הסכם שכירות בלתי מוגנת: הזכויות שנשארות לכם ומה לבדוק בחוזה

מה המשמעות של הסכם שכירות בלתי מוגנת

הסכם שכירות בלתי מוגנת מסדיר שכירות שאינה מקנה לשוכר מעמד של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר. השוכר מקבל זכות להחזיק בדירה ולהשתמש בה בהתאם לחוזה ולדין, ותקופת השכירות והאפשרות להאריכה נקבעות בהסכם. הביטוי אינו מבטל את ההגנות שמעניק חוק השכירות והשאילה.

לכן, סעיף הקובע שחוק הגנת הדייר אינו חל אינו מעניק למשכיר חופש להתעלם מחובותיו. בשכירות מגורים שעליה חלות ההוראות המיוחדות בחוק השכירות, קיימים כללים בנוגע למסירת דירה ראויה למגורים, לתיקון ליקויים, לתשלומים ולביטחונות. על חלקם אי אפשר להתנות לרעת השוכר, בהתאם לסעיף 25יד לחוק.

ההבחנה נוגעת גם לסיום השכירות: בהיעדר זכות להארכה או הסכמה חדשה, אין לשוכר זכות להישאר בדירה רק משום שהתגורר בה לאורך זמן. מנגד, הכותרת בחוזה אינה מכריעה לבדה אם קיימת דיירות מוגנת; צריך לבחון את תנאי חוק הגנת הדייר ואת נסיבות הנכס וההתקשרות.

כאשר קיימת היסטוריה של דמי מפתח או טענה לזכויות מוגנות, נדרשת בדיקה משפטית פרטנית לפני חתימה על הצהרת ויתור. ההבחנה בין ההסדרים מבוססת על חוק הגנת הדייר ועל חוק השכירות והשאילה. להרחבה על זכויות כל צד אפשר לקרוא גם את המדריך על חוזה שכירות בלתי מוגנת וזכויות הצדדים.

מתי חלות ההגנות של שכירות למגורים

לפני שמיישמים כלל על ביטחונות או הודעה מוקדמת, צריך לבדוק שהחוזה נמצא בתחום התחולה שלו. ההסברים בהמשך מתייחסים לשכירות דירת מגורים שעליה חלות ההוראות המיוחדות בחוק, לפי הנוסח שנבדק נכון ל־22 באוקטובר 2026.

סעיף 25טו מחריג, בין היתר, דירות נופש, דירות בבתי מלון, סוגים מסוימים של מעונות, דיור מוגן ודירות שחוק הגנת הדייר חל עליהן. קיימים גם חריגים הקשורים לתקופת ההתקשרות ולגובה דמי השכירות: לפי הנוסח, ההוראות אינן חלות על שכירות שדמיה החודשיים גבוהים מ־20,000 ש"ח, סכום שמתעדכן מדי שנה לפי המדד. לכן אין להעתיק באופן אוטומטי כללים מחוזה מגורים רגיל להשכרת משרד או יחידת נופש.

לפי הסעיף, ההוראות המיוחדות אינן חלות על חוזה לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים, כשאין לצדדים אפשרות להאריך אותה. חריג נוסף נוגע לחוזה העולה על עשר שנים, כשאין למשכיר אפשרות לבטלו מוקדם יותר. בחוזים בין קרובי משפחה יש הסדר מיוחד לגבי חלק מאיסורי ההתניה.

גם כשקיים חריג, אין להסיק שכל הוראות הדין נעלמות. צריך לבדוק אילו הוראות כלליות ממשיכות לחול ומה נקבע בחוזה. פירוט החריגים וההסדר המשפחתי מופיע בסעיף 25טו לחוק.

אילו פרטים צריכים להופיע בהסכם

חוזה שכירות למגורים צריך להיערך בכתב ולהיחתם בידי המשכיר והשוכר, וכל צד צריך לקבל העתק חתום. עם זאת, החוק קובע שהיעדר כתב אינו גורע כשלעצמו מתוקף החוזה. מסמך מסודר מאפשר להבין מה הוסכם ולהציג ראיות אם מתעוררת מחלוקת.

