חוק שכירות הוגנת: הזכויות בתוקף והכללים להעלאת שכר דירה

מה קובע חוק שכירות הוגנת שכבר בתוקף

חוק שכירות הוגנת הוא הכינוי לתיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017. ההסדר קובע דרישות למסירת דירה ראויה למגורים, אחריות לתיקונים, חלוקת תשלומים, הגבלות על ערבויות וכללים להארכת השכירות ולביטול מוקדם. בחוזים שעליהם חלות ההגנות, רבות מהן מחייבות גם אם נכתב בחוזה סעיף שמרע את מצב השוכר.

נכון ל־28.10.2026, ההסדר אינו קובע תקרת העלאה כללית לשכר הדירה בשכירות פרטית רגילה. במהלך חוזה קיים פועלים לפי המחיר ומנגנון העדכון שהוסכמו. לקראת חוזה חדש אפשר להציע מחיר חדש, ובתקופת אופציה בודקים את התנאים שנקבעו מראש.

הכינוי יוצר בלבול בין הצעות לפיקוח על המחיר לבין ההוראות שנחקקו. הצעות כאלה, כמו תקרה להעלאת שכר דירה או ועדה לפיקוח על שכירות, לא נכללו בנוסח שאושר. הזכויות המפורטות בכתבה מבוססות על התיקון שפורסם ברשומות בשנת 2017. להרחבה על המסגרת הכללית קראו את ההסבר על חוק השכירות והשאילה וזכויות הצדדים.

על אילו חוזי שכירות חלות ההגנות

ההסדר המיוחד עוסק בשכירות דירה למגורים, ויש לו חריגים. בין היתר, הוא אינו חל על דירות נופש, דיור מוגן, מעונות מהסוגים המפורטים בחוק ודירות שחוק הגנת הדייר חל עליהן. גם חוזה לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים ללא אפשרות הארכה מוחרג.

חריג נוסף הוא חוזה ליותר מעשר שנים, כשאין למשכיר אפשרות לבטלו מוקדם יותר. יש גם חריג לפי גובה שכר הדירה, והסכום מתעדכן לפי מנגנון ההצמדה שבחוק. בחוזה יקר במיוחד נדרשת בדיקת הסכום החל במועד הרלוונטי.

בשכירות בין קרובי משפחה כהגדרתם בחוק יש חריג לאיסור להתנות על חלק מההוראות לרעת השוכר. החובה למסור דירה ראויה למגורים אינה נכללת בחריג הזה. החריגים מפורטים בסעיף 25טו של ההסדר לשכירות למגורים.

העלאת שכר דירה ואופציה: מתי המחיר יכול להשתנות

בחוזה קיים, דרישה חד־צדדית למחיר גבוה יותר אינה משנה כשלעצמה את הסכום שהוסכם. אם החוזה כולל מנגנון הצמדה או עדכון, בוחנים את נוסחו ואת מועד הפעלתו. בחידוש ללא אופציה מחייבת, חוק שכירות הוגנת אינו מגביל באחוזים את המחיר שאפשר להציע בחוזה החדש.

אופציה עשויה לקבוע מראש את המחיר או את דרך חישובו. נניח שהחוזה מעניק לשוכר אפשרות להאריך את השכירות במחיר קבוע: בעת מימוש האופציה בודקים את הזכות לפי התנאים שנכתבו. סיום תקופת השכירות הראשונה אינו הופך את מחיר האופציה למחיר פתוח למשא ומתן.

כשהאופציה היא של המשכיר, עליו להודיע על מימושה לא יאוחר מ־90 ימים לפני סיום התקופה, והוא רשאי לממשה רק לפי תנאי הארכה שנקבעו מראש. כשהאופציה היא של השוכר, החוק קובע הודעה לא יאוחר מ־60 ימים לפני הסיום, בכפוף לאפשרות להסכים על תנאים לטובתו.

כשאין אופציה, ההוראה היא שהמשכיר יודיע זמן סביר לפני הסיום אם ברצונו להאריך את השכירות ובאילו תנאים. חידוש חוזה אינו מחייב הודעה של 90 ימים. ההבחנה מופיעה בסעיף 25יב לחוק.

תיקונים ותשלומים: מה באחריות בעל הדירה

השוכר אחראי לליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר בדירה. המשכיר אחראי לליקויים אחרים שאינם קלי ערך: עליו לתקן בתוך זמן סביר, ולא יאוחר מ־30 ימים מקבלת דרישת השוכר. בפגם שאינו מאפשר מגורים סבירים, המועד המרבי הוא שלושה ימים. גם בתוך המועדים האלה נדרש לפעול בזמן סביר.

החוק מגדיר תנאים שבהם דירה אינה ראויה למגורים, ובהם היעדר מערכת מי שתייה, ניקוז או חשמל, וכן סיכון בלתי סביר לבריאות השוכר או לבטיחותו. בחוזה שההסדר חל עליו, הצהרה כללית שהשוכר ראה את הדירה אינה מבטלת את החובה למסור דירה ראויה למגורים.

