חוק השכירות והשאילה: מי משלם על תיקונים, ערבויות וסיום החוזה

חוק השכירות והשאילה: הזכויות והחובות העיקריות

חוק השכירות והשאילה, התשל״א–1971, מסדיר את היחסים בין מי שמוסר נכס לשימוש זמני לבין מי שמקבל אותו. בשכירות ניתנת תמורה בעד השימוש; שאילה היא שימוש ללא תמורה. בשכירות דירה למגורים החוק עוסק במצב הדירה במסירה, בחלוקת האחריות לתיקונים, בתשלומים, בערבויות ובהארכת החוזה או סיומו.

המשכיר נדרש למסור את הדירה בהתאם להסכמות וכשהיא ראויה למגורים. השוכר נדרש לשלם את שכר הדירה והתשלומים החלים עליו, להשתמש בדירה בהתאם למוסכם ולהחזיר אותה בסיום השכירות. האחריות לליקוי תלויה בין היתר בסיבתו ובחומרתו: נזק משימוש בלתי סביר עשוי להיות באחריות השוכר, וליקוי אחר שאינו קל ערך נמצא ככלל באחריות המשכיר.

הביטוי ״חוק השכירות והשאילה החדש״ מתייחס בדרך כלל לתיקון משנת 2017, המכונה גם ״שכירות הוגנת״. התיקון הוסיף הגנות מיוחדות לחוזי שכירות למגורים, שחלקן אינן ניתנות לשינוי לרעת השוכר. לכן חתימה על חוזה אינה מבטיחה שכל סעיף בו תקף.

הכללים המפורטים כאן נבחנים נכון ל־23.10.2026. אפשר לעיין בנוסח החוק המשולב ולהצליב אותו עם פרסום התיקון ברשומות.

מתי ההגנות המיוחדות לשכירות למגורים חלות

צריך להבחין בין החוק הכללי לבין ההוראות המיוחדות לחוזי שכירות למגורים. החרגה מההוראות המיוחדות אינה מבטלת אוטומטית את יתר דיני השכירות והחוזים. לפני שמסתמכים על מועד לתיקון או על הגבלת ערובה, בודקים לאיזה סוג חוזה הדירה שייכת. רשימת בדיקה לחוזה כזה מופיעה במדריך על הסכם שכירות בלתי מוגנת.

סעיף 25טו מחריג מההסדר המיוחד, בין היתר, דירות נופש ומלון, דירות במעונות מסוימים, דיור מוגן ודירות שחוק הגנת הדייר חל עליהן. הוא מחריג גם חוזה לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים ללא אפשרות להארכה, וחוזה לתקופה העולה על עשר שנים ללא אפשרות למשכיר לבטלו מוקדם יותר.

קיים גם חריג לפי גובה שכר הדירה: הסעיף קובע סכום של 20,000 ש״ח לחודש, הצמוד ומתעדכן מדי שנה. בעסקה בשכר דירה גבוה צריך לבדוק את הסכום המעודכן למועד הרלוונטי. בחוזים בין קרובי משפחה מוגדרים קיימת הקלה באיסור לשנות הוראות לרעת השוכר, ולכן גם הקשר המשפחתי עשוי להשפיע.

החריגים מפורטים בסעיף הסייגים לתחולה. כשמתעוררת מחלוקת, זיהוי ההסדר החל הוא השלב הראשון, עוד לפני הדיון בשאלה מי הפר את ההסכם.

מה צריך להופיע בחוזה ובאיזה מצב מוסרים את הדירה

חוזה שכירות למגורים צריך להיערך בכתב ולהיחתם בידי המשכיר והשוכר, וכל צד צריך לקבל העתק חתום. עם זאת, היעדר כתב או חתימה אינו שולל כשלעצמו את תוקף החוזה. הבעיה המעשית בהסכמה בעל פה היא הוכחת המחיר, התקופה וההתחייבויות שניתנו. לפני החתימה אפשר לעיין בחוזה שכירות להורדה pdf ולהתאים אותו להסכמות.

החוזה צריך לכלול את כתובת הדירה, פרטי הצדדים, תיאור הדירה והציוד, תקופת השכירות, תנאי הארכה וביטול, שכר הדירה והתשלומים הנוספים. יש לכלול גם ליקויים שאינם קלי ערך הידועים למשכיר והפרעות משמעותיות ידועות בדירה או בסביבתה. את רשימת הפרטים אפשר להשוות להסבר על סעיפי חובה בחוזה שכירות סטנדרטי.

דירה שאינה ראויה למגורים כוללת, לפי התוספת לחוק, מצבים כגון היעדר מערכת ניקוז, חשמל או אספקת מי שתייה, היעדר מחיצה בין השירותים לדירה, או סיכון בלתי סביר לבריאות או לבטיחות. החובה למסור דירה ראויה אינה נעלמת בעקבות סעיף שבו השוכר מצהיר שקיבל אותה במצבה.

