דירה להשכרה בתוכנית ממשלתית: הנחה של 20%, הגרלה וזכאות

דירה להשכרה בתוכנית ממשלתית: מה זה בפועל

מי שמחפשים "דירה להשכרה" מגיעים בדרך כלל לאחת משתי אפשרויות. הראשונה היא שכירות רגילה בשוק החופשי: משכיר פרטי, חוזה לשנה או לשנתיים ומחיר שנקבע במשא ומתן. השנייה, שבה עוסק המאמר הזה, היא דיור בהישג יד להשכרה: פרויקטים של שכירות ארוכת טווח שהמדינה מקדמת.

בפרויקטים האלה הבניין מיועד להשכרה ונשאר בבעלות גוף אחד, יזם או חברה מוסדית, שמתחזק אותו לאורך שנים. חלק מהדירות מושכרות במחיר השוק, וחלק אחר מוקצה לזכאים בשכר דירה מופחת. לפי התקנות, שכר הדירה המופחת נמוך ב-20% ממה שמשלם "שוכר מרצון למשכיר מרצון" על דירה דומה באותו אזור.

אחד הגופים שמקדמים את התחום הוא החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שהוקמה ב-2014 כדי לקדם שכירות ארוכת טווח. במקביל, המדינה נותנת הטבות מס ליזמים שבונים בניינים לשכירות מוסדית. אחד התנאים להטבה הוא שהדירות יושכרו לפחות 15 שנים מתוך 18 השנים הראשונות אחרי סיום הבנייה.

שיעור הדירות המוזלות משתנה מפרויקט לפרויקט. לפי דיווחים על התקנות, יזם של פרויקט כזה מחויב להשכיר כ-20% מהדירות במחיר מופחת. בפרויקט שבו נערכה ההגרלה הראשונה בהרצליה, למשל, הוגרלו 68 מתוך 273 דירות, כרבע מהבניין. את המספר המדויק בכל פרויקט מוצאים בתקנון ההגרלה שלו.

איך עובדת השכירות המופחתת: הנחה, חוזה ועדכון מחיר

תקנות הליכי תכנון ובנייה (דיור בהישג יד להשכרה), התשע"ה-2015, קובעות כמה כללים בסיסיים לדירות המוזלות בפרויקטים שהן חלות עליהם:

• גובה ההנחה: 20% פחות משכר הדירה בשוק לדירה דומה באותו אזור, לפי קביעת השמאי הממשלתי הראשי.
• אורך החוזה: הסכם שכירות לשנה אחת לפחות, וזכות של הזוכה להאריך אותו. סך תקופות ההארכה מוגבל לשש שנים, אלא אם נשאר פחות זמן עד סוף תקופת ההשכרה של הפרויקט.
• העלאת שכר הדירה: כל עוד אותו זוכה גר בדירה, שכר הדירה יכול לעלות רק לפי שיעור עליית המדד ועוד 1%, ולא יותר מפעם בשנה.
• בחירת השוכרים: בהגרלה, שבה משתתפים רק מי שעומדים בתנאי הסף שקבעה מועצת רשות מקרקעי ישראל.

נניח שדירת 4 חדרים דומה באזור מושכרת ב-6,000 ₪ לחודש. הדירה המוזלת תעלה במקרה כזה כ-4,800 ₪. אם בשנה שאחרי המדד עלה ב-3%, התקרה להעלאה היא 4%, כלומר עד כ-4,992 ₪. המספרים להמחשה בלבד, והמחיר בפועל נקבע בכל פרויקט לפי שמאות.

לא כל הפרויקטים פועלים באותו מנגנון. בפרויקטים של החברה הממשלתית "דירה להשכיר", למשל, מתואר חוזה לשלוש שנים לפחות עם אופציה לשוכר להאריך עד עשר שנים, ושכר דירה צמוד למדד ועוד 1% בשנה. התנאים המחייבים מופיעים בתקנון הפרויקט ובהסכם עצמו.

מי זכאי לדירה להשכרה במחיר מופחת

תנאי הסף נקבעים בהחלטות מועצת רשות מקרקעי ישראל, ובמקרים רבים הם זהים לתנאים של "מחיר למשתכן – חסרי דירה". הכוונה לזוגות נשואים או ידועים בציבור שאין להם דירה, ולרווקים ורווקות חסרי דירה מגיל 35 ומעלה. כדי להשתתף בהגרלה צריך תעודת זכאות בתוקף.

