שכירות דירה: מה לבדוק לפני שחותמים על החוזה

רשימת הבדיקה לפני שכירות דירה

חוזה שכירות דירה למגורים בישראל כפוף להוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, שנוספו בתיקון משנת 2017 ומכונות "חוק שכירות הוגנת". לפי סעיף 25יד, אי אפשר להתנות בחוזה על חלק מההוראות האלה, אלא אם השינוי לטובת השוכר. כלומר, גם אם בחוזה שקיבלתם כתוב משהו אחר, ההוראות האלה עדיין חלות. להבנת זכויות הצדדים בשכירות בלתי מוגנת קראו את המדריך המלא.

לפני החתימה עברו על ארבעה תחומים:

1. הנכס: מי הבעלים, האם הדירה ראויה למגורים ואילו ליקויים כבר ידועים.
2. התשלומים: גובה שכר הדירה, מועד התשלום ואופן התשלום, ואילו הוצאות עוברות אליכם.
3. הביטחונות: סוג הערובה וסכומה, ובאילו מצבים המשכיר רשאי לממש אותה.
4. תנאי היציאה: משך החוזה, אופציית הארכה, הודעה מוקדמת ויציאה לפני הזמן.

לפי סעיף 25ב, חוזה שכירות למגורים צריך להיות כתוב וחתום בידי המשכיר והשוכר. אם אין חוזה כתוב, ההסכם עדיין תקף, אבל קשה יותר להוכיח מה סוכם.

בדיקת הנכס: בעלות, מצב הדירה וליקויים ידועים

מי משכיר לכם את הדירה

נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) מראה מי רשום כבעלים של הדירה והאם רשומים עליה משכנתה, עיקול או הערת אזהרה. מזמינים אותו דרך שירות ממשלתי מקוון לפי מספרי הגוש והחלקה. אם מי שחותם מולכם אינו הבעלים הרשום, בקשו ייפוי כוח או הסבר כתוב. חלק מהדירות לא רשומות בטאבו, ואז הבעלות נבדקת מול החברה המשכנת או מול רשות מקרקעי ישראל.

דירה ראויה למגורים

החוק מחייב את המשכיר למסור דירה ראויה למגורים. בתוספת הראשונה לחוק מפורט מתי דירה אינה ראויה למגורים, למשל:

• אין מערכת ניקוז וביוב תקינה.
• אין חשמל תקין.
• אין פתחי אוורור ותאורה, או דלתות תקינות.
• אין אספקת מים.
• אין הפרדה בין השירותים לחדר הרחצה ושאר הדירה.
• יש סיכון בטיחותי.

תיעוד מצב הדירה

לפני הכניסה צלמו כל חדר, כולל רטיבות, סדקים, מכשירי חשמל וריהוט, ושמרו את הקבצים עם תאריך. הוסיפו לחוזה נספח שמפרט את הציוד שבדירה ואת מצבו. לפי סעיף 25ג, החוזה צריך לכלול תיאור של הדירה ושל הציוד שבה, וגם ליקויים שהמשכיר יודע עליהם. אם תהיה מחלוקת על הערובה בסוף התקופה, התיעוד הזה יהיה ההוכחה העיקרית שלכם.

חוזה שכירות דירה: אילו פרטים חייבים להופיע בו

לפי סעיף 25ג לחוק, חוזה שכירות דירה צריך לכלול בין היתר את הפרטים האלה:

• הכתובת המלאה של הדירה.
• פרטים מזהים של המשכיר ושל השוכר.
• תיאור הדירה והציוד שבה.
• תקופת השכירות ואופציית הארכה, אם יש כזו.
• דמי השכירות, מועד התשלום ואופן התשלום.
• ליקויים שידועים למשכיר.
• פרטי הערובה ותנאי מימושה.

רבים מחפשים "חוזה שכירות דירה סטנדרטי" או "חוזה שכירות דירה להורדה". תבנית יכולה לשמש נקודת פתיחה, אבל תבניות מלפני 2017 עלולות לכלול סעיפים שהחוק כבר לא מתיר, כמו חיוב השוכר בכל התיקונים. השוו את הנוסח שקיבלתם להוראות החוק, ואם יש סעיף חריג, בקשו לשנות אותו לפני החתימה.