הפרטים המנויים בחוק כוללים את כתובת הדירה, פרטי הצדדים, תיאור הנכס והציוד, תקופת השכירות, אפשרויות הארכה וביטול, דמי השכירות והתשלומים הנוספים. החוזה צריך לכלול גם ליקויים שאינם קלי ערך הידועים למשכיר, וכן הפרעות מהותיות ידועות בדירה או בסביבתה, בהתאם לתוספת השנייה.

בקריאה מעשית, בדקו שהמחסן, החניה, הריהוט והמכשירים שהובטחו לכם אכן מתוארים. אם הוסכם שהמשכיר יחליף מכשיר או יתקן רטיבות לפני הכניסה, כתבו מי אחראי ומתי העבודה תושלם. הבטחה כללית לתקן בהמשך משאירה מקום למחלוקת על היקף ההתחייבות.

הבסיס המשפטי נמצא בסעיפים 25ב–25ג ובתוספת השנייה לחוק השכירות והשאילה. לבדיקת הנוסח שקיבלתם אפשר להיעזר גם בהסבר על סעיפים בחוזה שכירות סטנדרטי, ולעבור על כל נספח לפני החתימה.

מי משלם על תיקונים ועל הוצאות הדירה

בשכירות שעליה חלות ההוראות המיוחדות, השוכר אחראי לליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר. המשכיר נדרש לתקן על חשבונו ליקוי אחר שאינו קל ערך בתוך זמן סביר, ולא יאוחר מ־30 ימים מקבלת דרישת השוכר. פגם דחוף, שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, מחייב תיקון בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים, לפי סעיף 25ח.

מועדים אלה הם גבול עליון ואינם היתר להמתין בכל מקרה עד היום האחרון. כשמופיעה תקלה, שלחו תיאור כתוב, תעדו את הבעיה ואפשרו בדיקה ותיקון. אל תסיקו מכל תקלה שמותר להפסיק לשלם את מלוא שכר הדירה; הסעדים תלויים בתנאי החוק ובנסיבות.

החלוקה מבוססת על סעיפים 25ח–25ט לחוק. דרישה של ועד הבית לתשלום מיוחד מצריכה בדיקה של מטרת ההוצאה; עצם גבייתה באמצעות הוועד אינה הופכת אותה להוצאה שוטפת.

ביטחונות: מה מוגבל ומתי אפשר לממש

לפי סעיף 25י, גובהן המצטבר של ערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר מוגבל לנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות. הכלל חל, בין היתר, על פיקדון כספי וערבות בנקאית. כשמבקשים כמה ערובות מסוג זה, בוחנים את הסכום המצטבר שלהן.

אין להחיל את התקרה באופן אוטומטי על כל אמצעי ביטחון שמופיע בחוזה. יש להבחין בין ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לבין מסמכים כגון שטר חוב או ערבות אישית, ולבדוק בנפרד את ההתחייבות שכל מסמך יוצר. בקשו לראות גם את נוסח המסמך שעליו יחתמו הערבים.

מימוש ערובה כפוף לעילות ולסכומים שהחוק מגדיר, ובהם שכר דירה שלא שולם, תשלומים שוטפים שלא שולמו, תיקון שבאחריות השוכר ואי־פינוי בתום התקופה. המשכיר חייב להודיע זמן סביר מראש על כוונתו לממש ולאפשר תיקון בתוך זמן סביר.

הערובה או יתרתה, לרבות פירותיה, מוחזרת בתוך 60 ימים מהשבת הדירה לרשות המשכיר או עד פירעון החובות הרלוונטיים, לפי המאוחר. לפני החתימה בדקו שהסכם הביטחונות מתייחס לעילות המימוש ולהחזרה; הכללים מובאים בסעיף 25י לחוק, בנוסח שנבדק לאוקטובר 2026.

הארכה ויציאה מוקדמת: שני סעיפים שצריך להפריד

אופציה להארכה מאפשרת להמשיך את השכירות לפי התנאים שנקבעו. סעיף יציאה מוקדמת עוסק בסיום החוזה לפני תום התקופה. עצם קיומה של אופציה אינו מעניק אפשרות לעזוב באמצע, והודעה מוקדמת אינה יוצרת זכות ביטול שהחוזה או הדין אינם מעניקים.