התשלומים השוטפים שהחוק מטיל על השוכר כוללים שכר דירה, ארנונה ותשלומי צריכה, וכן אחזקה שוטפת של הבניין. אין להטיל עליו במישרין ביטוח מבנה או רכישה והשבחה של מערכות קבועות, למעט התאמות ושיפורים שביקש. כשמגיע חיוב מוועד הבית, צריך לבדוק עבור מה הוא נגבה.

לגבי תיווך, אסור לגלגל לשוכר את חוב המשכיר למתווך שפעל מטעם המשכיר. שאלת התחייבות עצמאית של השוכר כלפי מתווך דורשת בדיקה נפרדת. חלוקת האחריות לתיקונים ולתשלומים מפורטת בסעיפים 25ח ו־25ט לחוק.

ערבויות: התקרה ותנאי המימוש

בערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, התקרה המצטברת היא הנמוך מבין שכר דירה לשליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות. החישוב מתייחס לגובה הערובות יחד. לפי כל זכות, ההגבלה חלה כשהמשכיר דורש ערובה שהשוכר משלם עבורה, שכר הדירה אינו גבוה מהסכום שנקבע בחוק לחוזים יקרים, והצדדים אינם קרובי משפחה.

נניח ששכר הדירה בחוזה לשנה הוא 6,000 שקלים בחודש. שליש מתקופת השכירות שווה ל־24,000 שקלים, ושלושה חודשי שכירות הם 18,000 שקלים. לכן תקרת הערובות הכרוכות בהוצאה כספית בדוגמה היא 18,000 שקלים, בהנחה שההסדר חל על החוזה.

מימוש ערובה מותר רק בעילות ובסכומים שנקבעו בחוק: שכר דירה שלא שולם, תשלומים נוספים שהשוכר חייב בהם, ליקוי שהשוכר אחראי לתקנו, או אי־פינוי הדירה במועד. בעילות של חוב או ליקוי, המימוש מוגבל לגובה החוב או לעלות התיקון. המשכיר חייב להודיע מראש בזמן סביר ולאפשר לשוכר לתקן את הטעון תיקון.

את הערובה או יתרתה, לרבות פירותיה, על המשכיר להשיב בתוך 60 ימים מהחזרת הדירה או במועד שבו נפרעו חובות השוכר הרלוונטיים, לפי המאוחר, בהתאם לסעיף 25י.

אם נדרשת ערבות בנקאית, אפשר להיעזר בהסבר על הוצאת ערבות בנקאית לשכירות ובדיקת הנוסח כדי להפריד בין סכום הביטחון, עלות ההנפקה ותנאי המימוש.

יציאה מוקדמת: הודעה מראש אינה זכות אוטומטית

סעיף שמאפשר למשכיר לבטל חוזה בלי שהשוכר הפר אותו תקף רק אם גם לשוכר ניתנת זכות ביטול כזו. במסגרת הסדר זה, למשכיר נדרשת הודעה של 90 ימים לפחות ולשוכר 60 ימים לפחות, בכפוף לאפשרות לקבוע תנאים לטובת השוכר.

המועדים האלה חלים רק כשהחוזה כולל זכות יציאה. תחילה בודקים אם קיימת זכות יציאה ומה תנאיה. ביטול בעקבות הפרה נבחן בנפרד, לפי נסיבות ההפרה והדין החל. סעיף 25יג עוסק במפורש בביטול חוזה ללא עילת הפרה.

איך לפעול כשהחוזה או דרישת התשלום סותרים את ההסדר

כדי לברר מחלוקת, רכזו את החוזה ונספחיו, דרישות התשלום וההתכתבויות עם המשכיר. במקרה של ליקוי, צלמו אותו ותעדו מתי נמסרה הדרישה לתיקון. בפנייה למשכיר תארו מה התקלקל, כיצד הדבר משפיע על השימוש בדירה ומה אתם מבקשים שיתוקן. לפני חתימה על חוזה חדש, אפשר לעיין בחוזה שכירות להורדה ב־PDF ולהתאים אותו.

כאשר המשכיר אינו מתקן כנדרש, החוק מאפשר, בכפוף לתנאיו, לתקן ולדרוש החזר הוצאות סבירות או להפחית את שכר הדירה לפי הפגיעה בשווי השכירות. ככלל, תיקון עצמאי מחייב הודעה מראש, ויש הסדר נפרד לפגם דחוף. התנאים מופיעים בסעיף 9 ובהוראות תיקון הליקויים.

האפשרויות האלה אינן מתירות לעצור את כל התשלום בכל מחלוקת. לפני קיזוז, ביטול חוזה או פעולה בעקבות הודעה על מימוש ערובה, נדרשת בדיקה של המסמכים ושל התנאים המשפטיים לפעולה המסוימת.