חוזה שכירות סטנדרטי: סעיפי חובה ואיך מזהים סעיף בעייתי

מה חייב להופיע בחוזה שכירות סטנדרטי לפי החוק

תיקון "שכירות הוגנת" לחוק השכירות והשאילה, משנת 2017, קבע שחוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר (סעיף 25ב). חוזה שלא נערך בכתב לא בטל, אבל קשה הרבה יותר להוכיח מה סוכם. סעיף 25ג מפנה לתוספת השנייה לחוק, שמפרטת את מה שהחוזה יכלול "בין השאר", כלומר רשימת מינימום:

• כתובת הדירה המושכרת.
• שמות הצדדים ומספרי תעודת הזהות שלהם.
• תיאור הדירה, כולל הריהוט, האבזרים וחלקי הרכוש המשותף שמושכרים יחד איתה.
• תקופת השכירות, וגם אם יש אופציה להארכה או לביטול.
• דמי השכירות, מועד התשלום ואופן התשלום.
• תשלומים נוספים שחלים על השוכר, כמו ארנונה, ועד בית, מים, חשמל וגז.
• פגמים וליקויים ידועים בדירה.

החוק מאפשר לשר המשפטים לקבוע פרטים נוספים. מעבר לרשימה, חוזה סביר כולל גם סעיפים על ערובה, תיקונים, הארכה, סיום מוקדם ומסירת הדירה בסוף התקופה. בפרקים הבאים נעבור על כל אחד מהם ועל המקומות שבהם סעיף נוטה להיות בעייתי. לקראת המעבר לדירה החדשה, אפשר לקרוא איך מזמינים הובלת דירה נכון.

על אילו חוזים חלים הכללים ועל אילו לא

ההוראות על שכירות דירה למגורים (סעיפים 25א עד 25טו) לא חלות על כל התקשרות. לפי סעיף 25טו, הן לא חלות בין השאר על:

• דירות בבתי מלון, בבתי נופש ובמעונות, ודירות שחל עליהן חוק הגנת הדייר.
• שכירות לתקופה של עד 3 חודשים בלי אופציה להארכה.
• שכירות לתקופה של יותר מ־10 שנים בלי אופציה של המשכיר לסיים אותה מוקדם.
• שכירות שבה דמי השכירות החודשיים עולים על 20,000 ₪. הסכום הזה נקבע בחוק ומתעדכן לפי המדד.

בנוסף, ההגבלות של סעיף 25יד לא חלות כשהמשכיר והשוכר קרובי משפחה.

אם החוזה שלכם נופל באחת מהקטגוריות האלה, ההגנות שמתוארות כאן לא חלות עליו אוטומטית, והתנאים נקבעים לפי מה שהצדדים הסכימו. בשאר המקרים, סעיף 25יד קובע שאי אפשר להתנות על ההוראות המרכזיות של הפרק, כמו דירה ראויה למגורים, תיקונים וערובה, אלא לטובת השוכר. סעיף בחוזה שסותר אותן לרעת השוכר לא יחייב אותו, גם אם חתם עליו.

ערובה ובטחונות: מה התקרה ומתי היא חוזרת

סעיף הבטחונות הוא אחד המקומות שבהם חוזים מבקשים הכי הרבה. סעיף 25י מגביל ערובה שכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, כמו פיקדון במזומן או ערבות בנקאית, לסכום הנמוך מבין שניים:

• שלושה חודשי שכירות.
• שליש מסך דמי השכירות לכל תקופת החוזה.

נניח שדמי השכירות הם 6,000 ₪ לחודש לשנה. שלושה חודשים הם 18,000 ₪, ושליש מ־72,000 ₪ הוא 24,000 ₪. התקרה במקרה הזה היא 18,000 ₪ לכל הבטחונות שעולים כסף לשוכר יחד. בחוזה לשישה חודשים באותו שכר דירה, שליש מ־36,000 ₪ הוא 12,000 ₪, וזו התקרה.