לא כל חוזה כפוף להוראות האלה. סעיף 25טו מחריג בין היתר דירות בבתי מלון ובמעונות, דיור מוגן, חוזים לתקופה של עד 3 חודשים בלי אופציית הארכה, וחוזים שבהם שכר הדירה החודשי גבוה מ-20,000 ש"ח. לפי החוק הסכום הזה מתעדכן לפי מדד המחירים לצרכן. אם הדירה נמצאת באחת מהקבוצות האלה, רוב התנאים נקבעים בחוזה עצמו.

תשלומים: מה השוכר משלם ומה נשאר על המשכיר

סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה קובע אילו תשלומים אפשר להטיל על השוכר ואילו לא:

שימו לב במיוחד לדמי התיווך. מתווכים רבים מבקשים מהשוכרים לחתום על הזמנת שירותי תיווך, וכך העמלה עלולה לעבור אליכם. קראו כל טופס שמגישים לכם בסיור בדירה לפני שאתם חותמים עליו.

אחרי הכניסה לדירה, הודיעו לעירייה על החלפת המחזיק בנכס. כך חיוב הארנונה יעבור על שמכם מיום הכניסה, וחובות של הדייר הקודם לא יגיעו אליכם. את הנוהל ואת המסמכים הנדרשים בודקים מול העירייה.

תיקונים במהלך השכירות: 3 ימים או 30 ימים

לפי סעיף 25ח, המשכיר חייב לתקן על חשבונו כל ליקוי שלא נגרם משימוש בלתי סביר של השוכר. לוח הזמנים:

• ליקוי דחוף, כלומר ליקוי שלא מאפשר לגור בדירה באופן סביר, למשל נזילה מהתקרה או הפסקת מים: תיקון בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים.
• ליקוי אחר: תיקון בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים.

המשכיר לא חייב לתקן ליקוי קל ערך, וגם לא ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר. ליקוי כזה השוכר מתקן על חשבונו. שלחו בקשות לתיקון בכתב, בהודעה או בדוא"ל, כדי שיהיה תיעוד של התאריך שממנו נספרים הימים.

אם בחוזה שקיבלתם יש סעיף שמעביר אליכם את כל התיקונים, הוא סותר את החוק בכל הנוגע לליקויים שלא נגרמו מכם. אפשר לבקש למחוק אותו לפני החתימה.

ערובה וביטחונות: כמה מותר לדרוש ומתי מחזירים

תקרת הערובה

לפי סעיף 25י, הסכום המצטבר של כל הערובות לא יעלה על הנמוך מבין שניים: שליש מכלל דמי השכירות לתקופת החוזה, או דמי שכירות של שלושה חודשים. התקרה חלה על כל הערובות יחד, למשל צ'ק ביטחון, ערבות בנקאית, פיקדון במזומן ושטר חוב. על הוצאת ערבות כזו אפשר לקרוא במדריך ערבות בנקאית לשכירות: עלות ובדיקת הנוסח.

נניח שאתם שוכרים דירה ב-6,000 ש"ח לחודש לשנה. שליש מדמי השכירות השנתיים הוא 24,000 ש"ח, ושלושה חודשי שכירות הם 18,000 ש"ח. התקרה היא הסכום הנמוך, 18,000 ש"ח. בחוזה לשישה חודשים באותו מחיר, שליש מכלל דמי השכירות הוא 12,000 ש"ח, וזו התקרה.

מתי מותר לממש את הערובה

המשכיר רשאי לממש ערובה רק באחד מהמקרים שמנויים בחוק:

• השוכר לא שילם שכר דירה במועד.
• השוכר לא שילם תשלומים שוטפים שהוא חייב בהם, כמו ארנונה או חשבונות.
• השוכר לא תיקן ליקוי שהוא אחראי לו.
• השוכר לא פינה את הדירה במועד.

המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש שהוא מתכוון לממש את הערובה. את הערובה מחזירים בתוך 60 ימים מסיום השכירות והחזרת הדירה.

מה לבדוק בנוסח

אם אתם נותנים שטר חוב או צ'ק ביטחון, ודאו שהחוזה קובע איך ומתי יוחזרו. כתבו על הצ'ק "לביטחון בלבד" ואת מספר החוזה, ובקשו אישור בכתב כשהוא מוחזר.