מבחן הכנסה: בדצמבר 2023 פרסם משרד הבינוי והשיכון להערות הציבור טיוטת תקנות שמוסיפה מבחן הכנסה. לפי הטיוטה, יחיד יהיה זכאי עד הכנסה ממוצעת ברוטו של 20% מעל השכר הממוצע במשק, וזוג או הורה יחיד עם ילד עד 75% מעל השכר הממוצע. ההכנסה תיבדק לפי ממוצע של שישה חודשים לפני ההגרלה. נכון לבדיקה שלנו לא מצאנו פרסום של נוסח סופי שנכנס לתוקף, ולכן כדאי לבדוק בתקנון של כל הגרלה אם יש בו מבחן הכנסה ומה הסף.

עדיפויות: בחלק מההגרלות נקבעות קבוצות עדיפות, והן משתנות לפי החלטות המועצה. ההגדרות המדויקות מופיעות בהחלטה ובתקנון של כל הגרלה.

למי זה מתאים

• למי שמתכננים לגור באותו אזור כמה שנים ורוצים ודאות לגבי שכר הדירה.
• למי שלא יכולים או לא רוצים לקנות דירה כרגע, ועומדים בתנאי חסרי הדירה.
• למי שמוכנים לגור בבניין מנוהל, עם חברת ניהול ודמי ניהול במקום משכיר פרטי.

למי שמעדיפים דירה בבעלותם, המסלול המקביל הוא תוכנית הרכישה, שעליה כתבנו במדריך דירה בהנחה: מי זכאי ואיך נרשמים להגרלה.

איך נרשמים להגרלה על דירה בשכירות מופחתת

1. מוציאים תעודת זכאות. את הבקשה מגישים דרך אחת מחברות ההרשמה שעובדות מול משרד הבינוי והשיכון (אלונים, מילגם או עמידר). זו אותה תעודה שמשמשת להגרלות הרכישה.
2. עוקבים אחרי פרסומים של פרויקטים. ההגרלות מתפרסמות לכל פרויקט בנפרד, באתר הפרויקט, ברשות המקומית או אצל הגוף המשווק. לפי התקנות שפורסמו להערות הציבור ב-2023, הרשויות המקומיות אמורות לקיים את ההגרלות לפי כללים אחידים, עם תקופת הרשמה מוגדרת, פרסום מודעות ונוכחות של מפקח.
3. קוראים את התקנון. בתקנון מופיעים מספר הדירות המוזלות, החלוקה לפי גודל, תנאי הזכאות, העדיפויות ולוחות הזמנים.
4. נרשמים בתוך חלון ההרשמה. בדרך כלל ממלאים טופס ומצרפים את תעודת הזכאות.
5. ממתינים לתוצאות. התוצאות מתפרסמות לפי מה שנקבע בתקנון, ולפעמים נוצרת גם רשימת המתנה.
6. חותמים על חוזה. לפני החתימה בודקים את גובה שכר הדירה, מנגנון ההצמדה, דמי הניהול, הבטוחות ואפשרויות ההארכה.

מספר הזוכים קטן בהרבה ממספר הנרשמים. בהגרלה הראשונה בהרצליה ב-2016 דווח על 68 זוכים מתוך 1,371 נרשמים. לכן כדאי להמשיך לחפש דירה בשוק החופשי במקביל.

השוואה: שכירות בשוק החופשי, שכירות מופחתת ודירה בהנחה

מי שגרים בשכירות מופחתת עדיין אינם בעלי דירה. אם אתם שוקלים להירשם גם להגרלות רכישה, כדאי לוודא מול חברת ההרשמה שאין מגבלה על השתתפות בשני המסלולים באותה תקופה. מי שגרים בשוק הפרטי יכולים לבדוק גם את התנאים לקבלת סיוע בשכר דירה.

הזכויות שלכם כשוכרים לפי חוק השכירות

התיקון לחוק השכירות והשאילה, שנקרא גם "חוק שכירות הוגנת", חל על רוב חוזי השכירות למגורים, גם בשוק החופשי וגם בבניינים מנוהלים. אלה כמה מהעיקרים שלו:

• תקרת ערובה: הבטוחה שמשכיר רשאי לדרוש מוגבלת לסכום הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות לבין שליש משכר הדירה לכל תקופת השכירות.
• אופציה להארכה: שוכר שיש לו בחוזה אופציה להאריך את השכירות צריך להודיע למשכיר לפחות 60 יום לפני סוף החוזה שהוא מממש אותה.
• חריגים: החוק לא חל, בין השאר, על שכירות של עד שלושה חודשים, על שכירות של יותר מעשר שנים, על דירות ששכר הדירה בהן גבוה מ-20,000 ₪ לחודש ועל שכירות בין קרובי משפחה.