במסירה כדאי לצלם ליקויים קיימים ולערוך רשימת ציוד מוסכמת. רשמו גם הבטחות לתיקון ומועד לביצוע, כדי שהמסמך ישקף את מה שסוכם בסיור. המקורות הם ההסבר על תוכן החוזה והתנאים לדירה ראויה למגורים.

מי מתקן תקלות ותוך כמה זמן

בהסדר המיוחד למגורים, השוכר אחראי לליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה. המשכיר חייב לתקן על חשבונו ליקוי אחר שאינו קל ערך. עצם העובדה שתקלה הופיעה בתקופת השכירות אינה מוכיחה שהשוכר גרם לה, ולכן רצוי לקבל מבעל המקצוע תיאור של מקור התקלה.

לפי סעיף 25ח, בנוסח החל נכון ל־2026, המשכיר צריך לתקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ־30 ימים מקבלת דרישת השוכר. בפגם דחוף, המונע מגורים סבירים בדירה, הגבול הוא שלושה ימים מקבלת הדרישה. אלה מועדים מרביים; הנסיבות עשויות לחייב פעולה מוקדמת יותר.

1. תעדו את התקלה בתמונות ובתיאור קצר של השפעתה על המגורים.
2. שלחו למשכיר דרישה ברורה לתיקון ושמרו ראיה למסירתה.
3. תאמו גישה לבדיקה ולעבודה ושמרו את ההתכתבויות.
4. אם התקלה לא תוקנה, בדקו את תנאי החוק לתיקון עצמאי ולהחזר הוצאות סבירות, לרבות הודעה מראש.

במקרה דחוף שאי אפשר להמתין בו לתיקון בידי המשכיר, החוק מאפשר בנסיבות המתאימות תיקון בלי דרישה או הודעה מוקדמת. קיימת גם אפשרות להפחתת שכר הדירה לפי היחס שבו ירד שווי השכירות עקב הפגם, כל עוד לא תוקן. אין בכך היתר אוטומטי להפסיק את מלוא התשלום, והפעלת התרופה מחייבת לבחון את התנאים והראיות.

נניח שמתגלה נזק בצינור ישן: תיאור מקצועי של מצבו יכול לסייע להבחין בין בלאי לבין שימוש בלתי סביר. שמרו חשבונית ופירוט עבודה, ובקשו תיעוד לפני החלפת החלק. פירוט התנאים והחריגים מופיע בזכות לתיקון ליקויים בדירה מושכרת ובסעיפים 9 ו־25ח לחוק.

אילו תשלומים חלים על השוכר ואילו נשארים על המשכיר

החלוקה בסעיף 25ט מבדילה בין הוצאות השימוש והתחזוקה השוטפת לבין הוצאות הקשורות לבעלות ולהשבחת הנכס. כשמגיעה דרישת תשלום מוועד הבית או מחברת הניהול, צריך לבדוק לשם מה נגבה הכסף. הכותרת ״דמי ועד״ לבדה אינה מספיקה.

נניח שדרישת ועד הבית כוללת ניקיון שוטף לצד התקנת מערכת קבועה חדשה. בקשו פירוט נפרד של הרכיבים כדי לבחון את חלוקת החיוב. שאלת דמי התיווך דורשת גם עיון בהזמנת השירות שעליה השוכר עצמו חתם, אם חתם.

החלוקה והחריגים מפורטים בתשלומים שאסור להטיל על שוכר דירה. לפני תשלום הוצאה חריגה, שמרו את הדרישה וההסבר למטרתה.

כמה ערובה מותר לדרוש ומתי אפשר לממש אותה

נכון ל־2026, סעיף 25י מגביל את הסכום המצטבר של ערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר. התקרה היא הנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות. פיקדון מזומן וערבות בנקאית הם דוגמאות לערובות הנכללות בחישוב.

התקרה הזו אינה חלה באותו אופן על כל אמצעי ביטחון. שטר חוב או המחאת ביטחון שאינם כרוכים בהוצאה כספית אינם נכללים בה רק מפני שנכתב בהם סכום. לכן בדקו בנפרד את סוג הביטחון, סכומו והחשיפה שהוא יוצר, לפי הכללים להגבלת סכום הערובה.

מימוש ערובה מוגבל למצבים שבחוק: שכר דירה שלא שולם, תיקון שהשוכר אחראי לו ולא ביצע, תשלומים שוטפים מסוימים שלא שולמו, או אי־פינוי במועד. הסכום למימוש תלוי בעילה. המשכיר חייב להודיע זמן סביר מראש ולאפשר תיקון של ההפרה בתוך זמן סביר.

החוק קובע השבת הערובה או יתרתה, לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים מהחזרת הדירה לרשות המשכיר, או עד מועד פירעון החובות הרלוונטיים, לפי המאוחר. בקשו בסיום חשבון מפורט והסבר לכל ניכוי. תנאי המימוש מפורטים בההסבר על מימוש ערובה.