הסכם שכירות דירה: תנאי יציאה, הארכה ושוכר חלופי

תנאי היציאה בהסכם שכירות דירה הם בדרך כלל הסעיפים שעליהם מתווכחים בסוף התקופה. לפני החתימה בדקו את אלה:

1. אופציית הארכה: לפי סעיף 25יב, אם האופציה נתונה לשוכר, הוא צריך להודיע על מימושה לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום התקופה. אם האופציה נתונה למשכיר, הוא צריך להודיע לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום התקופה.
2. ביטול בלי עילה: לפי סעיף 25יג, סעיף שמאפשר למשכיר לבטל את החוזה בלי סיבה תקף רק אם גם לשוכר יש זכות כזו. המשכיר צריך לתת הודעה מוקדמת של 90 ימים לפחות, והשוכר של 60 ימים לפחות.
3. שכר הדירה בתקופת האופציה: כתבו בחוזה כמה תעלה השכירות בתקופת ההארכה, למשל סכום קבוע או עדכון לפי המדד, כדי שהמחיר לא ייקבע ברגע האחרון.
4. יציאה לפני הזמן: חוזים רבים מתירים לשוכר לצאת לפני סוף התקופה אם הוא מביא שוכר חלופי שמתאים למשכיר. אם אין סעיף כזה, ייתכן שתצטרכו לשלם שכר דירה עד סוף התקופה.
5. החזרת הדירה: כתבו באיזה מצב צריך להחזיר את הדירה, למשל "כפי שהתקבלה, למעט בלאי סביר", וקבעו אם צריך לצבוע אותה.
6. הצמדה למדד: בדקו אם שכר הדירה צמוד למדד ומהו מדד הבסיס.

אם אתם שוכרים בזמן שאתם מחכים לדירה משלכם, למשל דרך מחיר למשתכן, כדאי לחפש גמישות. סעיף יציאה עם הודעה מוקדמת סבירה יכול לחסוך תשלום כפול של שכירות ומשכנתה בחודשים הראשונים אחרי המסירה.

טעויות נפוצות לפני חתימה על שכירות

• חתימה בלי לקרוא את הנספחים: במסמכים כמו רשימת ציוד ותקנון בית עלולות להופיע התחייבויות נוספות.
• תשלום בלי אסמכתה: שלמו בהעברה בנקאית או בצ'קים, ושמרו אסמכתה לכל תשלום.
• הסכמות בעל פה: הבטחה כמו "נחליף את המזגן בחודש הבא" צריכה להיכתב בחוזה, רצוי עם תאריך.
• ערובה מעל התקרה: דרישה ליותר משלושה חודשי שכירות, או ליותר משליש מכלל דמי השכירות, חורגת מהחוק.
• אין תיעוד בכניסה: בלי צילומים מהיום הראשון קשה לחלוק על ניכוי מהערובה.
• תנאים לא כתובים על בעלי חיים או השכרת משנה: אם הנושא חשוב לכם, כתבו במפורש בחוזה מה מותר ומה אסור.
• אין ביטוח תכולה: ביטוח המבנה של המשכיר לא מכסה את הרכוש שלכם. כיסוי לתכולה דורש ביטוח נפרד.

שאלות נפוצות

כמה ערובה מותר למשכיר לדרוש בשכירות דירה?

לפי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, סך הערובות לא יעלה על הנמוך מבין שליש מכלל דמי השכירות לתקופת החוזה לבין דמי שכירות של שלושה חודשים.

תוך כמה זמן המשכיר צריך להחזיר את הערובה?

החוק קובע שהערובה תוחזר בתוך 60 ימים מסיום השכירות והחזרת הדירה. לפני כן המשכיר רשאי לממש אותה רק במקרים שמנויים בחוק, ורק אחרי הודעה מוקדמת סבירה.

מי משלם דמי תיווך בשכירות?

דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר הם על המשכיר, ואסור לגלגל אותם לשוכר. אם אתם חותמים בעצמכם על הזמנת שירותי תיווך, המתווך עלול לדרוש עמלה גם מכם.

האם חוזה שכירות חייב להיות בכתב?

החוק דורש חוזה כתוב שחתום בידי שני הצדדים. גם בלי חוזה כתוב ההסכם תקף, אבל קשה יותר להוכיח את תנאיו.

האם המשכיר יכול לבטל את החוזה באמצע התקופה?

רק אם בחוזה יש סעיף ביטול שנותן זכות דומה גם לשוכר. במקרה כזה המשכיר צריך לתת הודעה מוקדמת של 90 ימים לפחות.