חוזה שכירות להורדה pdf: נוסח עירוני ומה להתאים לפני חתימה

חוזה שכירות להורדה pdf: מאיפה מורידים ואיך משתמשים

אפשר להוריד נוסח חוזה שכירות מומלץ מאתר עיריית תל אביב־יפו. החוזה כולל סעיפים על תקופת השכירות, תשלום, אחזקה ותיקונים, סוגי ערבויות ובטוחות ואופן סיום השכירות. השתמשו בו כטיוטה לקריאה ולהתאמה, ובדקו שכל סעיף מתאים לדירה ולהסכמות שלכם.

לפי עמוד העירייה, בנוסח המעודכן תקופת השכירות נקבעת מראש לשלוש שנים: שנתיים ואופציה לשנה שלישית. העלאת שכר הדירה מותרת רק בשנה השלישית, ועד 5%. לפי דיווח של תל אביב אונליין, הגרסה הזו פורסמה ב־1.7.2026. אלה תנאים של הנוסח העירוני, ואין להסיק מהם מגבלה כללית בחוק על העלאת שכר הדירה.

אם הורדתם קובץ בעבר או קיבלתם אותו מהמשכיר, בדקו שהוא תואם לגרסה שמופיעה היום בעמוד העירייה. קבצים ישנים עדיין מסתובבים ברשת, ותנאי התקופה וההעלאה בהם עשויים להיות שונים.

לפני מילוי המסמך קראו אותו ברצף, כולל הנספחים. בסעיפים שמציעים חלופות, סמנו את החלופה שנבחרה, מחקו אפשרויות שלא סוכמו והשלימו שדות ריקים. שמרו את הטיוטה המקורית בנפרד מהגרסה שאתם משנים, כדי שתוכלו לראות מה נוסף ומה נמחק.

אם אתם צריכים הסבר על מבנה ההסכם, אפשר להיעזר בכתבה על סעיפים בחוזה שכירות סטנדרטי. את התנאים הסופיים צריך לקרוא במסמך שעליו תחתמו.

בדקו למי ולמה הנוסח מתאים

התחילו בזיהוי העסקה: דירת מגורים שלמה, חדר בדירת שותפים או שכירות משנה. טופס שנכתב להשכרת דירה מבעליה עלול להשאיר שאלות פתוחות כשחותם עליו שוכר ראשי שמשכיר חדר לאחר. במקרה כזה צריך לברר גם מה מאפשר ההסכם הראשי ומי אחראי כלפי בעל הדירה.

ההוראות המיוחדות בחוק לגבי שכירות למגורים אינן חלות על כל הסכם. לפי סעיף 25טו בנוסח חוק השכירות והשאילה, הן אינן חלות בין השאר על:

• דירה בבית מלון או דירה שמושכרת לנופש, דירה במעון, בדיור מוגן או במעונות סטודנטים, ודירה שחל עליה חוק הגנת הדייר.
• חוזה לתקופה של עד שלושה חודשים, בלי אפשרות להאריך אותו.
• חוזה לתקופה של יותר מעשר שנים, כשאין למשכיר אפשרות לבטל אותו מוקדם יותר.
• חוזה שבו שכר הדירה החודשי עולה על 20,000 ש"ח (סכום שמתעדכן לפי המדד ב־1 בינואר בכל שנה).

גם לקרבה משפחתית בין הצדדים יש משמעות: בחוזה עם בן זוג, הורה, צאצא, אח או אחות, החוק מאפשר לסטות מחלק מההוראות שמגינות על השוכר. בשכירות משנה, חובות התיקון לפי החוק נשארות אצל המשכיר המקורי. לכן אין להחיל אוטומטית כל כלל על כל הסכם.

ודאו ששמות החותמים תואמים למסמכי הזיהוי ולמסמכים שמעידים על הזכות להשכיר. אם מישהו חותם בשם הבעלים, בקשו לראות מסמך שמסמיך אותו לכך. כשיש כמה בעלי זכויות, בררו איך ניתנת הסכמתם להשכרה ומי מוסמך לקבל הודעות ותשלומים.

שימו לב גם לכותרת המסמך. הביטוי שכירות בלתי מוגנת קשור לתחולת דיני הגנת הדייר, והוא אינו מבטל מעצמו זכויות לפי חוק השכירות והשאילה. לפני חתימה על נוסח כזה אפשר לקרוא על הבדיקות בהסכם שכירות בלתי מוגנת.

