דירה בהנחה: המסלולים, המימון והמגבלות אחרי הזכייה

מהי דירה בהנחה ומי זכאי להשתתף בהגרלה

דירה בהנחה הוא שם כולל לכמה מסלולי דיור מוזל: מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת ודירה להשכיר. המדינה משווקת קרקע ליזמים, והם מתחייבים למכור או להשכיר חלק מהדירות לזכאים במחיר נמוך ממחיר השוק. את הזכאים בוחרים בהגרלה.

התנאי המרכזי הוא להיות חסרי דירה, כלומר שבשלוש השנים האחרונות לא הייתה בבעלותכם דירה, או חלק של יותר משליש מדירה במצטבר. יש גם תנאים נוספים, למשל שלא החזקתם דירה בשכירות מוגנת (דמי מפתח) באותה תקופה.

לפי הכללים שפורסמו, אלה רשאים להירשם:

• זוגות נשואים או ידועים בציבור שמנהלים משק בית משותף
• יחידים (רווקים, גרושים ואלמנים) מגיל 35
• הורים שגר איתם לפחות ילד אחד מתחת לגיל 21
• אנשים עם מוגבלות שעומדים בקריטריונים של הביטוח הלאומי. נכים מרותקים מקבלים גם עדיפות בהגרלה

עם חידוש הנפקת אישורי הזכאות באוקטובר 2026 נוסף תנאי חדש. מי שהוא עצמו, או בן או בת הזוג שלו, מוגדרים בנתוני צה"ל כחייבי גיוס שלא הסדירו את מעמדם, אינם זכאים להשתתף. התנאי נקבע בעקבות פסיקת בג"ץ והחלטה של מועצת מקרקעי ישראל.

הביקוש גבוה. בהגרלה ה-11, שהתקיימה ב-2026, התמודדו כ-115,000 משקי בית על פחות מ-8,000 דירות ב-19 יישובים. הסבר מלא על אופן עבודת ההגרלה

לבדיקת זכאות ולהרשמה להגרלות, קראו את המדריך למחיר למשתכן.

המסלולים בתוכנית: מה ההבדל ביניהם

ברשימת הפרויקטים להרשמה מופיעים פרויקטים מכמה מסלולים. כללי התמחור משתנים ממסלול למסלול, ולכן בודקים בכל פרויקט באיזה מסלול הוא משווק.

להרחבה על המסלול הוותיק ראו את המדריך מחיר למשתכן: תנאי זכאות, הרשמה והגרלות.

דוגמה: נניח שדירה במסלול מחיר מטרה שווה 1.8 מיליון ש"ח בשוק החופשי. 20% מהשווי הם 360,000 ש"ח, אבל ההנחה מוגבלת ל-300,000 ש"ח. לכן הזוכים ישלמו על הדירה 1.5 מיליון ש"ח.

רישום לדירה בהנחה: השלבים מאישור הזכאות ועד ההגרלה

הרישום לדירה בהנחה נעשה בשני שלבים נפרדים. קודם מוציאים אישור זכאות, ואחר כך, כשנפתח סבב, נרשמים להגרלה.

1. אישור זכאות. מגישים בקשה מקוונת דרך אחת מחברות ההרשמה שפועלות מטעם משרד הבינוי והשיכון: מילגם, אלונים או מעוף. נכון לאוקטובר 2026 אישור חדש עולה 200 ש"ח, וחידוש בזמן עולה 50 ש"ח.
2. השלמת מסמכים. הטיפול נמשך עד 10 ימי עבודה, והספירה מתחילה רק אחרי שהוגשו כל המסמכים הנדרשים.
3. מעקב אחרי פתיחת סבב. משרד הבינוי והשיכון מפרסם באתר ההרשמה את רשימת הפרויקטים, היישובים ומועדי ההרשמה. הנפקת האישורים וחידושם הושבתו בספטמבר 2026 וחודשו ב-5 באוקטובר 2026. מועד ההגרלה הבאה עוד לא פורסם.
4. בחירת פרויקטים. בהגרלה הראשונה של כל סבב אפשר להירשם בשלושה יישובים לכל היותר. בהגרלות ההמשך אין הגבלה על מספר היישובים.
5. ההגרלה. ההגרלה ממוחשבת, ואת התוצאות רואים באזור האישי באתר.