הארכה, יציאה מוקדמת ופינוי: אלה מסלולים שונים

כשבחוזה קיימת אופציה להארכה, בדקו למי היא נתונה ומהם התנאים שנקבעו. לפי סעיף 25יב, הודעת משכיר על מימוש אופציה שלו נמסרת לא יאוחר מ־90 ימים לפני תום התקופה; הודעת שוכר על מימוש אופציה שלו נמסרת לא יאוחר מ־60 ימים לפני הסיום. בהיעדר אופציה, המשכיר צריך להודיע זמן סביר מראש אם הוא מעוניין בהארכה ובאילו תנאים.

יציאה במהלך התקופה מחייבת בסיס מתאים בחוזה או בדין. סעיף ביטול ללא הפרה שמעניק זכות למשכיר בלבד בטל בהסדר המוגן. כשקיים סעיף ביטול תקף, הודעת המשכיר היא לפחות 90 ימים מראש והודעת השוכר לפחות 60 ימים מראש, בכפוף לשינוי מותר לטובת השוכר.

שליחת הודעה כשלעצמה אינה מקנה זכות יציאה לכל שוכר. בדקו תחילה את התנאים לביטול ללא הפרה ואת כללי מימוש האופציה. ביטול בעקבות הפרה דורש בחינה נפרדת.

אם השוכר אינו מתפנה ונדרש פינוי כפוי, המסלול כולל פסק דין ואכיפתו בהוצאה לפועל כאשר אינו מקוים. רשות האכיפה והגבייה מפרטת את הליך ביצוע הפינוי: הזוכה מגיש בקשה ללשכת ההוצאה לפועל, והיא מובאת להחלטת רשם ההוצאה לפועל. אין להסיק מסעיף ביטול בחוזה הרשאה לבצע פינוי עצמי.

איך מתעדים מחלוקת ומסיימים את השכירות בצורה מסודרת

במחלוקת על ליקוי, תשלום או פיקדון, הכינו תיק מסמכים שמאפשר להבין מה קרה ומתי. הפרידו בין העובדות המוסכמות לבין הסכום או האחריות שבמחלוקת. הודעה עניינית עם תאריך, תיאור ובקשה מוגדרת מאפשרת לצד השני להשיב באופן שאפשר לתעד.

1. רכזו את החוזה, הנספחים וכל שינוי שנעשה בהסכמה.
2. סדרו את תמונות הכניסה, הדיווחים על תקלות ותשובות המשכיר לפי תאריך.
3. צרפו דרישות תשלום, חשבוניות ואסמכתאות להעברות שבוצעו.
4. לקראת העזיבה תעדו את מצב הדירה, קריאות המונים ומסירת המפתחות.
5. בקשו אישור מסירה ורשימה כתובה של חיובים שנותרו במחלוקת.

נניח שהמשכיר מבקש לנכות מהפיקדון בגלל רטיבות. השוו בין תמונות הכניסה, מועד הדיווח ותיאור מקור הרטיבות בחשבונית בעל המקצוע. תיעוד כזה מסייע למקד את הדיון בסיבת הליקוי ובעלות הטיפול בו, בלי להסתפק בטענה כללית שהדירה נמסרה תקינה.

אם אתם עדיין לפני החתימה, אפשר להיעזר ברשימת בדיקות לפני שכירות דירה כדי להכין את הנספחים מראש. כשמגיעה התראה על מימוש ערובה, הודעת ביטול או תביעה, העבירו לבדיקה את המסמכים המלאים ושמרו את מועד קבלתם. צילום של סעיף בודד עלול להשמיט תנאי או חריג שמשנה את התמונה.

שאלות נפוצות

האם חוזה שכירות בעל פה תקף?

החוק דורש חוזה שכירות למגורים בכתב ובחתימת הצדדים, אך קובע שאי־קיום הדרישה אינו גורע כשלעצמו מתוקפו. חוזה כתוב מקל להוכיח מה סוכם.

האם בעל הדירה חייב לתקן כל תקלה?

בהסדר המיוחד למגורים, המשכיר חייב לתקן ליקוי שאינו קל ערך ושלא נגרם משימוש בלתי סביר. ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר נמצא באחריות השוכר, אלא אם הוסכם לטובתו אחרת.

האם אפשר לצאת מחוזה שכירות בהודעה של 60 יום?

הודעה של 60 ימים אינה יוצרת כשלעצמה זכות יציאה. צריך לבדוק אם קיימת זכות ביטול בחוזה או עילה בדין, ומהם התנאים להפעלתה.

האם תקרת הערובה חלה גם על שטר חוב?

התקרה שבסעיף 25י חלה על ערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר. שטר חוב שאינו כרוך בהוצאה כזו אינו נכלל בתקרה רק בשל הסכום הנקוב בו.

איפה מוצאים את חוק השכירות והשאילה לקריאה או להורדה?

אפשר להיעזר בנוסח המשולב בוויקיטקסט ובפרסומי החקיקה הרשמיים המקושרים במקורות. קובץ של החוק המקורי או של תיקון יחיד עשוי שלא לכלול תיקונים מאוחרים, ולכן צריך לבדוק את מועד עדכון הנוסח.