החריג של יותר מעשר שנים רלוונטי לחוזים ארוכים במיוחד בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח, ולכן כדאי לקרוא אותם בעיון. מה כל צד חייב לפי החוק פירטנו במדריך חוזה שכירות בלתי מוגנת: הזכויות של כל צד.

משכירים דירה: איך ממסים את שכר הדירה ב-2026

מי שמשכירים דירת מגורים בישראל יכולים לבחור בין שלושה מסלולי מס. הסכומים בטבלה הם לשנת 2026:

נניח ששכר הדירה הוא 7,000 ₪ לחודש. ההפרש מעל תקרת הפטור הוא 1,346 ₪, ולכן הפטור יורד ל-4,308 ₪ ו-2,692 ₪ חייבים במס. במסלול 10% מקובל לשלם את המס בתוך 30 יום מסוף שנת המס. תשלום מאוחר יותר אפשרי, אבל נוספים אליו הפרשי הצמדה וריבית.

יחיד שאינו חייב בהגשת דוח שנתי ובוחר במסלול 10% יכול לפתוח תיק לתשלום המס בטופס 3302 של רשות המסים. איך נקודות זיכוי משפיעות על המס במסלול המדרגות הסברנו במדריך נקודות זיכוי למשקיעי נדל"ן.

מה לבדוק לפני שנרשמים או חותמים

• תעודת זכאות בתוקף: כדאי להוציא אותה מוקדם, כי חלונות ההרשמה להגרלות קצרים.
• מחיר השוק שעליו מחושבת ההנחה: 20% הנחה ממחיר שוק של בניין חדש יכולים עדיין להיות יקרים משכר הדירה בבניין ישן בסביבה. משווים מול מודעות באזור.
• עלויות נוספות: דמי ניהול, חניה, מחסן, ארנונה ותשלומים לחברת הניהול. מוסיפים אותם לחישוב העלות החודשית.
• אפשרויות ההארכה: כמה שנים מובטחות לכם בשכר הדירה המופחת, ומה קורה בסוף התקופה. התשובה מופיעה בתקנון ובחוזה.
• שינוי במצב המשפחתי או בהכנסה: אם בתקנון יש מבחן הכנסה, בודקים אם הוא נבדק רק בהגרלה או גם כשמאריכים את החוזה.
• סעיפים בחוזה: בטוחות, יציאה מוקדמת, תיקונים ובעלי חיים. רשימת בדיקה מלאה יש במדריך שכירות דירה: מה לבדוק לפני שחותמים.

התנאים, העדיפויות ומבחני ההכנסה משתנים בין פרויקטים ולאורך הזמן. הנוסח המחייב הוא תמיד התקנון וההחלטות הרשמיות של רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון.

שאלות נפוצות

אפשר להשתתף בהגרלה אם כבר יש לנו דירה?

בדרך כלל לא. תנאי הזכאות דומים לאלה של מחיר למשתכן לחסרי דירה, כך שבעלי דירה לא עומדים בתנאי הסף. אם יש לכם ספק לגבי המקרה שלכם, אפשר לבדוק אותו מול חברת ההרשמה.

האם רווק מתחת לגיל 35 יכול להשתתף בהגרלה?

לפי תנאי חסרי הדירה, רווקים ורווקות זכאים בדרך כלל רק מגיל 35. ייתכנו קבוצות עדיפות או תנאים מיוחדים בפרויקטים מסוימים, ולכן כדאי לקרוא את התקנון של כל פרויקט.

מה קורה לדירות בפרויקט שלא הוגרלו?

הדירות שלא מוקצות בהגרלה מושכרות במחיר השוק, בלי הגרלה וללא תנאי זכאות. גם עליהן חל בדרך כלל חוק שכירות הוגנת, אלא אם החוזה ארוך מעשר שנים או שהוא נכנס לאחד החריגים האחרים.

אפשר לעבור לדירה אחרת באותו פרויקט ולשמור על המחיר המופחת?

התקנות מגבילות את העלאת שכר הדירה רק לאותו זוכה באותה דירה, ואין בהן התייחסות למעבר בין דירות. אם מעבר כזה אפשרי, תנאיו מופיעים בתקנון ובחוזה של הפרויקט.