כאשר למשכיר יש אופציה להארכה, החוק דורש הודעה על מימושה לא יאוחר מ־90 ימים לפני תום התקופה, ותנאי ההארכה צריכים להיקבע מראש. כאשר האופציה נתונה לשוכר, עליו להודיע על מימושה לא יאוחר מ־60 ימים לפני הסיום. אפשר לקבוע תנאים מיטיבים לשוכר בהתאם להוראות החוק. על שינוי דמי השכירות בהארכה אפשר לקרוא במדריך על העלאת שכר דירה.

סעיף המאפשר למשכיר לבטל את החוזה בלי הפרה מצד השוכר בטל, אלא אם קיימת גם לשוכר זכות ביטול כזאת. במסלול זה החוק קובע הודעה של לפחות 90 ימים מצד המשכיר ולפחות 60 ימים מצד השוכר, בכפוף לאפשרות להיטיב עם השוכר. אלה כללי סעיפים 25יב–25יד לחוק.

אם האפשרות שלכם לעזוב תלויה במציאת מחליף, בקשו להגדיר איך מציעים מועמד, אילו מסמכים נדרשים ומתי מסתיימת אחריותכם. נניח שאתם מתכננים מעבר אפשרי בגלל עבודה: סעיף יציאה ברור יאפשר לכם להבין מראש מה נדרש אם התוכנית תתממש.

איך לעבור מהטיוטה למסירת הדירה

קריאת החוזה מועילה יותר כשמחברים כל סעיף למסמך או לפעולה. עיריית תל אביב־יפו ממליצה לתעד בכתב הסכמות והחלטות בין הצדדים במסגרת ההנחיות לחוזה השכירות המומלץ. נוסח מומלץ יכול לעזור בבדיקה, אך צריך להתאים אותו לדירה ולהסכמות בפועל.

1. בדקו מי חותם מולכם ובקשו מסמך התומך בזכותו להשכיר. אם פועל נציג, בררו מה ההרשאה שניתנה לו.
2. עברו על החוזה לצד נספחי הציוד והביטחונות. ודאו שאין סתירה בין מועדי הסיום, אפשרויות ההארכה ותנאי הביטול.
3. רכזו את השינויים שסוכמו בנוסח הסופי. הגדירו כתובות ודרכי קשר למשלוח הודעות ובקשות לתיקון.
4. בעת קבלת הדירה תעדו את מצב החדרים, הציוד והליקויים. רשמו קריאות מונים ואת המפתחות שנמסרו.
5. לקראת העזיבה תעדו שוב את המצב ושמרו אישורי תשלום. ערכו מסמך מסירה המציין את מועד החזרת החזקה ואת המחלוקות שנותרו, אם יש כאלה.

לבדיקות הפיזיות והמסמכים לקראת הכניסה אפשר להיעזר ברשימת הבדיקות לפני שכירת דירה. שמרו יחד את החוזה החתום, הנספחים, התכתובות והתמונות, כדי שתוכלו לאתר את ההסכמה הרלוונטית בעת הצורך.

שאלות נפוצות

האם הסכם שכירות בלתי מוגנת משאיר את השוכר בלי זכויות?

לא. המשמעות היא שחוק הגנת הדייר אינו חל על השכירות. חוק השכירות והשאילה עדיין מסדיר את היחסים, ובשכירות מגורים שבתחולתו קיימות הגנות שאי אפשר לשנות לרעת השוכר.

האם אפשר לעזוב דירה בהודעה של 60 ימים בכל חוזה?

לא. הודעה של 60 ימים אינה יוצרת זכות יציאה כללית. צריך לבדוק אם קיימת זכות ביטול בחוזה או בדין, ומהם התנאים להפעלתה.

האם סעיף שכל התיקונים באחריות השוכר תקף?

בשכירות מגורים שעליה חלים סעיפי ההגנה, אי אפשר להעביר לשוכר באופן גורף את חובת המשכיר לתקן ליקויים שבאחריותו. השוכר אחראי לליקויים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר, בהתאם לחוק.

האם חוזה שכירות ללא מסמך חתום בטל?

החוק דורש חוזה מגורים כתוב וחתום, אך קובע שאי־קיום הדרישה אינו גורע כשלעצמו מתוקפו. בהיעדר מסמך, עלולה להתעורר מחלוקת על התנאים שסוכמו.