מלאו את פרטי הדירה, התקופה וההסכמות

חוזה ברור צריך לאפשר גם למי שלא ביקר בדירה להבין מה הושכר. רשמו כתובת מלאה ומספר דירה, ותארו במפורש חניה, מחסן, מרפסת או חלק אחר שהשימוש בו נכלל בשכירות. אם מקום החניה שהוצג לכם שונה מהמקום שמתואר במסמך, פתרו את הפער לפני החתימה.

סעיפים 25ב ו־25ג והתוספת השנייה לחוק עוסקים בכתב, בחתימות ובפרטים שצריכים להופיע בהסכם. בין הפרטים: כתובת הדירה, שמות הצדדים, מספרי תעודות הזהות והכתובות שלהם, תיאור הדירה, הריהוט והאבזרים, התקופה, אפשרויות הארכה וביטול, דמי השכירות ומועד התשלום, תשלומים נוספים וליקויים שאינם קלי ערך וידועים למשכיר. החוק מורה למסור לכל צד העתק חתום, ומבהיר שהיעדר מסמך בכתב אינו שולל כשלעצמו את תוקף החוזה. ראו את נוסח החוק והתוספת השנייה.

בתאריכים, הבחינו בין יום החתימה, תחילת השכירות ומסירת המפתח. אם הובטח שהדירה תימסר אחרי צביעה או תיקון, כתבו מה יבוצע ומתי. אל תשאירו הבטחה שמשפיעה על הכניסה לדירה רק בהתכתבות נפרדת שהחוזה לא מזכיר.

רשמו גם הסכמות יומיומיות: החזקת בעלי חיים, התקנת מדפים, שימוש במחסן וביקורים של בעל הדירה בתיאום. נניח שהוסכם שמכונת כביסה נשארת בדירה. ציינו אם היא חלק מהתכולה ומי מטפל בתקלה בה.

הפרידו בין שכר הדירה להוצאות הנוספות

בסעיף התשלום כתבו סכום, מועד ואמצעי תשלום. אם סוכמה הצמדה, בקשו מנגנון שאפשר להבין ולחשב: מהו מדד הבסיס, מתי מתעדכן התשלום ומה קורה כשהמדד יורד. בתקופת הארכה צריך לזהות אם המחיר כבר נקבע או שיידרש משא ומתן נוסף.

סעיף 25ט מבחין בין תשלומים שוטפים של השוכר לבין הוצאות אחרות. בשכירות שההוראה חלה עליה, השוכר נושא בין השאר בדמי השכירות, בארנונה, בצריכת שירותים ובדמי אחזקה שוטפת לוועד הבית. אין להטיל עליו במישרין ביטוח מבנה, תשלום לרכישה או להשבחה של מערכות ומתקנים קבועים, או דמי תיווך כשהמתווך פעל מטעם המשכיר. ראו את הוראות החוק בנושא תשלומים.

כשמופיע סעיף כללי כמו כל הוצאות הבניין, בקשו פירוט. נניח שהחשבון משלב ניקיון שוטף והחלפת מערכת קבועה. בקשו להפריד בין הרכיבים, כי רק הראשון הוא אחזקה שוטפת. בדקו גם שאין חובות מתקופה קודמת בחשבון שיועבר על שמכם.

התאימו את סעיפי התיקונים למצב הדירה

קראו בזהירות הצהרה שלפיה בדקתם את הדירה ומצאתם אותה תקינה. אל תאשרו עובדות שלא בדקתם, והוסיפו לנספח כל פגם שראיתם בביקור: רטיבות, תריס שאינו נסגר או מכשיר שאינו פועל. לצד כל תיקון מוסכם רשמו מי אחראי ומתי הוא אמור להסתיים.

לפי סעיף 25ח, המשכיר מתקן ליקוי שאינו קל ערך ושלא נגרם משימוש בלתי סביר. התיקון צריך להיעשות בזמן סביר ולא יאוחר מ־30 ימים מקבלת הדרישה. פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה מחייב תיקון בזמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים. ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר הוא באחריות השוכר, אלא אם הוסכם אחרת. אלה הכללים שחלים גם בבדיקת חוזה בשנת 2026. ראו את נוסח הסעיף בחוק ואת ההסבר על תיקון ליקויים בדירה מושכרת.

