחושב מחדש וההפרש יוחזר לו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על התקופה שעברה. גובה ההחזר תלוי בסכום ההוצאות, בשיעור המס שחל על השבח ובשינוי במדד. לתמונה כללית של ההשפעה, אפשר לנסות את הערכת מס שבח בסיסית.
מה קורה אחרי ארבע שנים
סעיף 85 מגביל את תיקון השומה ל-4 שנים. סעיף 107 מאפשר למנהל להאריך כל מועד שנקבע בחוק, אם הוגשה בקשה והוא מצא שיש לכך סיבה מספקת.
בפברואר 2021 (ע"א 9817/17, עניין רייך) קבע בית המשפט העליון שסמכות ההארכה שבסעיף 107 חלה גם על המועד שבסעיף 85. לפי סקירה של פסק הדין, הסמכות נתונה לשיקול דעת, צריך להראות סיבה מספקת לאיחור, והיא תופעל בזהירות. עוד נכתב שם שהאפשרות נועדה לנישומים, והמנהל אינו יכול להשתמש בה כדי לפתוח נגדם שומות סופיות.
בפועל, בקשה לתיקון שומה אחרי 4 שנים היא חריג. מצרפים אליה הסבר מפורט לסיבת האיחור, ואין ודאות שתאושר. לכן עדיף לבדוק את השומה זמן קצר אחרי העסקה, כשהמועדים הרגילים עדיין פתוחים.
טעויות נפוצות בבקשה להחזר
- להחמיץ את 30 הימים. המועד להשגה קצר ונספר מקבלת הודעת השומה. אם אתם חולקים על השומה, הגישו השגה או בקשו הארכה לפני שהמועד חולף.
- לבחור מסלול לא נכון. על דחיית בקשה לתיקון שומה או על דחיית השגה מגישים ערר לוועדת ערר, בתוך 30 יום.
- לדרוש ניכוי בלי ראיות. בלי קבלה, חשבונית או חוזה קשה לקבל ניכוי לפי סעיף 39. שמרו את המסמכים מיום הקנייה ועד שנים אחרי המכירה.
- להניח שכל הוצאה מותרת. הרשימה בסעיף 39 נחשבת סגורה. ארנונה על קרקע ריקה, למשל, לא הוכרה בפסיקה כניכוי.
- לחכות עם הבדיקה. ככל שעובר זמן, קשה יותר לאתר מסמכים, והמועד של 4 שנים מתקרב.
בתיקים מורכבים, כמו פטור שלא התבקש בזמן, מכירה של כמה דירות או בקשה אחרי 4 שנים, נהוג להיעזר בעורך דין או ברואה חשבון שמתמחים במיסוי מקרקעין. המידע כאן כללי ואינו מחליף בדיקה של המקרה שלכם. מי שהעסקה שלו התפרקה כי המוכר חזר בו יכול לקרוא על מוכר דירה שהתחרט: מתי מגיע פיצוי.
שאלות נפוצות
תוך כמה זמן אפשר לבקש החזר מס שבח
השגה על הודעת שומה מוגשת בתוך 30 יום מקבלתה. בקשה לתיקון שומה אפשר להגיש בתוך 4 שנים מאישור השומה העצמית או מקביעת השומה (סעיף 85). אחרי 4 שנים אפשר לבקש הארכה לפי סעיף 107, אבל רק במקרים חריגים ולפי שיקול דעת המנהל.
האם מקבלים ריבית על החזר מס שבח
כן. לפי סעיף 103א לחוק מיסוי מקרקעין, החזר בעקבות תיקון שומה או ביטול עסקה משולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, מיום התשלום ועד יום ההחזר.
מה קורה למס השבח אם העסקה בוטלה
לפי סעיף 102, אם הוכח למנהל שהמכירה בוטלה, המס שולם מוחזר בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. צריך לצרף מסמכים שמוכיחים את הביטול.
שכחתי לבקש פטור ממס שבח על דירה יחידה, אפשר לקבל החזר
את בקשת הפטור מגישים יחד עם ההצהרה על המכירה (סעיף 49א). אפשר לנסות בקשה לתיקון שומה, אבל ההחלטה נתונה לשיקול דעת המנהל ואין ודאות שתאושר.
האם צריך עורך דין כדי להגיש השגה או בקשה לתיקון שומה
לא. לפי רשות המסים, מי שאינו מיוצג יכול להגיש השגה או בקשה לתיקון שומה באופן מקוון דרך האזור האישי, ללא תשלום. חברה או גוף אחר מגישים דרך מייצג מורשה עם ייפוי כוח.