המשכיר צריך להשיב את הערובה בתוך 60 ימים מהיום שהדירה הוחזרה לו, או מהיום שחובות השוכר נפרעו, לפי המאוחר. לפני שהוא מממש את הערובה, החוק מחייב אותו להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולתת לו הזדמנות לתקן או לשלם. סעיף שמאפשר למשכיר לחלט את הפיקדון "לפי שיקול דעתו הבלעדי" או לשמור אותו חצי שנה אחרי היציאה הוא סימן אזהרה. מי שבוחר בערבות בנקאית כערובה יכול לקרוא איך מוציאים ערבות בנקאית לשכירות.

תיקונים, בלאי ותשלומים שהשוכר לא נושא בהם

לפי סעיף 25ו, המשכיר צריך למסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים. לפי סעיף 25ח, פגם שהשוכר לא אחראי לו צריך להיות מתוקן בתוך 30 ימים מדרישת השוכר, ופגם שאינו סובל דיחוי, כזה שמונע שימוש סביר בדירה, בתוך 3 ימים. פגם שנגרם משימוש לא סביר של השוכר הוא באחריותו.

סעיף 25ט מונה תשלומים שהשוכר לא יישא בהם:

• תשלום לרכישה או להשבחה של מערכות ומתקנים קבועים בבניין או בדירה, למעט שיפור מיוחד שהשוכר ביקש.
• דמי ביטוח למבנה.
• תשלומים שהמשכיר חייב לצד שלישי, כולל דמי תיווך של מתווך שפעל מטעם המשכיר.

חוזה מאוזן מבחין בין בלאי סביר לבין נזק שהשוכר גרם. סעיף שמטיל על השוכר "כל תיקון מכל סוג", כולל דוד, צנרת או איטום, סותר את הכללים האלה. גם סעיף שמחייב את השוכר לשלם "ועד בית מלא" כולל שיפוץ חזית או החלפת מעלית מעורר שאלה, כי מדובר בהשבחה של מתקנים קבועים.

תקופה, אופציה וסיום החוזה

סעיף התקופה צריך לכלול תאריך התחלה ותאריך סיום ברורים. אם יש אופציה להארכה, החוזה צריך לפרט מי מחזיק בה, לכמה זמן ובאיזה שכר דירה. על חוזה לתקופה מוגדרת בלי דמי מפתח אפשר לקרוא במדריך על חוזה שכירות בלתי מוגנת.

לפי סעיף 25יב, המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר לפני תום התקופה אם הוא רוצה להאריך את החוזה. כשיש אופציה, מי שמחזיק בה צריך להודיע על מימושה: משכיר לא יאוחר מ־90 ימים לפני תום התקופה, ושוכר לא יאוחר מ־60 ימים לפני תומה. סעיף שמחייב את השוכר להודיע 120 ימים מראש בזמן שהמשכיר יכול להודיע 30 יום מראש מטה את המאזן ושווה בדיקה.

סעיף 25יג קובע שתניה שמאפשרת למשכיר לבטל את החוזה בלי שהשוכר הפר אותו בטלה, אלא אם לשוכר יש זכות דומה. כשיש זכות כזו לשני הצדדים, המשכיר צריך לתת הודעה של 90 ימים לפחות, והשוכר של 60 ימים לפחות.

אם אין בחוזה זכות יציאה, לשוכר אין זכות כללית לצאת מוקדם. לכן נפוץ להכניס סעיף שוכר חלופי: השוכר יכול לסיים את החוזה אם הוא מביא שוכר מתאים שמוכן להיכנס בתנאים זהים, והמשכיר לא יסרב בלי סיבה סבירה. בלי סעיף כזה, שוכר שעוזב באמצע עלול להידרש לשלם עד סוף התקופה. לגבי השכרת משנה, סעיף 22 קובע שהשוכר לא יעביר לאחר את הזכות להחזיק בדירה בלי הסכמת המשכיר, ולכן כל הסדר כזה צריך להיכתב בחוזה.