קבעו דרך למסירת דרישות תיקון ופרטי קשר עדכניים. הודעה כתובה עם תמונה ותיאור התקלה עוזרת לתעד מה התבקש ומתי, וזה חשוב כי מניין הימים בחוק מתחיל מקבלת הדרישה. בקשו שהחוזה יבהיר איך מתאמים כניסה של בעל מקצוע ואיך מאשרים הוצאה כשנדרש טיפול מטעם השוכר.

בדירה מרוהטת, עברו גם על רשימת התכולה. תארו את מצב הפריטים והבחינו בין ציוד של המשכיר לציוד ששוכר קודם מציע להשאיר. אם יש פריט שאינכם רוצים, סכמו מראש מי מפנה אותו.

קראו את סכום הביטחונות ואת תנאי המימוש יחד

רכזו את כל הביטחונות שהטיוטה דורשת, גם כשהם מפוזרים בחוזה ובנספחים. רשמו מה נמסר, מה סכומו, מי מחזיק בו ומתי הוא אמור לחזור. אל תחתמו על מסמך נלווה לפני שקראתם אותו במלואו. אם נדרש שטר חוב, כדאי לקרוא איך ממלאים אותו במדריך שטר חוב שכירות להורדה חינם.

לפי סעיף 25י, כשהוראותיו חלות, הסכום המצטבר של ערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית או מזומן, מוגבל לנמוך מבין דמי השכירות לשליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות. בתיקון לחוק משנת 2026 (ספר החוקים התשפ"ו) נוספה לרשימה גם ערבות מנותן ערבות אחר, כמו בעל רישיון למתן אשראי או מבטח. ראו את הוראת התקרה בחוק.

החוק גם מגביל את המימוש. המשכיר רשאי לממש ערובה רק כשהשוכר לא שילם שכר דירה או תשלומים שוטפים, לא תיקן ליקוי שבאחריותו או לא פינה את הדירה בסוף התקופה, ובכל מקרה עד הסכום שנקבע לו. לפני המימוש הוא צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולאפשר לו לתקן. בסיום השכירות הערובה מוחזרת בתוך 60 ימים מהחזרת הדירה או מפירעון החובות, לפי המאוחר.

שטר חוב, ערבים אישיים ושיק ביטחון דורשים בדיקה נפרדת, ואין להניח שהתקרה חלה על כל מסמך באותו אופן. בדקו במיוחד אם הנספח מרחיב את ההתחייבות, מאפשר השלמת פרטים או ממשיך לתקופה נוספת. הסבר נוסף מופיע בעמוד הגבלת סכום הערובה.

בקשו להתאים את סעיף המימוש בחוזה לעילות שבחוק, להתראה ולהזדמנות לתקן, וכתבו איך יתועדו החזרת הביטחונות וסגירת החשבונות. להרחבה על הקשר בין ביטחונות, תיקונים וסיום השכירות, ראו זכויות וחובות לפי חוק השכירות והשאילה.

הבחינו בין הארכה, יציאה מוקדמת ושוכר חלופי

אלה שלושה מנגנונים שצריך לקרוא בנפרד. בהארכה, בררו למי נתונה האופציה, איך מפעילים אותה ומה יהיו התנאים. ביציאה מוקדמת, חפשו זכות לסיים את ההסכם במהלך התקופה. בסעיף שוכר חלופי, בדקו איך מאשרים את ההחלפה ומתי מסתיימות ההתחייבויות שלכם. את שלבי סיכום ההארכה וכתיבת הנספח תמצאו במדריך הארכת חוזה שכירות.

לפי סעיף 25יג, בהסכמים שעליהם חלות ההוראות, סעיף שנותן למשכיר זכות לבטל בלי הפרה בטל, אלא אם יש לשוכר זכות דומה. כשיש זכות כזו, המשכיר צריך לתת הודעה של לפחות 90 ימים והשוכר הודעה של לפחות 60 ימים. תקופות ההודעה עצמן אינן יוצרות זכות יציאה בחוזה שאין בו סעיף מתאים. ראו את סעיף הביטול בחוק ואת ההסבר על ביטול חוזה ללא הפרה.