האישור תקף לשנה. לפני שהתוקף מסתיים מחדשים אותו דרך האזור האישי, כי אישור שפג תוקפו בזמן ההרשמה עלול להוציא אתכם מההגרלה.

סדר העדיפויות בהגרלת דירה בהנחה

הדירות בכל פרויקט מחולקות למכסות, ולכל מכסה נערכת הגרלה נפרדת.

• משרתי מילואים. לפי החלטה של מועצת מקרקעי ישראל במסגרת התוכנית "ממילואים למפתח", שאושרה באפריל 2026, לפחות 50% מהדירות מוקצות למשרתי מילואים פעילים, וכ-25% מהדירות ללוחמי מילואים. ההגדרה המדויקת של משרת מילואים לעניין ההגרלה מופיעה בתנאים של כל הגרלה.
• בני מקום. מי שגר ביישוב בשלוש השנים האחרונות, או ארבע שנים מתוך עשר השנים האחרונות, מקבל עדיפות בפרויקטים באותו יישוב.
• אנשים עם מוגבלות. לנכים מרותקים יש עדיפות לפי התנאים שנקבעו.
• שאר הזכאים. מתמודדים על הדירות שנותרו.

את חלוקת המכסות בכל פרויקט אפשר לראות בדף הפרויקט באתר ההרשמה, וכדאי לבדוק אותה לפני שבוחרים יישובים.

זכיתם בהגרלה: מה קורה ובאיזה לוחות זמנים

הזכייה בהגרלה נותנת לכם מקום בתור לבחירת דירה. הדירה עצמה נבחרת אחר כך, לפי המיקום שקיבלתם בהגרלה.

1. בדיקת משכנתא. לפני כנס הזוכים אפשר לבקש מהבנק אישור עקרוני למשכנתא, וכך לדעת עד איזה מחיר דירה תוכלו לממן.
2. כנס זוכים. היזם מציג את התוכניות, את המפרט הטכני ואת לוח התשלומים.
3. בחירת דירה. כשמגיע התור שלכם יש זמן מוגבל לבחירה, לפי הפרסומים כ-45 דקות. נוח להגיע עם רשימה מוכנה של דירות מועדפות.
4. חתימה על החוזה. כל זוכה מופנה לחתימה על חוזה המכר עם היזם תוך 10 ימי עבודה. בשלב הבחירה עשויה להידרש מקדמה של 2,000 ש"ח, ומי שמבטל את הזכייה אחרי שבחר דירה לא מקבל אותה בחזרה.

רוב סעיפי החוזה קבועים, ובכל זאת מקובל שעורך דין מטעמכם יעבור עליו. בעיקר כדאי לבדוק את לוח התשלומים, מועד המסירה, הפיצוי על איחור והמפרט הטכני.

משכנתא והון עצמי לזוכים

בדירה בהנחה הבנקים מחשבים את שיעור המימון לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי המחיר בחוזה. לכן המשכנתא יכולה לכסות חלק גדול מהמחיר ששילמתם. המימון מוגבל ל-75% משווי השוק, והשווי שהבנק לוקח בחשבון מוגבל לתקרה.

בפברואר 2026 העלה בנק ישראל את התקרה הזו מ-1.8 מיליון ש"ח ל-2.1 מיליון ש"ח. מכאן שהמשכנתא בחישוב הזה יכולה להגיע עד 1.575 מיליון ש"ח. לפי דיווח מינואר 2026 נדרש גם הון עצמי מינימלי של 100,000 ש"ח, או 60,000 ש"ח באזורי עדיפות. כללי המימון משתנים מעת לעת, ולכן את הנתונים העדכניים בודקים מול הבנק ובאתר בנק ישראל.

דוגמה: נניח שזכיתם בדירה שמחירה בחוזה 1.8 מיליון ש"ח, ושוויה בשוק 2.6 מיליון ש"ח. השווי לחישוב נעצר בתקרה של 2.1 מיליון ש"ח, ו-75% ממנו הם 1.575 מיליון ש"ח. את 225,000 ש"ח הנותרים תצטרכו לממן מהון עצמי. בהגרלות בערים יקרות ההון העצמי שנדרש בפועל עשוי לכן להיות גבוה בהרבה מהמינימום. אפשר לבדוק את המספרים שלכם במחשבון כמה משכנתא אפשר לקבל.

מגבלות אחרי הרכישה: מכירה, השכרה ומשפרי דיור

ההנחה באה עם התחייבויות, ואת רובן אפשר לבדוק כבר לפני ההרשמה. מי שכבר מחזיק דירה יכול לקרוא על חובת מכירת הדירה הקיימת למשפרי דיור.