איך מזהים סעיף בעייתי בחוזה שכירות

הטבלה מסכמת סעיפים שמופיעים בחוזים רבים, ומה החוק או נוסח מאוזן קובעים מולם.

סימני אזהרה נוספים: סעיף שמאפשר למשכיר להיכנס לדירה בלי תיאום מראש, ויתור כללי של השוכר "על כל טענה", והעלאת שכר דירה במהלך התקופה בלי נוסחה מוגדרת. אם סעיף לא ברור לכם, בקשו לנסח אותו מחדש לפני החתימה. אחרי החתימה קשה הרבה יותר לשנות.

חוזה שכירות סטנדרטי קצר, להדפסה או ב־Word: על מה להקפיד

תבניות של חוזה שכירות סטנדרטי קצר נפוצות ברשת, בקבצי Word ו־PDF להדפסה. הן נוחות כנקודת פתיחה, אבל חלקן נכתבו לפני תיקון 2017 ועלולות לא להתאים לחוק. לפני שאתם משתמשים בתבנית, עברו עליה כך:

1. בדקו את רשימת החובה. ודאו שכל הפרטים מהתוספת השנייה לחוק מופיעים, כולל סעיף ליקויים ידועים, גם אם כתוב בו "אין".
2. חשבו את תקרת הערובה לפי שכר הדירה ותקופת החוזה שלכם, וסכמו את כל הבטחונות.
3. צרפו פרוטוקול מסירה: רשימת תכולה, קריאות מונים ותמונות מתוארכות של מצב הדירה. במחלוקת על הפיקדון בסוף התקופה, זה התיעוד שאפשר להישען עליו.
4. הוסיפו סעיפי אופציה ושוכר חלופי אם התבנית הקצרה לא כוללת אותם.
5. הגדירו מי משלם מה: ארנונה, ועד בית שוטף, מים, חשמל וגז. העברת הארנונה על שם השוכר נעשית מול הרשות המקומית. ראו גם המדריך שלנו לארנונה.
6. חתמו על כל עמוד, ושמרו עותק חתום אצל כל צד.

תבנית קצרה לא מחליפה בדיקה של הדירה עצמה. רשימת הבדיקות לפני חתימה מופיעה במדריך שכירות דירה: מה לבדוק לפני שחותמים על החוזה. בחוזה עם סכומים גבוהים, ערבים רבים או תנאים חריגים, שווה להעביר את הנוסח לעורך דין שעוסק בנדל"ן לפני החתימה.

שאלות נפוצות

האם חוזה שכירות בעל פה תקף?

החוק דורש שחוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי שני הצדדים, אבל חוזה שלא נערך בכתב לא בטל בגלל זה. בלי מסמך כתוב קשה מאוד להוכיח מה הוסכם על תקופה, תשלומים ופיקדון.

האם המשכיר יכול לגבות את הפיקדון בלי להודיע?

לא. לפי סעיף 25י, לפני מימוש הערובה המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולאפשר לו לתקן או לשלם את מה שנדרש.

האם החוק חל על השכרה לבן משפחה?

רוב הפרק חל גם על השכרה לקרוב משפחה, אבל ההגבלות של סעיף 25יד, שאוסרות להתנות על הוראות החוק לרעת השוכר, לא חלות כשהצדדים קרובים.

מי משלם דמי תיווך בשכירות?

אם המתווך פעל מטעם המשכיר, אי אפשר לחייב את השוכר בדמי התיווך שלו. שוכר שהזמין מתווך בעצמו משלם לו לפי ההסכם ביניהם.

האם משכיר יכול לסיים את החוזה לפני הזמן בלי סיבה?

תניה שמאפשרת למשכיר לבטל בלי הפרה של השוכר בטלה, אלא אם גם לשוכר יש זכות כזו. אז המשכיר צריך לתת הודעה של 90 ימים לפחות, והשוכר של 60 ימים.