אם היציאה תלויה במציאת מחליף, בקשו לפרט איך מציגים אותו, מי מאשר אותו ומתי חותמים איתו. משפט שמתיר למצוא שוכר אחר אינו מספיק אם הוא לא מסדיר את השחרור שלכם ושל הערבים. נניח שהמחליף נכנס לפני סוף התקופה. צריך להבהיר מי נושא בכל תשלום ממועד ההחלפה.

קראו גם את הסעיפים על מכירת הדירה, ביקורים בנכס ופינוי בסיום. אם הניסוח מאפשר שינוי חד־צדדי רחב או שאינכם מבינים אותו, בקשו הבהרה ותיקון לפני החתימה.

סגרו את הגרסה לחתימה והכינו מסמך מסירה

אחרי המשא ומתן, עברו על המסמך מתחילתו ועד סופו. בדקו שתיקון בסעיף אחד לא השאיר סתירה במקום אחר: שינוי אמצעי תשלום צריך להתאים גם לסעיף האופציה, ושינוי תקופה צריך להתאים למסמכי הביטחונות. אל תסתמכו על שם הקובץ כדי לזהות את הגרסה הסופית.

1. מלאו את פרטי הצדדים והדירה ובדקו את התאריכים.
2. ודאו שכל ההסכמות נוספו ושחלופות שלא נבחרו נמחקו או סומנו בבירור.
3. צרפו את רשימת התכולה, פירוט הליקויים וכל נספח שהחוזה מזכיר.
4. השוו את העותקים והעבירו לכל צד את המסמך החתום עם נספחיו.
5. במסירת הדירה תעדו את מצבה, קריאות המונים והמפתחות שנמסרו.

במסמך המסירה כתבו מה עוד לא הושלם ומי התחייב לטפל בו. נניח שהוסכם להחליף תריס אחרי הכניסה. ציינו את ההתחייבות גם במסירה ושמרו אותה לצד החוזה. צלמו ליקויים כך שאפשר לזהות את מיקומם, ושמרו את התיעוד בתיקייה ששני הצדדים מכירים.

אם נשארה מחלוקת על סעיף מהותי, דרישת ביטחונות שאינכם מבינים או ספק לגבי סמכות החותם, העבירו את הגרסה המלאה לבדיקה משפטית לפני החתימה. צרפו גם את הנספחים ואת השינויים שסוכמו, כדי שהבדיקה תתייחס לעסקה שמוצעת בפועל.

שאלות נפוצות

איפה אפשר למצוא חוזה שכירות להורדה?

בעמוד החוזה המומלץ באתר עיריית תל אביב־יפו, המקושר במאמר. לפני השימוש ודאו שהקובץ שבידיכם הוא הגרסה המעודכנת: שנתיים ואופציה לשנה שלישית, עם העלאה של עד 5% בשנה השלישית.

האם חייבים להשתמש בחוזה השכירות של העירייה?

לא. החוק אינו מחייב נוסח מסוים. הוא דורש שהחוזה ייערך בכתב ויכלול את הפרטים שבתוספת השנייה. אפשר להתאים נוסח להסכמות שלכם, כל עוד שומרים על הוראות הדין שחלות על העסקה.

האם חוזה שכירות בלי מסמך בכתב אינו תקף?

סעיף 25ב מורה לערוך חוזה שכירות למגורים בכתב ולחתום עליו, אבל קובע שאי־קיום ההוראה אינו גורע מתוקף החוזה. מסמך חתום ומפורט עוזר לתעד את ההסכמות.

האם אפשר לצאת מחוזה שכירות בהודעה מראש?

צריך לבדוק אם יש בחוזה זכות יציאה ומה תנאיה. תקופות ההודעה שבחוק לגבי ביטול בלי הפרה אינן יוצרות כשלעצמן זכות יציאה מכל הסכם.

מה צריך לצרף לחוזה שכירות מוכן?

צרפו כל נספח שהחוזה מפנה אליו, ובפרט רשימת תכולה, פירוט מצב הדירה ומסמכי הביטחונות הרלוונטיים. תעדו בנפרד גם את מסירת המפתחות, קריאות המונים והתיקונים שנשארו לביצוע.