מתי מותר לבצע העלאת שכר דירה
בשכירות פרטית רגילה, העלאת שכר דירה תלויה בשלב שבו נמצאת ההתקשרות. במהלך חוזה בתוקף, המחיר ומנגנון העדכון המוסכמים מחייבים, ודרישה של בעל הדירה לבדה אינה משנה אותם. כשמממשים אופציה, בודקים את התנאים שנקבעו לתקופת ההארכה. בחידוש שאינו כפוף לאופציה או להגבלה חוזית, אפשר להציע מחיר חדש.
נכון ל־5 בנובמבר 2026, אין בחוק השכירות והשאילה תקרת אחוזים כללית להעלאת שכר הדירה בחידוש שכירות פרטית רגילה. ההגבלות הרלוונטיות נוגעות לחוזה ולתנאי ההארכה. ראו את תיקון החוק בנוסחו הרשמי ואת הוראות החוק בדבר קיום ההסכם בתום לב.
ההסבר עוסק בשכירות מגורים רגילה בשוק הפרטי. לשכירות מוגנת ולהסדרים מיוחדים עשויים לחול כללים אחרים. להסבר על ההגנות הנוספות בחוזה ראו את המאמר על חוק שכירות הוגנת וזכויות השוכרים.
| מצב | מי מודיע | המועד לפי החוק |
|---|---|---|
| הצעה להאריך את השכירות ותנאיה (ללא אופציה) | המשכיר לשוכר | זמן סביר לפני תום השכירות |
| מימוש אופציה שניתנה למשכיר | המשכיר לשוכר | לפחות 90 ימים לפני תום השכירות |
| מימוש אופציה שניתנה לשוכר | השוכר למשכיר | לפחות 60 ימים לפני תום השכירות |
מקור: כל־זכות: הארכת תקופת השכירות (אופציה להארכת השכירות); סעיף 25יב לחוק השכירות והשאילה
במהלך החוזה ובאופציה: מה קובע הסעיף שחתמתם עליו
אם החוזה קובע שכר דירה קבוע לכל התקופה, ואין בו מנגנון שינוי רלוונטי, התייקרות של דירות אחרות אינה משנה את התשלום המוסכם. אם נקבעה הצמדה או עלייה במועד מסוים, צריך לקרוא את הנוסחה ואת מועד תחולתה. את החיובים מכוח חוזה השכירות ואת הזכויות הנובעות ממנו יש לקיים בתום לב, לפי חוק השכירות והשאילה.
אופציה היא זכות להאריך את השכירות בהתאם לתנאים שנקבעו מראש. בדקו למי ניתנה הזכות, מה המחיר בתקופה הנוספת, ואילו תנאים נדרשים למימוש. לפי כל־זכות, סעיף אופציה יכול להשאיר את שכר הדירה ללא שינוי או להגביל את העלייה באחוזים שנקבעו מראש, ומשכיר רשאי לממש אופציה רק אם התנאים לתקופה הנוספת נקבעו בחוזה מראש.
תקרה שמופיעה בחוזה מסוים חלה רק לפי אותו חוזה, ואין להסיק ממנה תקרה ארצית מחייבת.
כמה זמן מראש צריך להודיע על המחיר החדש
כשאין בחוזה אופציה, המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר לפני תום השכירות אם הוא רוצה להאריך אותה ובאילו תנאים. החוק אינו קובע מספר ימים אחיד להודעה הזאת. כשההתקשרות כוללת אופציה, נקבעו מועדים נפרדים למימושה בסעיף 25יב, כמפורט בנוסח התיקון לחוק.
- כשזכות ההארכה ניתנה למשכיר, עליו להודיע על מימושה לפחות 90 ימים לפני תום התקופה.
- כשזכות ההארכה ניתנה לשוכר, עליו להודיע על מימושה לפחות 60 ימים לפני תום התקופה.
המועדים האלה עוסקים במימוש אופציה. לכן הודעה מוקדמת על מחיר חדש אינה מספיקה כשלעצמה כדי לשנות תנאי אופציה מחייבים. לפי כל־זכות, אי אפשר להסכים על תנאים הסותרים את הוראות החוק בנושא ההארכה אלא אם הם מיטיבים עם השוכר, ובין קרובים אפשר להסכים אחרת. אם הצדדים משנים את התנאים המקוריים, כדאי לחתום על חוזה חדש.
מה לבדוק כשמקבלים דרישה לתוספת
לפני שמשיבים, הניחו לצד ההודעה את החוזה החתום ואת נספחי ההארכה. סמנו את מועד סיום התקופה ואת הסעיף שעליו מבוססת הדרישה. כך תוכלו לברר אם מדובר בעדכון שכבר הוסכם, בהצעת חידוש או במחלוקת על תנאי האופציה.
- בקשו פירוט בכתב של המחיר המבוקש, מועד תחילתו והסעיף הרלוונטי.
- אם נטען שהסכום נובע מהצמדה, בקשו את דרך החישוב ובדקו אותה מול נוסח החוזה.
- שמרו את ההודעות ואת אישורי המסירה, במיוחד אם אתם מממשים אופציה.
- במשא ומתן על חידוש, השוו גם את משך ההתחייבות, תנאי היציאה וההוצאות הנלוות.
אם הושגה הסכמה חדשה, תעדו את הסכום, תקופת תחולתו ומנגנון העדכון במסמך ברור. בעת ניסוח ההארכה אפשר להיעזר בבדיקות להתאמת חוזה שכירות לפני חתימה. כשיש מחלוקת על תוקף הדרישה או על מועד ההודעה, פנו לבדיקת החוזה לפני שינוי התשלום או חתימה על התחייבות נוספת.