• איסור מכירה. אסור למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4, או במשך 7 שנים מיום ההגרלה, לפי המוקדם מביניהם. לפי דיווח מ-2024, מכירה מוקדמת בלי אישור מחייבת פיצוי למדינה של 250,000 ש"ח, ובחלק מהחוזים הסכום מגיע ל-500,000 ש"ח. ועדת חריגים במשרד הבינוי והשיכון דנה בבקשות במקרים כמו גירושין, פטירה, פשיטת רגל או קושי כלכלי חמור.
• השכרה. הכללים שפורסמו עוסקים באיסור מכירה. אם אתם שוקלים להשכיר את הדירה, בודקים מה כתוב בחוזה המכר ובתנאי ההגרלה של הפרויקט.
• משפרי דיור. בפרויקטים שבהם נשארו דירות בלי זוכים, משפרי דיור יכולים להירשם להגרלות ההמשך. הם מתחייבים למכור את הדירה הקודמת תוך 12 חודשים מיום האכלוס של הדירה החדשה.

טעויות נפוצות שמוציאות נרשמים מההגרלה

• מחכים לפתיחת ההגרלה כדי להוציא אישור. הטיפול באישור נמשך עד 10 ימי עבודה, ולפעמים יש עומס או השבתה, כמו בספטמבר 2026. מי שמוציא את האישור מראש לא תלוי בלוח הזמנים של הסבב.
• מתעלמים מחלק קטן בדירה. אם בשלוש השנים האחרונות קיבלתם בירושה או במתנה יותר משליש מדירה, הזכאות עלולה להישלל. את המצב הרשום בודקים ברשם המקרקעין לפני שמגישים את הבקשה.
• נרשמים לפרויקט שאי אפשר לממן. מי שזוכה ומוותר מפסיד את המקדמה ואת הזמן. לפני ההרשמה מחשבים את ההון העצמי הנדרש לפי שווי השוק המוערך ולפי תקרת המימון.
• בוחרים שלושה יישובים בלי לבדוק עדיפויות. לבני מקום או למשרתי מילואים, הסיכוי לזכות בפרויקט שיש בו מכסה ייעודית יכול להיות שונה מאוד מהסיכוי בהגרלה הכללית.
• שוכחים לעדכן פרטים. שינוי במצב המשפחתי, למשל נישואים או גירושין, יכול להשפיע על הזכאות. לכן מעדכנים אותו מול חברת ההרשמה.

אם אתם גרים בשכירות עד מסירת הדירה, כדאי לתאם את משך החוזה עם מועד המסירה הצפוי. ראו גם מה לבדוק לפני שחותמים על חוזה שכירות.

שאלות נפוצות

כמה עולה אישור זכאות לדירה בהנחה?

נכון לאוקטובר 2026, אישור זכאות חדש עולה 200 ש"ח וחידוש בזמן עולה 50 ש"ח. האישור תקף לשנה, ומשלמים בסוף התהליך המקוון אצל חברת ההרשמה.

האם רווקים יכולים להירשם לדירה בהנחה?

כן, יחידים (רווקים, גרושים ואלמנים) יכולים להירשם מגיל 35. הורים שגר איתם ילד מתחת לגיל 21 זכאים גם אם הם צעירים יותר.

מתי ההגרלה הבאה של דירה בהנחה?

נכון ל-7 באוקטובר 2026, מועד ההגרלה הבאה עוד לא פורסם. הנפקת אישורי הזכאות חודשה ב-5 באוקטובר 2026, כך שאפשר כבר עכשיו להגיש בקשה לאישור.

מה קורה לזוכים קודמים בעקבות התנאי החדש לגבי חייבי גיוס?

לפי הדיווח על חידוש ההנפקה, זוכים שכבר קיבלו דירה שומרים על זכויותיהם. מועמדים ברשימות ההמתנה שאינם עומדים בתנאים המעודכנים עלולים לצאת מהרשימה.

מה ההבדל בין הגרלה ראשונה להגרלת המשך?

בהגרלה הראשונה של כל סבב אפשר להירשם בשלושה יישובים לכל היותר. בהגרלות ההמשך, שנערכות על דירות שנותרו, אין הגבלה על מספר היישובים, ובחלקן יכולים להשתתף גם משפרי דיור.